Индустриальная недвижимость меняет структуру
Склады начинают торможение
По итогам 2026 года в Петербурге и Ленобласти построят 374 тыс. кв. м складской и производственной недвижимости. Это на 17% меньше, чем в 2025 году, когда на локальном рынке было введено 437,5 тыс. кв. м. Почти 40% прогнозируемых к вводу проектов приходится на спекулятивное предложение. При условии соблюдения заявленных сроков ввода прирост совокупного объема спекулятивного предложения в 2026 году на 78% превысит показатель 2025-го. При этом в складском сегменте доля сделок built-to-suit сокращается, зато на рынок выходит новый тип заказчика: компании производственного сектора.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Как сообщает компания Bright Rich | CORFAC International, в первом квартале текущего года в регионе построили три объекта общей площадью 153 тыс. кв. м. Крупнейший из них — новый корпус складского комплекса «100к» (69 тыс. кв. м) в поселке Бугры. Также в начале 2026 года ввели распределительный центр Wildberries (59 тыс. кв. м) в поселке Красный Бор и производственно-складской комплекс компании «Гейзер» (25 тыс. кв. м) в Шушарах.
До конца 2026 года на рынок Петербурга и Ленобласти выйдет еще 221 тыс. кв. м складской недвижимости. Среди новых проектов — «Элис» (59,9 тыс. кв. м), распределительный центр DNS (42,3 тыс. кв. м), «Reforma Предпортовая» (17,3 тыс. кв. м) и «Терминал 78» (17,3 тыс. кв. м).
Спрос падает
На начало апреля в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было свободно 167,7 тыс. кв. м складских площадей, или 2,9% от общего объема локального рынка. Доля вакантных помещений в объектах класса А за январь — март снизилась на 0,9 п. п., до 1,6%; класса B — выросла на 1 п. п., до 4,8%.
По данным Maris, спрос на складскую недвижимость сокращается. В первом квартале 2026 года реализовано лишь 36 тыс. кв. м качественных складских площадей — на 79,7% меньше, чем годом ранее. Весь поглощенный объем ушел в аренду, продаж не было. Основной спрос формировали компании торговли и дистрибуции: 75% сделок (–52% год к году). На реальный сектор пришлось 25% (–56% год к году).
На фоне падения спроса на чисто складскую недвижимость растет интерес девелоперов и инвесторов к производственным объектам — прежде всего в формате точечных сделок built-to-suit (BTS), где здание собирается под конкретного резидента.
«Колебание количества реализуемых BTS-проектов за последние три года отражает общую цикличность развития отрасли. В 2023 году их доля на рынке РФ достигала 50% от общего объема поглощения, в 2024-м вышла на пиковые показатели — около 80%, но уже в 2025 году скорректировалась до 38%. Это продиктовано в первую очередь влиянием стоимости заемного капитала на рыночную конъюнктуру»,— констатирует генеральный директор RBNA Павел Несмачный.
Речь идет прежде всего о складской недвижимости, которая возводилась для маркетплейсов и логистических компаний.
«Перспективы строительства новых спекулятивных объектов выглядят неоднозначно, так как рыночная ситуация оказывает давление на сроки окупаемости вложений. Минимизировать инвестиционные риски позволяет строительство под конкретного заказчика, но интерес к проектам built-to-suit сейчас носит точечный характер»,— отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.
Промышленность в стороне
Классический девелопмент нишу промышленных объектов в прежние годы обходил стороной: с 2020 по 2025 год крупные застройщики не ввели в Петербурге ни одного производственного BTS-объекта — все реализованные проекты оказались складами. Для сравнения, в 2012–2020 годах на производственный сектор пришлось 47 тыс. кв. м классических BTS-сделок. Сегодня формат чаще существует в виде собственного строительства предприятий с привлечением генподрядчиков, нередко на площадках с налоговыми льготами.
Спекулятивное строительство тяжелых производственных площадей сейчас практически отсутствует, а готовые объекты либо морально устарели, либо находятся в локациях, потерявших интерес для бизнеса. Закрыть крупный запрос за счет существующего фонда невозможно, поэтому компании уходят в формат строительства «под ключ».
«Рынок сейчас довольно фрагментирован. Клиенты часто не до конца понимают, что именно им необходимо. Поэтому с каждым заказчиком приходится отдельно прорабатывать структуру проекта и объяснять, какие решения действительно будут эффективными»,— говорит коммерческий директор УК «Бриз» Артем Чесноков, реализующий проекты городских технопарков L618 и на Нефтяной дороге.
По его словам, все больше заказчиков тяготеют к формату BTS, который предполагает индивидуальное проектирование объекта с учетом технологических процессов резидента.
«Промышленные компании нередко приходят с запросом, который сами до конца сформулировать не могут: знают, что нужно производить, но не знают, какой объект для этого требуется и сколько он будет стоить с учетом всех нормативов. Одна из наиболее частых ошибок при предварительных расчетах — игнорирование градостроительных требований. Парковки, благоустройство, инженерные сети закладываются в норматив еще на предпроектной стадии и способны кардинально изменить финансовую модель проекта»,— уточняет господин Чесноков.
Технические требования объясняют, почему типовые объекты не подходят. Запросы производителей идут на площади 3–10 тыс. кв. м с нестандартными параметрами: кран-балки, нагрузка на пол 3–5 тонн на квадратный метр, увеличенная высота потолков, большие пролеты, специальные температурные режимы. Электрическая мощность доходит до 3 МВт, потребление воды — до 100 куб. м в час.
Как говорят участники рынка, сейчас на рынке built-to-suit выстраивается модель полного цикла — от проектирования и прохождения экспертизы до получения разрешений.
Артем Чесноков также указывает на появление относительно нового сегмента — многоэтажного light industrial в городской черте. Формат предполагает компактное размещение производственных и складских блоков в нескольких уровнях на ограниченном участке. Для Петербурга он пока непривычен.
«Сегодня рынок пока не до конца понимает, как работать с многоэтажными объектами light industrial в черте города. Но к этому формату все равно придется привыкнуть. Высотность позволяет эффективнее использовать землю и снижать стоимость проекта»,— считает господин Чесноков.
Снижение ключевой ставки способно разморозить отложенный спрос, и в этом случае ограничивающим фактором окажется не финансирование, а дефицит подготовленных площадок с инженерной инфраструктурой. Ее создание требует времени вне зависимости от конъюнктуры.
«На горизонте 2027 года ожидается стабилизация рынка: арендные ставки перестанут испытывать резкие колебания, а спрос на BTS-проекты сохранится прежде всего в сегментах с устойчивой долгосрочной перспективой — у крупных производителей и региональных логистических хабов. При этом определенная доля спроса может сместиться в сторону производственно-складских комплексов формата light industrial. В целом BTS-формат сохранит свою актуальность, адаптируясь к новым условиям и запросам бизнеса»,— резюмирует господин Несмачный.