Большие мастер-планы

В городах Черноземья продолжается разработка мастер-планов по развитию общественных территорий. Набирающий популярность в последнее десятилетие инструмент городского планирования внедряют в Воронеже, Нововоронеже и Курске. Концепция предполагает масштабные сроки планирования, использование зеленых технологий, наполнение городской среды. При этом документ по-прежнему вызывает дискуссии у экспертов, опрошенных Guide, по поводу его соотношения с генпланом и особенностей применения.

Идея мастер-планирования городов реализуется в России по инициативе федерального центра. В 2024 году президент Владимир Путин поручил выделить не менее 100 млрд руб. на мастер-планы городов Дальневосточного федерального округа до 2030 года. По поручению главы государства для 25 городов ДФО уже разработаны соответствующее документы, в том числе для Комсомольска-на-Амуре и других. Всего федеральные власти рассчитывают на создание мастер-планов для 200 городов и 2 тыс. населенных пунктов, а также заявляют о готовности софинансировать их реализацию.

Воронеж

О необходимости разработки нового градостроительного документа заговорили и в Черноземье. Одним из первых городов макрорегиона, где задумались о внедрении мастер-плана, стал Воронеж: на ежегодном форуме «Зодчество ВРН» в 2024-м региональные власти и участники рынка подискутировали об области применения мастер-плана. Как отмечал министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков, сам термин еще не закреплен законодательно и «четкого соотношения мастер-плана с генпланом нет», что порождает профессиональные дискуссии.

По мнению управляющего партнера проектно-консалтинговой компании «Новая земля» Григория Соломина, мастер-план является более гибким инструментом, в отличие от генплана, и предполагает «выжимку из сухого технического задания». «В основе мастер-плана в отличие от стратегических документов лежит экономика. Она определяет приоритеты развития. Именно на первом этапе стратегического планирования можем избежать тех ошибок, которые наносят колоссальные убытки на следующих этапах реализации»,— пояснял на форуме господин Соломин.

Инициатива создать мастер-план Воронежа не осталась на уровне обсуждения. В феврале министерство архитектуры и градостроительства региона сообщило Guide о создании рабочей группы, которая готовит нормативно-правовую базу для документа. При этом конкретных сроков завершения подготовительного этапа в ведомстве не назвали, отметив лишь, что к созданию концепции приступят, когда «по результатам юридической работы придет федеральное финансирование».

Глава воронежской строительной ГК «Бик» Дмитрий Большаков считает, что мастер-план является «полезным документом, который произведет упорядочивание будущей возможной застройки города». «Делается мастер-план на определенный населенный пункт, в котором прописывается, где и что можно строить, а что нельзя. Это правильно, поскольку устанавливаются понятные правила игры. Зачастую люди покупают землю под будущую строительную площадку, а потом видят, что по регламентам там нельзя построить больше двух этажей или плотность не слишком большая, какая требуется для экономики проекта»,— пояснил в беседе с Guide девелопер.

Нововоронеж

Однако первым в Воронежской области городом, для которого начали разрабатывать мастер-план, стал не облцентр, а Нововоронеж — город-спутник атомной станции в 40 км от него. Предварительную концепцию документа представили в конце января. Областные власти пояснили, что видят в мастер-плане Нововоронежа «предтечу аналогичного документа для Воронежа».

Целевой сценарий предполагает, что к 2040-му валовой городской продукт (ВГП) Нововоронежа должен вырасти с 33 до 56 млрд руб. При этом население может увеличиться только на 2,2 тыс. жителей. Согласно этому плану, в Нововоронеже стартуют основанные на зеленых технологиях проекты по производству водорода, аммиака, метанола, будут развиваться машиностроение и строительство. Предполагается дальнейшее благоустройство и появление единого зеленого пешеходного маршрута по всему городу.

Впрочем, наброски мастер-плана предусматривают и другие сценарии. Наиболее инерционный заключается в том, что Нововоронеж останется комфортным для проживания работников атомной станции и связанных с ней предприятий, а планы развития АЭС лишь временно сделают город-спутник привлекательным для новых жителей. Постепенно молодежь будет покидать Нововоронеж, в результате чего население может сократиться с 30,7 до 26,5 тыс. человек. При этом построенные здания со временем обветшают.

Более позитивный сценарий обещает городу развитие в качестве научного и образовательного центра, который привлечет в первую очередь студентов, а также переселенцев из других регионов.

Для этого в Нововоронеже должны появиться высокотехнологичные и уникальные производства. Тогда хороший климат и близость мегаполиса, а также активизация жилищного строительства позволит увеличить население до 37,4 тыс. человек к 2040 году.

«Мастер-план предполагает также внесение регламентов дизайна, где и какие здания должны выходить на красную линию, какие цветовые и архитектурные решения должны использоваться, а также какова должна быть конфигурация зданий. Главное, чтобы инструмент не стал слишком зарегламентированным и не тормозил процесс развития того или иного населенного пункта. Чем больше документов, тем сложнее застройщику что-либо возвести»,— добавляет Дмитрий Большаков.

Как ранее сообщала пресс-служба правительства Воронежской области, на разработку мастер-плана Нововоронежа заложено 20 млн руб. Средства предоставила госкорпорация «Росатом».

Работа над документом должна завершиться в 2027 году. Планируется, что итоговый вариант презентуют населению региона и передадут на утверждение губернатору Воронежской области Александру Гусеву.

Глава Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин полагает, что мастер-план «еще не скоро станет документом для практического применения». «Больше он направлен все-таки на привлечение инвесторов и на то, чтобы показать перспективы развития отдельных территорий и городов. Не думаю, что мастер-план способен заменить генеральный план — этот документ есть и будет работать. Но дискутировать сегодня не о чем особенно, так как мастер-планирование уже введено как рекомендуемая процедура. Насколько инструмент окажется живучим и настольным, посмотрим»,— отметил в разговоре с Guide господин Астанин.

Курск

В начале марта власти Курска представили первый в ЦФО готовый мастер-план — по развитию облцентра до 2035 года. Документ разработали полностью за счет средств госкорпорации ВЭБ.РФ в рамках подготовки к 1000-летию областного центра (2032 год). Мастер-план предполагает масштабные изменения облика и наполнения города, но пока носит рекомендательный характер. В том числе власти анонсировали, что Курск получит статус исторического поселения — это поспособствует ограничению точечной застройки города при отсутствии отклонений от утвержденных регламентов.

Разработчики мастер-плана хотят превратить облцентр к 2035 году «из оборонительного рубежа в опорную территорию и координационный центр устойчивого мирного развития всего юго-запада Центральной России».

Главной инициативой к тысячелетию Курска стало обновление его историко-культурного ядра — Курской крепости. Общая площадь зданий под реставрацию составит 28 тыс. кв. м, а территория благоустройства — 9,3 га.

Также в рамках документа планируется развивать инфраструктуру и промышленность облцентра, благоустраивать набережные рек, создавать зоны отдыха, модернизировать транспортный узел на базе железнодорожного вокзала и реконструировать территорию ТЭЦ-4. Кроме того, предполагаются рост перерабатывающих мощностей и формирование инновационных строительных кластеров, обновление 27 объектов культурного наследия, открытие четырех туристических маршрутов и строительство новых школ и детских садов. Мастер-план охватывает сам город Курск и прилегающую к нему территорию в радиусе 5 км.

В результате реализации инструмента региональные власти рассчитывают на рост численности населения на 16% — с 435 до 507 тыс. человек, а также на увеличение жилого фонда на 20% — с 13,5 до 16,3 млн кв. м. Впрочем, на презентации проекта они признали, что пока на законодательном уровне не решено, как будут соотноситься мастер-план с генпланом Курска, принятым еще в 2021 году.

Как отмечал замгубернатора Курской области Артем Демидов, ВЭБ.РФ обязуется разработать изменения как для генплана, так и для правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Курска, чтобы решения мастер-плана нашли отражение в действующих документах.

Работа над мастер-планом регионального центра началась в апреле 2025 года. Изначально речь шла о комплексном переосмыслении городской среды с учетом масштабных инициатив, таких как создание национального парка, интеграция разрозненных микрорайонов, развитие пешеходной инфраструктуры и перераспределение неиспользуемых сельхозземель.

Политолог Александр Немцев тогда отмечал, что успех новой стратегии «будет зависеть от того, сможет ли правительство синхронизировать глобальные инициативы с точечными, но крайне важными изменениями». «Национальный парк, пешеходные маршруты, ревитализация микрорайонов — все это должно быть частью единой системы, в которой также есть место ремонту детских площадок, благоустройству дворов и созданию доступной среды для маломобильных граждан»,— говорил эксперт.

Егор Якимов