«Развиваются не отдельные города, а агломерация»

С начала 2026 года, по данным Росстата, цены на новостройки в Ростовской области выросли на 4,9%, по сравнению с показателем годом ранее. По экспертным оценкам, рост составил 7-8%, а всего за пять лет средняя стоимость квадратного метра в донских новостройках увеличилась в два-три раза. В регионе продолжается строительство новых объектов, даже несмотря на то, что довольно высокой остается доля нереализованного жилья (до 76%). При этом в ЖК, которые сдаются в 2026 году уже продано более 50% квартир. Учитывая, что в год в регионе заключается в среднем 25 тыс. договоров долевого участия ситуация не выглядит драматичной, рассказал руководитель агентства недвижимости «Иммобили» (Immobily) Алексей Олейников.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

– Сегодня от аналитиков ростовского рынка приходится слышать разные оценки, порой противоречивые. Одни утверждают, что доля нераспроданных квартир превышает 70%, другие, напротив, утверждают, что около 80% жилья в донских новостройках продано. Вы работаете на рынке более десяти лет. С какой из этих оценок вы согласны?

– Для того, чтобы говорить о цифрах, важно понимать как именно эти показатели получены и что они означают. Если говорить о всех новых объектах, которые находятся на разных стадиях строительства и только заявлены к продажам, то там, действительно 76% квартир не проданы. Но надо понимать, что порядка 25% из общего объема, даже не выведены в продажу. То есть из 5 млн кв. м., на которые уже получено разрешение на строительство (РНС), 1,3 млн «квадратов» проданы, 2,4 млн – предстоит распродать и 1,3 млн кв. м. не доступно к приобретению. Это тот объем, который могут начать строить завтра, а могут и через пять лет, но на которые выдано РНС. При этом, средняя площадь приобретаемой квартиры составляет порядка 40 кв. м. Получается, что за 2025 год в донских новостройках было приобретено около 1,1 млн кв. м.

Если посмотреть на объекты, которые сдаются в 2026 году, то в них, по данным аналитики ДОМ.РФ, уже распродано более 50% квартир. Такая ситуация является нормальной, рабочей.

– В первом квартале 2026 года, по данным Росстата, на Дону застройщики ввели 441,2 тыс. кв. м жилья. А всего, по планам правительства Ростовской области, в регионе в этом году будет введено до 2,8 млн кв. м жилых площадей. С учетом объема нереализованного жилья в новостройках не грозит ли нам затоваривание рынка?

– У нас впереди еще более семи месяцев. Учитывая, что за год в нашем регионе заключается около 25 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), я считаю, что нет угрозы затоваренности.

Другой вопрос, что застройщики привыкли распродавать все квартиры до сдачи дома, а в сегодняшних реалиях им нужно будет пересматривать эти сценарии. Если ранее в сданном доме можно было купить из остатков, самый неликвид, то сейчас на рынке есть хороший выбор, и рынок достаточно быстро переварит эти объемы.

– Даже при практически ежемесячном росте стоимости квадратного метра?

– К сожалению, при существующей финансовой политике, стоимость недвижимости и дальше будет расти. Просто потому, что существенным образом растет себестоимость строительства, стоимость обслуживания банковских кредитов, а также затраты на оплату труда. Не стоит забывать и о рисках: застройщики действуют в рамках тотальной неопределенности. Если в 2020 году средняя стоимость 1 кв. м. на ростовском рынке составляла порядка 52,5 тыс. руб., то сегодня это уже более 142 тыс. руб. (согласно аналитике ДОМ.РФ). То есть, средняя цена жилого «квадрата» за последние пять лет выросла в три раза.

Другое дело, что не совсем правильно цену «квадрата» усреднять. На окраине, например, трехкомнатную квартиру можно приобрести из расчета 90 тыс. руб. за кв. м. При этом, стоимость элитной квартиры в центре города доходит до 700 тыс. руб. за кв. м. И в первом, и во втором случае стоимость оправдана, так как она была выведена под влиянием объективных факторов, учитывает специфику строительного бизнеса, соответствует экономике объекта.

Важно понимать, что сегодня на строительстве много зарабатывают не застройщики. А банки. Это отчетливо видно по их отчетам. Банки несколько лет подряд ставят новые рекорды. Проектное финансирование обещали застройщикам под 0,5-5% годовых, когда внедряли, а по факту ставки доходили до 30%. Ставка ЦБ сейчас снижается. При этом, банки далеко не всегда снижают ставки кредитования вслед за снижением регулятором ключевой ставки. Если раньше считалась нормой разница между «ключем» и ставками банков 1,5-2%, то сегодня разница может доходить до 10%. Ну не стоит забывать о комиссиях, которые банки берут с застройщиков в рамках ипотечного кредитования.

– Речь о рыночной ипотеке?

– Да. Рыночную ипотеку берут люди, у которых уже есть капитал (например, от продажи дома или квартиры) и им просто не хватает на приобретение нового, более просторного и качественного жилья. Кстати, за последний год количество альтернативных сделок на нашем рынке (когда продавец недвижимости является и ее покупателем) заметно выросло.

– То есть, ипотека и сегодня является драйвером рынка недвижимости, несмотря на высокие ставки?

– На первичном рынке остается, потому что есть различные госпрограммы, хоть они и сокращены, и большинство ипотечных сделок, все же, совершается по этим программам. Точнее, по одной, из них – семейной ипотеке, по которой актуальная ставка 6% выглядит как манна небесная. При этом, есть возможность эту ставку снизить за счет увеличения стоимости квартиры. Но надо понимать, что кредиты, которые люди взяли на таких условиях, будут погашаться в течение всего срока действия ипотечного договора – 15, 20, 25, 30 лет. Досрочных погашений не будет, потому что они попросту нецелесообразны.

Во «вторичке» сегодня ставки такие, что люди берут рыночную ипотеку с коротким кредитным плечом. Либо – от безвыходной ситуации, когда срочно надо получить недостающую сумму. Ставки на ипотечные кредиты для приобретения жилья на вторичном рынке долгое время находятся на уровне 23-25% годовых (и даже выше).

Сегодня как будто уже начали появляться предложения по рыночной ипотеке в районе 20% годовых, но далеко не во всех банках и с массой дополнительных требований к заемщикам. Вместо оперативного снижения ставки, банкиры предлагают заемщикам заплатить комиссию, чтобы снизить ставку по ипотеке с 22% до 12% годовых.

Разумеется, высокие ставки прилично охладили интерес к ипотеке, особенно на «вторичке». Это выражается в цифрах и суммах. Если с 2018 года по 2023-й количество выданных ипотечных кредитов колебалось от 24,5 тыс. до 35,5 тыс., то в 2025-м это всего 11,7 тыс.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

– Какой, на ваш взгляд, должна быть ключевая ставка, чтобы банки оперативно уменьшили ставки по ипотечным кредитам, повысили их привлекательность?

– Сегодня снижение ключевой ставки формирует рынок ожиданий. К сожалению, мы не можем взять напрямую кредит в ЦБ под те ставки, по которым там кредитуются коммерческие банки. Поэтому все просто ждут и надеются, что по мере снижения «ключа» будут более привлекательными и условия кредитования.

Понятно, что российская экономика вообще и строительная отрасль, в частности, не могут нормально существовать при нынешнем уровне ключевой ставки, по-прежнему, довольно высоком. Не запредельным, как год назад, но все равно высоком. При таких ставках экономическая деятельность не может нормально осуществляться.

По моему мнению, вопрос ключевой ставки не экономический, а политический. С ее помощью регулятор, по словам представителей ЦБ, сдерживает инфляцию. Однако инфляция, которую нам показывают, далека от реальных показателей. У нас регулярно меняются перечни товаров и услуг, по которым считают инфляцию, а действия регулятора и увеличение налоговой нагрузки на бизнес, мягко говоря, не способствуют снижению инфляции. Наоборот, они ее разгоняют.

Даже несмотря на прогноз ЦБ на этот год на уровне 4,5-5,5%, целый ряд аналитиков ожидают инфляцию выше 6-6,5%. Если они правы, то «ключ» не только не будет снижаться, но возможно, что снова повысится.

Если говорить о том, при каком уровне ключевая ставка окажет существенное положительное влияние на рынок недвижимости, строительную отрасль и на экономику в целом, то это не выше 8-9%. Такая ставка позволит коммерческим банкам предлагать участникам отрасли кредиты в районе 12-15% годовых. Следовательно, «ключ» выше 9% не окажет существенного положительного влияния.

– Граждане покупают дом или квартиру не только для того, чтобы самим жить или сдавать в аренду, но и как инвестиционный инструмент. Насколько недвижимость – это актуальная инвестиция в 2026 году?

– Инвестиционная составляющая недвижимости всегда актуальна, поскольку она – это консервативный инструмент, стоимость которого не так сильно подвержена колебаниям и позволяющий собственнику зарабатывать. Другой вопрос, что сами покупатели понимают под инвестициями в недвижимость. К сожалению, 90% таких «инвесторов» понимают под этим только приобретение квартиры у застройщика для того, чтобы сдавать ее в аренду. Если считать экономику, то далеко не всегда такое вложение может быть инвестицией в нормальном понимании этого слова. Во многих случаях это может быть возможностью сбережения денег, но не заработка.

Недвижимость как инвестиция – это гораздо более широкая история. Она подразумевает и вложение средств в земельные участки, в объекты коммерческой недвижимости, в инфраструктуру. Это работа, связанная с горизонтом планирования (сколько средств и в какой период инвестор хочет заработать) и зависит от суммы, которой покупатель располагает. Понятно, при наличии 2 млн руб. возможности одни, а при 18-20 млн руб. принципиально иные. В последнем случае, можно рассматривать приобретение не одного, а нескольких объектов, причем, разных, а не только домов и квартир.

Даже приобретение парковочного места в ЖК в определенных случаях можно рассматривать как инвестицию: люди за 600 тыс. рублей купили место в подземном паркинге, сдавали его несколько лет по 6 тыс. руб. (сама по себе пропорция очень хороша), не вкладывая ни в отделку, ни в ремонт, не переживая за сохранность техники, а через пять лет продали за 1,2 млн руб.

– Как, по вашему мнению, будет развиваться ростовский рынок в ближайшие год-два? Каковы перспективы?

– Одна из ключевых перспектив – повышение качества жилых объектов. Не только с точки зрения применения стройматериалов и технологий, но и с точки зрения концепций, архитектурных и инфраструктурных решений. В иных случаях застройщики, удешевляя свои проекты, просто не смогут их потом никому продать.

Долгое время ростовский рынок развивался в условиях отсутствия конкуренции, компании строили объекты, не сильно задумываясь над концепциями, созданием интересных современных пространств. Доминировали местные застройщики, закрепившиеся в своих нишах, иногородних компаний, девелоперов федерального уровня здесь практически не было. Даже в Ростове, где возводилось и продавалось более 70% всего жилья региона.

Но за последние 10 лет ситуация сильно изменилась. Из местных застройщиков выжили самые сильные. На рынке закрепились федеральные и иногородние застройщики, которые пришли с новыми технологиями и новыми подходами к освоению территорий. Из-за этого выросла конкуренция не только за покупателей, но даже за площади, которые необходимо застраивать.

И сегодня, из работающих на этом рынке девелоперов, ростовских всего два-три. Активны игроки из Москвы, Краснодара, Ставрополя, других регионов РФ. Вокруг Ростова вырастают новые микрорайоны. Сегодня это уже не только Левенцовский и Суворовский, которые были первыми такими объектами, но и активная застройка с северного заезда в Ростов, подготовка масштабных проектов в Кумже, а также вывод новых проектов в Левобережной части города. Здесь, в частности, уже есть один ЖК, ведется строительство масштабных проектов напротив памятника «Тачанка» и за Гребным каналом. Идет реновация территорий (например, старого аэропорта). На очереди – исторический центр Ростова. Развиваются не отдельные города, а агломерация. И города-спутники. Например, за последний год, по экспертным оценкам, спрос на жилье в Аксае вырос в четыре раза.

Иногородние застройщики занимают на ростовском рынке лидерские позиции. Например, только один из таких игроков пять лет подряд стабильно занимает в регионе 25% в общем объеме продаж нового жилья.

Формируется рынок элитной недвижимости. И это тоже хорошая перспектива. Если несколько лет назад в Ростове для состоятельных людей предложение было сильно ограничено. Раньше, это были просто обычные дома в центре города, ничем не отличающиеся от комфорт-класса, кроме локации. Сейчас же на разных этапах реализации находится целый ряд очень серьезных проектов, которые с нуля формируют в Ростове-на-Дону рынок элитной недвижимости. Некоторые из этих объектов сдаются уже в 2026 году. Это, действительно, элитное жилье. Жилые комплексы и клубные дома с проработанными концепциями, некоторые не уступают московской «элитке».

А если говорить в целом, то, понимая общую экономическую ситуацию, объемы нераспроданного жилья и уровень платежеспособности населения, застройщики в массовом сегменте будут весьма осторожно подходить к новым проектам и приступать к их реализации только после того, как рынок поглотит те объемы, которые выведены сегодня.

Запись эфира открытого интервью от ИД «Коммерсантъ-Ростов»