Туристический юг растет

Туристический поток в России продолжает нарастать. Рост числа поездок по стране в 2025 году составил от 1% до 5%. По данным Росстата, за январь—ноябрь 2025 года в российских отелях остановилось 82,9 млн человек, что на 4,5% больше, чем годом ранее. Эксперты отмечают, что существенная доля поездок пришлась на южные и северокавказские регионы. Участники рынка констатируют, что развитие отрасли гостеприимства требует серьезных инвестиций, очень чувствительных к денежно-кредитной политике регулятора — к высокой ключевой ставке. Оптимальным вариантом в туристической сфере эксперты называют коллективные инвестиционные инструменты, в частности — закрытые паевые инвестиционные фонды.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации региональных органов власти, в 2025 году Краснодарский край принял 18,1 млн туристов, а с начала текущего года — уже более 2,5 млн человек. Ставропольский край в прошлом году посетило 8,5 млн человек, из них 400 тыс. туристов — иностранцы. Посещаемость Кавказских Минеральных Вод в минувшем году достигла 6,7 млн человек, показав рост на 17,8% по сравнению с 2024 годом. Как рассказал «Ъ-Кавказ» министр туризма и оздоровительных курортов Ставропольского края Андрей Толбатов, количество однодневных экскурсантов в Ставропольском крае превысило в 2025 году 4,1 млн человек. Также, по его словам, официальная статистика не учитывает гостей, остановившихся в частном секторе.

«Этот рост — не случайность, а отражение глубинных качественных изменений в отрасли. Важнейшим индикатором является экономический эффект: предварительные расходы туристов за 2025 год превысили 49 млрд руб. Мы видим качественного, лояльного гостя: средняя продолжительность его пребывания составляет 7,5 суток, ежедневные траты (без учета проживания) — около 2,5 тыс. руб., а средний чек за проживание превышает 10 тыс. руб. в сутки, что говорит о востребованности наших оздоровительных, медицинских и SPA-услуг»,— комментирует Андрей Толбатов.

Коммерческий директор АО «Специализированный депозитарий “Инфинитум”» Диана Одинцова уверена, что цифры туристического потока за минувший год показывают, что спрос на отдых внутри страны уже сформирован, а следующий этап развития туристической отрасли должен быть связан не столько с продвижением территорий, сколько с созданием нового качественного предложения.

«Юг России давно перестал быть исключительно сезонным направлением. Наряду с пляжным отдыхом растет интерес к круглогодичным форматам: санаторному лечению, wellness-сегменту, горному туризму, коротким поездкам выходного дня, семейному отдыху и сервисным форматам размещения. Это меняет структуру потребления и повышает требования к качеству объектов»,— рассказала госпожа Одинцова.

Речь, по ее словам, идет не только о строительстве новых гостиниц. Современный туристический продукт включает санаторные комплексы, апарт-отели, термы, общественные пространства, транспортную и инженерную инфраструктуру. Все это, отмечает эксперт, требует профессионального управления объектами, поскольку во многих локациях вопрос заключается уже не в наличии туристического потока, а в способности рынка предложить достаточный объем качественного номерного фонда и сопутствующего сервиса.

«Долгое время основным источником финансирования таких проектов оставался банковский кредит. Однако стоимость капитала для рынка существенно изменилась в последние годы. Если в конце 2019 года ключевая ставка Банка России составляла 6,25%, то в феврале 2022 года она повышалась до 20%, в октябре 2024 года достигала 21%, а после решения регулятора в апреле 2026 года — составляет 14,5%. Даже с учетом начавшегося снижения это заметно выше параметров, которые обеспечивали доступное финансирование в предыдущие периоды»,— рассказывает Диана Одинцова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как отмечают эксперты, для туристической недвижимости стоимость заемных средств особенно чувствительна, поскольку проекты в санаторно-курортной отрасли, как правило, имеют более длинный инвестиционный цикл, чем классический жилой девелопмент. Госпожа Одинцова отмечает, что, помимо этапа строительства, когда объект по определению не приносит доход, требуется еще довольно длительное время на формирование загрузки, настройку сервисной модели и достижение стабильной доходности.

«Поэтому исключительно кредитная модель не всегда оптимальна. Для части проектов она повышает долговую нагрузку и сужает пространство для маневра на ранних стадиях. Именно поэтому рынок все чаще использует смешанные модели финансирования, в которых банковские средства дополняются собственным капиталом, инвестициями стратегических партнеров и коллективными инвестиционными инструментами»,— говорит эксперт.

Как отмечают участники рынка, в данном случае именно здесь наиболее востребованы инструменты структурирования капитала, прежде всего — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). По данным Банка России, в четвертом квартале 2025 года чистый приток средств в массовые ЗПИФ составил рекордные 120 млрд руб., из которых 76%, или около 91 млрд руб., пришлось на фонды недвижимости. Это, по мнению аналитиков рынка, показывает устойчивый интерес инвесторов к реальным активам и коллективным форматам вложений.

Как рассказал «Ъ» управляющий директор «КСП Капитал Управление активами» Дмитрий Ярцев, закрытые фонды являются удобным инструментом инвестирования в недвижимость, поскольку, по его словам, это инвестиции вдолгую, как правило на три-пять лет, что дает возможность на длинном горизонте переиграть ставки по депозитам. По словам инвестиционного директора «ТЕТИС Кэпитал» Андрея Ощепкова, капитал в настоящее время аккумулировался на вкладах, срок которых подходит к концу, а условия пролонгации уже не столь привлекательны.

«Наш опыт инфраструктурного участника рынка, сопровождающего около трети ЗПИФ в России, показывает, что такие конструкции уже применяются не только для классической коммерческой недвижимости, но и для гостиничного сегмента, санаторно-оздоровительных проектов и рекреационной инфраструктуры. Для туристических проектов юга России ЗПИФ может быть эффективным инструментом объединения нескольких инвесторов вокруг одного актива или стратегии, позволяя повысить прозрачность инвестиционной модели»,— говорит Диана Одинцова.

Однако сам по себе инструмент не решает задачу, констатирует эксперт. Госпожа Одинцова отмечает, что капитал приходит туда, где заранее понятны структура владения, модель управления, контроль денежных потоков и возможные сценарии выхода. Без этого объект может оставаться привлекательной недвижимостью, но не становится полноценным инвестиционным продуктом.

«Запуск ЗПИФ начинается с анализа объекта управляющей компанией, которая изучает структуру владения, земельно-правовой статус, действующие разрешения, операционные показатели и возможную инвестиционную модель. Параллельно подключается специализированный депозитарий, который оценивает возможность включения актива в состав ЗПИФ и соответствие всей конструкции действующему регулированию — иными словами, подтверждает возможность практической реализации»,— говорит спикер «Review. Юг России».

Она поясняет, что Фонд может быть ориентирован как на нескольких стратегических инвесторов, так и на массовую целевую аудиторию. Во втором случае, по словам Дианы Одинцовой, число пайщиков может исчисляться десятками и даже сотнями тысяч. Выбор между этими сценариями, по ее мнению, зависит от многих факторов: для одних проектов логично привлечение ограниченного круга инвесторов на раннем этапе, для других – более массовое размещение после выхода объекта на зрелую стадию. На всех этапах контроль за действиями управляющей компании обеспечивает спецдепозитарий.

«Таким образом, для туристической недвижимости сегодня формируются более зрелые условия по привлечению капитала. Наряду с банковским финансированием работают альтернативные механизмы, накоплен практический опыт подобных сделок и действует профессиональная инфраструктура рынка. Конкурировать за капитал будут прежде всего те проекты и территории, где понятны правила игры, сроки реализации и система защиты интересов инвестора. Для юга России в этом может заключаться следующая точка роста: не только рост турпотока, но и создание качественного предложения, способного привлекать длинные деньги»,— резюмирует Диана Одинцова.

Василий Хитрых