Ва-банк за 200 миллионов
В центре Челябинска выставлено на продажу здание бывшего офиса УБРиР
Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР) выставил на продажу здание, в котором когда-то располагалось головное отделение его челябинского офиса. За три этажа и цоколь общей площадью более трех тысяч кв. м продавец просит 200 млн руб. Банк объясняет продажу здания переездом и отсутствием необходимости в таком объеме офисных помещений. Эксперты уверены, что, несмотря на хорошую локацию, здание будет трудно продать в короткие сроки без существенного дисконта, в том числе из-за намечающегося переизбытка предложений на рынке.
Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР) выставил на продажу офисное здание в центре Челябинска, по улице Доватора, 48, в котором раньше располагалось головное отделение его регионального офиса. Объявление о продаже появилось на сайте Авито. «Коммуникации центральные, три отдельных входа»,— отмечается в сообщении.
За 3129,7 кв. м площадей на трех этажах и в подвале здания, к которому прилагается земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде, просят 200 млн руб., или же чуть меньше 64 тыс руб. за квадратный метр. Впрочем, в индивидуальном порядке с покупателем готовы и поторговаться.
Сейчас в здании, по данным картографических сервисов, находятся несколько организаций, вероятно, арендаторов, среди которых выделяются магазин белорусских продуктов, комиссионный магазин и юридическая контора.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что повторное появление здания в продаже — характерный сигнал для текущего рынка офисной недвижимости в Челябинске.
«64 тыс. рублей за квадратный метр — это верхняя граница для челябинской коммерческой недвижимости. Для здания с офисно-банковской отделкой и потолками в 3,2 м цена выглядит амбициозно: по сути, это классический офис, не более того»,— считает господин Ахмедзянов.
Кроме того, полагает эксперт, любой покупатель почти неизбежно столкнется с затратами на реконструкцию, и в итоге получит помещение, не слишком выгодное как бизнес на фоне текущих ставок аренды и уровня ключевой ставки ЦБ.
«Перепланировка, замена инженерии, перевод объекта в нормальное функциональное состояние (например, торговля на первом этаже и офисы выше или переоборудование под клинику) — это минимум 20–40 млн рублей дополнительно. При сдаче в аренду по рыночным ставкам валовая доходность составит 5,5–8,5% годовых, чистая — 4–6%. На фоне текущей ключевой ставки ЦБ это делает покупку инвестиционно непривлекательной, а кредитное финансирование под эффективную ставку выше 18,5% для подобных сделок фактически недоступно»,— уверен Станислав Ахмедзянов, который подчеркивает, что реальный круг покупателей сужается до тех, кто готов платить «живыми» деньгами.
«Формат бывшего банковского здания дополнительно ограничивает спрос. Универсальным офисом объект не назовешь — это специфическое здание со сложной планировкой. Наиболее реалистичные сценарии — крупный медицинский центр, частный образовательный оператор (детский сад, школа, хотя площадки рядом нет) или представительство госструктуры, бюджеты которых на покупку сейчас сжаты.
Для продажи продавцу потребуется одно из трех: дисконт 25–40% к текущей цене, целевой покупатель с конкретным бизнес-кейсом, либо готовность самого банка дать кредитную линию под освоение объекта, будь то офисный кластер, коворкинг или иной проект. В ближайшие два года по коммерческой недвижимости среднего и тем более большого метража я не жду роста цен — наоборот, стоит ожидать увеличения предложения и его удешевления»,— уверен управляющий партнер IBC Global.
Риэлтор, специалист по коммерческой недвижимости Лев Шпайзман утверждает, что, несмотря на хорошую локацию, продать объект быстро и по указанной цене вряд ли удастся.
«Здание 90-х годов постройки хоть и не старое, но строилось по стандартам тех лет, а не современной архитектуры. Конечно, оно требует внимательного исследования перед покупкой. Надо как минимум изучить целостность и возможности инженерной инфраструктуры здания. В случае ошибки цена ремонта или реконструкции может быть очень велика»,— подчеркнул господин Шпайзман.
Цена в 200 млн руб., по словам эксперта, выглядит достаточно адекватно, однако нужно понимать цели продавца.
«Если требуется продать поскорее — то можно и нужно рассматривать возможность продаж по частям, если есть возможность спокойно подождать «своего» покупателя — можно и подождать. Но сейчас на рынке офисной недвижимости Челябинска предложений более чем достаточно. А банки, которые все больше переходят в онлайн, и дальше будут избавляться от крупной офисной инфраструктуры»,— уверен Лев Шпайзман.
В пресс-службе Уральского банка реконструкции и развития подтвердили выставление на продажу здания, и объяснили его переездом офиса в другое помещение.
«В Челябинске работает пять отделений Банка УБРиР. Дополнительный офис, располагавшийся на улице Доватора, с 1 апреля переехал в здание по адресу Курчатова, 25. Переезд связан с тем, что в новом помещении банк смог реализовать те подходы, которые лучше отвечают потребностям клиентов, и которым старое помещение уже не могло соответствовать.
Во всем мире число банковских отделений снижается, они становятся компактнее. Более 80% клиентов УБРиР в течение последнего года не посещали офис банка. Повседневные трансакции они совершают в приложении и интернет-банке, а возникающие вопросы решают через дистанционные каналы»,— отметили в пресс-службе УБРиР.