Котлован обходят стороной
Продажи вторичного жилья в крупных городах России выросли на 18% за год
В первом квартале 2026 года продажи вторичного жилья в 35 крупнейших городах России увеличились на 18% год к году, а первичного — всего на 4%. Доля готовых лотов в общей структуре сделок достигла 63,2%. Это объясняется переориентацией спроса. Из-за высокой стоимости квартир в строящихся домах, ужесточения условий по семейной ипотеке и дорожающего ремонта покупатели все чаще делают выбор в пользу вторичного предложения.
Фото: Сергей Куликов, Коммерсантъ
Фото: Сергей Куликов, Коммерсантъ
В январе—марте 2026 года на вторичных рынках 35 крупнейших городов России были проданы 122,7 тыс. квартир, подсчитали в ЦИАН. Значение увеличилось на 18% год к году. Это на 14 процентных пунктов больше, чем рост в сегменте новостроек, где были реализованы 71,5 тыс. лотов. В общей структуре сделок с жильем доля готовых квартир за год увеличилась с 60,2% до 63,2%, по данным аналитиков.
Опережающий рост спроса на вторичное жилье прослеживается в том числе на ключевом рынке России. В Москве его продажи в первом квартале увеличились год к году на 25%, в то время как объем реализации новостроек снизился на 37%. Заметнее всего сдвиг прослеживается в Тольятти, где продажи готовых квартир прибавили год к году 55%, а строящихся — снизились на 31%.
Ведущий аналитик ЦИАН Елена Бобровская связывает тенденцию с переориентацией спроса: «Покупатели все чаще отказываются от приобретения современного жилья в пользу обычной вторички».
Ключевым фактором здесь эксперт считает изменение условий по программе семейной ипотеки, которая предполагает предоставление займов под 6%. С 1 февраля 2026 года по ней можно получить только один кредит, хотя ранее правом мог воспользоваться каждый из супругов.
Это решение сократило платежеспособную аудиторию, констатирует владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Многие покупатели, по его словам, сейчас заняли выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок. Коммерческий директор «Главстрой Регионов» Алексей Артошин отмечает, что рыночная ипотека сейчас в принципе не выполняет функцию массового рыночного инструмента. При ставке выше 12% она остается недоступной для большинства потенциальных покупателей, считает он. Одновременно потребители, по мнению эксперта, в целом становятся более осторожными, что также стимулирует их выбирать готовые варианты.
Вторым важным фактором переориентации спроса стал ценовой разрыв. Елена Бобровская говорит, что в среднем вторичное жилье сейчас дешевле первичного на 23%.
В некоторых городах значение выше. Например, в Новокузнецке, Барнауле и Тольятти разница достигает 49–68%. Это объясняется длительным опережающим ростом цен в сегменте новостроек в период действия массовой льготной ипотеки, существенно стимулировавшей их продажи.
Руководитель департамента продажи ГК «Расцветай Столица» Святослав Иванов называет текущие цены застройщиков завышенными. Он напоминает, что традиционно новостройки были дороже готового предложения не более чем на 10–15%. Текущий разрыв, по мнению эксперта, приводит уже к «лавинообразной» переориентации спроса. Руководитель отдела ипотеки RedCat Елена Кудрявцева также обращает внимание на растущую стоимость ремонта: отделка новостройки обойдется не дешевле 1 млн руб. Вторичка в то же время предоставляет возможность заселиться сразу.
Елена Кудрявцева предполагает, что переориентация покупателей на вторичное жилье продолжится во втором-третьем кварталах 2026 года. В дальнейшем ситуация будет сильно зависеть от действующих ипотечных ставок, в том числе в рамках льготных программ.