Не стоят на машиноместе
Цены на паркинг в ростовских ЖК за год выросли сильнее, чем на квартиры
В Ростове-на-Дону спрос на парковочные места в жилых комплексах эконом-класса растет, но в целом остается невысоким, констатируют эксперты. Несмотря на то, что парковок в таких ЖК в среднем на треть меньше, чем квартир, некоторые паркинги пустуют и после полной сдачи объектов. По мнению специалистов, это обусловлено низкой покупательской способностью граждан, отсутствием культуры парковки в специальных местах и климатом региона, при котором машина может находиться на улице круглый год без последствий. При этом цены на паркинг в ростовских ЖК за год выросли сильнее, чем цены на квартиры.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В первом квартале 2026 года в строящихся объектах Ростова-на-Дону было продано 565 машиномест, что на 6% выше значения за аналогичный период прошлого года. В 2025 году продажи составили 1,8 тыс. парковок, что на 44% меньше, чем в 2024 году. Такие данные предоставила «Ъ-Ростов» консалтинговая компания Macon.
В среднем на первичном рынке Ростова в 2024-2025 годах на каждые 100 проданных квартир было продано всего 13 машиномест, что существенно ниже обеспеченности, установленной городскими нормативами, говорят эксперты Macon. «В объектах, сданных в конце 2025 года, продано в среднем 60% машиномест. Остальной объем распродается уже после сдачи»,— отмечают в компании.
В 2026 году ситуация начала меняться, отмечают в риелторской компании «Этажи». «Действительно, в первом квартале 2025 года фиксировалась просадка интереса — нераспроданными оставались около 15-20% машиномест в новых ЖК эконом-класса. Людей пугали ставки по ипотеке и высокая цена. Однако к первому кварталу 2026 года картина поменялась. Пустующих мест практически не осталось — дефицит оценивается в 2–4% от общего объема в активно заселенных ЖК»,— рассказал «Ъ-Ростов» директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов.
По его мнению, сокращение доли пустующих парковок связано, прежде всего, с тем, что застройщики пересмотрели нормативы и сокращают количество машиномест в проектах. Кроме того, эксперты отмечают рост инвестиционного спроса. «Люди перестали покупать квартиры для сдачи, переключившись на парковки: в некоторых ЖК стартовая цена от 700–800 тыс. руб. и доходность от сдачи в аренду 15–20 тыс. руб. в месяц. Сегодня мы видим ажиотаж на паркинги в Ворошиловском, Ленинском районах и на левом берегу»,— говорит господин Иванов.
По данным Macon, средняя стоимость парковки в первом квартале 2026 года составила 1,5 млн руб., что на 13% выше значения за первый квартал 2025 года. «Отметим, что цены на паркинг выросли сильнее, чем на квартиры за тот же период — рост стоимости квартир составил только 4%»,— также добавили в компании.
Увеличение стоимости парковок закономерно — их строительство остается самой тяжелой статьей расходов для девелопера, отмечают эксперты. «На май 2026 года стоимость возведения одного машино-места в подземном паркинге в Ростове-на-Дону варьируется от 1,1 до 1,4 млн руб. Цифра напрямую зависит от геологии участка и глубины заложения (в среднем площадь места — 12,5–13 кв. м с учетом проездов). Если говорить о паркинге целиком при ЖК, то оборудование (вентиляция, пожаротушение, освещение, навигация, система въезда/выезда) «утяжеляет» смету минимум на 10–15% сверх стоимости бетонных работ. В денежном эквиваленте для комплекса на 500 мест речь идет о дополнительных десятках миллионов рублей»,— подсчитал Андрей Иванов.
С ним согласен основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин: «Для застройщика подземная парковка обычно не является значимым источником прибыли. Хорошо, если строительство хотя бы окупится. При этом не строить парковки в новых ЖК нельзя, так как их уже относят к обязательной социальной инфраструктуре»,— говорит эксперт.
Согласно оценке руководителя агентства элитной недвижимости «Маралин» Алексея Маралина, строительство одного машиноместа в подземном паркинге (с учетом проездов и маневров) обходится застройщику в 1,2–1,7 млн руб., при этом в элитном сегменте, где требования к гидроизоляции и высоте потолков выше, затраты могут превышать 2 млн руб.
Как отмечают специалисты, наличие паркинга не увеличивает стоимость квадратного метра жилья в ЖК, поскольку парковочные места являются самостоятельным продуктом, который продается отдельно. «Однако, косвенное влияние наличия парковки в ЖК на цену квартиры огромно: если паркинга нет, объект теряет в ликвидности. Дешевле дом без паркинга не станет, скорее это будет дисконт за отсутствие удобства»,— считает господин Иванов.
Среди причин в целом невысокого спроса на парковки эксперты называют низкую покупательскую способность граждан, отсутствие культуры парковок и хорошие климатические условия, при которых машина может круглый год стоять на улице без существенных последствий.
«Фактический спрос на машиноместа существенно отстает от того, какой объем вынуждены закладывать застройщики. Во многом это связано со стоимостью машиноместа, которая составляет 20-25% от бюджета покупки квартиры. Покупатели тратят имеющиеся сбережения на первоначальный взнос по ипотеке, выплату ежемесячных платежей, ремонт, а приобретение машиноместа не является приоритетом. К тому же, на паркинги не распространяется льготная ипотека, что делает их еще менее доступными для покупателей»,— говорят в Macon.
По мнению экспертов компании, повысить спрос на парковочные места способно снижение ипотечных ставок. «По нашим оценкам, спрос на парковки останется низким в перспективе ближайших лет. Особенно в южных регионах»,— заключили в Macon.
«В массовом сегменте застройщики обычно предусматривают обеспечение машиноместами не более 50% квартир, а чаще еще меньше, включая подземные и наземные места. Но даже в таком случае не факт, что парковки будут проданы, поскольку у нас слабо развита культура стоянки в специально отведенных местах. В основном люди стараются обходиться наземными бесплатными местами, часто даже нарушая правила»,— говорит Александр Жилин.
Как отмечает Алексей Маралин, другая обстановка — в бизнес- и премиум-сегментах «Спрос в центре Ростова-на-Дону — минимум одна парковка на квартиру. Для квартиры с количеством комнат от трех до пяти нормой считается уже две парковки.
«Рынок ждет тотальная "двойственность". В спальных районах и массовом сегменте мы увидим рост цен на аренду парковок до 10–15% к концу года (уже сейчас средняя аренда бьет рекорды). В сегменте бизнес и премиум продолжится дефицит мест — стоимость покупки продолжит расти. В итоге к сдаче дома стоимость машиноместа будет уже на 30% выше»,— резюмирует Андрей Иванов.