Ввод новых станций метрополитена в долгосрочной перспективе окажет влияние на развитие не только локальных микрорайонов, но и обширных по площади зон. Однако на стоимость окрестной недвижимости окажут влияние только те станции, которые будут введены в ближайшей перспективе.
23 января 2008 года правительство приняло постановление, утверждающее концепцию развития метрополитена до 2020 года. Согласно документу, к этому сроку в городе появится 41 новая станция метро, 70 км рельсов плюс 5 электродепо.
На ближайшую перспективу — 2008-2012 годы намечено развитие так называемого Фрунзенского радиуса, который, согласно еще советским планам, должен был появиться в Петербурге пару десятилетий назад. Риэлторы сходятся во мнении, что в настоящий момент развитию Фрунзенского района мешает несоответствие количества жителей (более 390 тыс. человек), темпов жилого строительства и наличие всего одной станции метро — "Купчино".
По словам Владимира Гарюгина, начальника ГУП "Петербургский метрополитен", первым будет пущен восьмикилометровый участок, куда войдут станции "Спасская" (переход на "Сенную площадь" и "Садовую" с выходом на ул. Ефимова), "Звенигородская" (переход на "Пушкинскую", ул. Звенигородская, д. 3), "Обводный канал" (угол Лиговского пр. и наб. Обводного канала) и "Волковская" (ул. Касимовская и ул. Волковская). Участок запустят в декабре нынешнего года, однако выход будет открыт только на "Волковской". В 2010 году должны будут открыться на вход и выход станции "Звенигородская" и "Обводный канал", в 2011 году — "Спасская". В 2010 году также появятся следующие после "Волковской" станции — "Бухарестская" и "Международная". В 2012 году построят третий участок, включающий станции "Проспект Славы", "Дунайский проспект", "Балканская" и "Южная" (в районе Южной промзоны). Вестибюли всех этих станций будут расположены вдоль Бухарестской улицы.
Самая долгая и самая глубокая
Также к 2011 году в планах — открыть наконец самую глубокую в Европе станцию "Адмиралтейская" (угол Малой Морской и Кирпичного пер.) и "Спортивная-2" (второй выход за Тучковым мостом на Васильевском острове). Далее, в 2013-2015 годах планируется развитие Приморского направления — начиная от станции "Комендантский проспект" будет построено еще две станции метро — "Магистраль #27" (или, возможно, "Ждановская" или "Долгоозерная") и "Магистраль #30" (или "Улица Шаврова", или "Коломяжская"). По мнению Ирины Мирончук, заместителя директора по жилому фонду агентства "Выбор недвижимости", Приморское направление следуют развивать и далее, так как Коломяги — не единственная зона здесь, нуждающаяся в улучшении транспортной доступности. "Сейчас очень активно развивается Курортный район, который тоже является территорией, административно подчиненной Петербургу, — говорит эксперт. — При этом, несмотря на меняющийся состав населения и наличие у жителей района собственного транспорта, добираться в город и обратно для них — большая проблема. Загруженность ул. Савушкина и Приморского шоссе не позволяет быстро добраться до центра города, даже если на самом шоссе до Петербурга пробок нет".
Красносельскому району, транспортная доступность которого является самой плохой в городе, так как на его территории нет ни одной станции метро, достанется "надземное" метро, линия которого пройдет сквозь все сегодняшние стройки-миллионники — "Балтийскую жемчужину", проект "Мосметростроя" и другие. Кроме того, предполагается также запуск "дуговой" линии, которая начнется от станции "Черниговская" (переход на "Московские ворота") и закончится станцией "Казаковская". Между ними будут станции в Московском и Кировском районах — "Новоизмайловская", "Броневая" и "Путиловская" (переход на "Кировский завод").
В Левобережной линии добавится одна станция — "Театральная", а также предполагается строительство одной из самых долгожданных линий — Охтинско-Петроградской. Здесь должны появиться станции "Средний проспект" ("Василеостровская-2"), "Спортивная-2", "Введенская", "Ботаническая" (с пересадкой на "Петроградскую"), "Гренадерская" и "Сампсониевская" (с пересадкой на "Выборгскую"). И, наконец, с 2016 по 2020 годы намечено строительство четвертого участка Правобережной линии метро от станции "Народная" и участка будущей КАД — от "Василеостровской" до "Выборгской".
Из депрессивной в прогрессивную
"Волковская" — самая первая станция в этом списке, где будут открыты вход и выход — будет введена в декабре 2008 года. Выход на поверхность расположится непосредственно возле железнодорожной станции "Волковская". Риэлторы отмечают, что пока территория вблизи новой станции депрессивная. "Близость железной дороги, плохая транспортная доступность, неликвидный и ветхий жилой фонд, а также обширная территория промзоны, примыкающая к редким жилым домам, не добавляют здешним квартирам привлекательности", — говорит Ирина Гудкина, генеральный директор агентства "Бекар". Более того, в список территорий, подлежащих сносу, попал участок в районе строительства станции метро "Волковская", а также кварталы вдоль русла реки Волковки. До революции здесь строились дешевые доходные дома, которые кое-где сохранились, но в большинстве жилой фонд здесь — это ветхие постройки 20-х-30-х годов прошлого века, где располагаются коммунальные квартиры.
Между тем появление новой станции метро в перспективе даст толчок к развитию района. Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития компании "Петербургская недвижимость" отмечает, что несмотря на самый низкий спрос на недвижимость в городе (наряду с районом "Щемиловки", также планируемым к расселению), в будущем здесь будет развиваться торговая и социальная инфраструктура, что повысит привлекательность места в целом и подтолкнет девелоперов в сфере жилья к освоению новых территорий. Здесь будет возможно строительство жилья среднего класса. В настоящий момент жилья на первичном рынке рядом с будущим метро нет, однако в целом в этой зоне средняя стоимость строящегося жилья составляет порядка $2200-2500 за кв. м.
Коммерческие перспективы
Эксперты говорят, что открытие новых станций метро прямым образом оказывает влияние на спрос и цены на торговые и офисные помещения, а также на арендные ставки. Рынок ощущает давление спроса еще за год до ввода новой станции метро, когда идет перевод в нежилой фонд и скупка помещений в ее окружении. По мнению Александра Гиновкера, директора агентства недвижимости "Невский простор", цена помещений может вырасти в два раза.
Девелоперы торговых центров пытаются "накрыть" этот поток, "посадив" свои объекты в непосредственной близости от вестибюлей станций метро. При этом само окружение будущей станции также важно. Пересадочные станции метро в густонаселенном окружении (например, "Достоевская") или конечные станции метро в спальных районах генерируют значительный человекопоток, в то время как станции метро в районах с минимальной жилой застройкой, (например, та же "Волковская") пока не интересны арендаторам. С другой стороны, инвестиционная активность возле вестибюля будущей станции метро Адмиралтейская, несмотря на затянувшееся открытие, уже сегодня на пике.
От эконома к комфорту
В случае, если открытие станции метро должно произойти в ближайшей перспективе (от года до трех лет), то ликвидность существующей жилой недвижимости повышается. Так, в депрессивных районах, где жилой фонд не самого лучшего качества, рост цен в связи с открытием станции метро может повысить стоимость жилья до 10%. В отдельных случаях, отмечают в "Невском просторе", рост цен может составить и 20%. В районах, где жилье достаточно добротное, рост цен на квартиры вряд ли превысит 5%. На элитную недвижимость открытие станции метро может повлиять прямо противоположно: такое жилье лишится уникальных характеристик и его нельзя будет отнести к элите.
В Центральном агентстве недвижимости говорят, что новое жилье, которое будет строиться уже в перспективном месте, где улучшится транспортная доступность и появятся современные объекты инфраструктуры, скорее всего, будет относиться к более высоким ценовой категории и сегменту. Пример — станции метро "Академическая" и "Гражданский проспект". Во времена разрыва здесь строились дома эконом-класса, а сейчас большинство проектов относится к среднему классу, появляются проекты класса "комфорт". При этом если метро собираются открывать в долгосрочной перспективе (например, через 15 лет), то на цены существующего жилья это не повлияет. Например, станция метро в районе Полюстрово обещана жителям уже не первый десяток лет.
Аналитики отмечают, что перспективный план развития метрополитена пока не очень соотносится со стратегическими планами по комплексной застройке. В настоящий момент заявлено порядка 37 проектов квартального строительства в окраинных районах Петербурга и в пригородах, при этом проблема обеспечения нового жилья транспортом, по мнению эксперта, встанет только тогда, когда в этих зонах будут жить люди. Вновь осваиваемые территории будут приобретать отрицательный имидж неблагоустроенных районов. Безусловно, развитие транспортной инфраструктуры должно опережать, а не догонять вновь создаваемые кварталы.
Александра Андреева