«Главный запрос от застройщика сегодня — скорость»

Покупатели жилья все чаще ориентируются на визуальные и маркетинговые характеристики новостроек, тогда как ключевые параметры комфорта и безопасности закладываются на стадии проектирования. Ошибки в расчетах инсоляции, теплоизоляции или инженерных систем могут проявиться уже после ввода дома в эксплуатацию. О том, какие риски невозможно оценить «на глаз» и как механизмы экспертизы позволяют выявлять их заранее, «Ъ-Урал» рассказала начальник Управления государственной экспертизы Свердловской области Наталья Серегина.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Мы привыкли выбирать квартиру по рендерам: просторная кухня, вид из окна на парк, современные материалы отделки. Но есть вещи, которые на этапе покупки оценить довольно сложно. Например, будет ли солнце реально заглядывать в окна или не появится ли плесень за шкафом через год после новоселья. Покупатели часто не догадываются, что качество их будущей жизни уже зашифровано в сухих строительных нормах, а точнее — в соблюдении их требований.

Начнем с того, на что многие в момент покупки не обращают внимания. Градостроительными и санитарными нормами установлены требования к инсоляции и коэффициенту естественной освещенности (КЕО). Если эти показатели соответствуют правилам и нормам, значит, окна не упрутся в соседнюю высотку или в «колодец» двора, а солнечные блики обязательно отразятся в сервантном хрустале. Недостаток инсоляции влияет на психоэмоциональное состояние и иммунитет. Однако из-за плотности застройки соблюдение этих требований застройщиками становится более сложной задачей.

Следующий момент — теплозащита дома. Все наружные ограждающие конструкции: стены, перекрытия — должны иметь нормируемое сопротивление теплопередаче. А вот на практике бывает иначе. Сэкономить можно в самых неочевидных местах: например, не утеплить парапет на кровле или просто уменьшить толщину утеплителя, что создает так называемые «мостики холода». Что это значит для будущих новоселов? Стены и откосы будут промерзать, а по полу потянет ледяным воздухом.

Третья ловушка скрыта в системах вентиляции. Мы любим пространства, наполненные воздухом, но редко вглядываемся в схемы воздухообмена. Частая ошибка в проектировании этих инженерных систем — отсутствие баланса: в результате преобладания вытяжки и отсутствия притока происходит опрокидывание тяги —нарушается направление движения воздушных потоков, что сказывается на комфорте проживания и микроклимате в помещении. Отдельная история — шум от оборудования, когда вентиляционные установки находятся прямо над или под жилыми комнатами. Если звукоизоляция нарушена, жильцам приходится годами терпеть изматывающий гул.

Риски могут быть предотвращены до начала строительства на стадии проектирования — благодаря действующим механизмам контроля, ключевым из которых является обязательная экспертиза проектной документации.

Если объект строится на бюджетные деньги — школа, больница, поликлиника, — он проверяется в государственной экспертизе. Именно такие проекты чаще всего рассматриваются в Управлении госэкспертизы Свердловской области. Но в организации проводят проверку документации и на жилые здания, и на производственные комплексы. При необходимости эксперты могут дать консультацию на любой стадии работы с проектной документацией — начиная с концепции.

Иногда компании опасаются проходить государственную экспертизу, но опасения зачастую безосновательны: по итогам 2025 года эксперты выдали положительные заключения в 92% случаев.

Главный запрос от бизнеса сегодня — скорость.

Застройщику нужно как можно быстрее получить разрешение на строительство. Если раньше законодательный срок прохождения экспертизы составлял 90 календарных дней, то сегодня максимальный срок — 42 рабочих дня с возможностью продления еще на 20 дней по инициативе заказчика. На практике в Управлении госэкспертизы Свердловской области средний срок по итогам 2025 года составил 24 рабочих дня.

В отличие от общероссийской динамики ситуация со строительством в Екатеринбурге пока остается стабильной. Сегодня нет тех пиковых нагрузок, которые были в период подготовки к крупным международным мероприятиям — ШОС, Чемпионату мира по футболу, Универсиаде, но строительство не замерло. Например, в 2020 году Управление выдало 725 заключений государственной экспертизы. В последующие годы показатель незначительно менялся, а по итогам прошлого года составил 766.

Жилищное строительство также сохраняет положительные показатели. По итогам начала года Екатеринбург занимал второе место в России по объемам ввода жилья. И эта динамика, скорее всего, сохранится, а наша задача как экспертов — способствовать этому, помогая застройщикам проходить процедуры качественно и в срок.