Квартиры без видов на будущее
Девелоперы Черноземья отказываются от проектов элитной застройки
На рынке недвижимости Черноземья сокращается предложение жилых комплексов премиум-класса. В 2025 году Воронеж вошел в число российских мегаполисов, где такие проекты почти отсутствуют, а в ряде соседних регионов их не заявляли вовсе. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Воронеже последний подобный дом был заявлен в 2024 году. В Курске и Тамбове по одному проекту фиксировалось в 2022 и 2020 годах, в Липецке — проекты такого уровня анонсировались только в 2018 году, а в Белгороде и Орле их не заявляли вовсе. Девелоперы указывают, что себестоимость премиального жилья в среднем выше на 30–40%, а стоимость квадратного метра начинается примерно от 200 тыс. руб. При этом единых стандартов сегмента на уровне отрасли не существует, а само понятие премиального жилья варьируется в зависимости от региона, отмечают участники рынка.
По оценке участников рынка, стоимость «квадрата» элитной недвижимости растет не так динамично, как в других сегментах
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По оценке участников рынка, стоимость «квадрата» элитной недвижимости растет не так динамично, как в других сегментах
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Согласно опубликованным данным «Циан.Аналитики», Воронеж оказался в пятерке российских мегаполисов без заявленных в 2025 году ЖК премиум-класса. Согласно ЕИСЖС, последним заявленным проектом этого сегмента в 2024 году стал жилой комплекс в переулке Белинского в облцентре, реализованный одноименным специализированным застройщиком, принадлежащим Аллену Саркисяну. Как рассказал «Ъ-Черноземье» девелопер, на сегодняшний день распродано около 30% от общего фонда ЖК. Строительство объекта завершено в январе 2026 года.
Речь идет об элитном доме высотой до пяти этажей на 13 квартир: четыре двухкомнатные, шесть трехкомнатных и три квартиры с четырьмя комнатами и более. Общая жилая площадь составляет около 1,4 тыс. кв. м, в составе комплекса предусмотрено 26 нежилых помещений. Здание выполнено из монолитного кирпича. Девелопер фиксирует снижение интереса к премиальному жилью и не исключает отказа от новых запусков. «Направление ЖК премиум-класса в строительстве, можно сказать, уже умирает на данном этапе»,— заявил он «Ъ-Черноземье».
По его словам, объект был задуман еще в 2020 году и прошел длительное проектирование. Однако продажи оказались ниже ожиданий. «Это как раз сигнал для дальнейших проектов в высокобюджетном сегменте — для них сейчас все плохо»,— отметил господин Саркисян.
Сравнительно более доступные форматы демонстрируют лучшую динамику. У нас сейчас строится дом в бизнес-сегменте, и там продажи порядка 50% уже есть, хотя объект еще не сдан. Гораздо лучше ситуация: квадратный метр продается на уровне 150–160 тыс. руб. — его покупают хорошо»,— сообщил господин Саркисян.
На этом фоне компания пересматривает стратегию. «Мы на ближайшую перспективу не планируем закладывать люксовые проекты, не рассматриваем ни строительство такого жилья, ни покупку земельных участков под него»,— пояснил он. Себестоимость премиального жилья выше в среднем на 30–40%, однако показатель во многом зависит от характеристик участка, включая его расположение, рельеф и необходимость дополнительных инженерных решений.
Удорожание, по его словам, во многом обусловлено применяемыми материалами. «В премиум-сегменте используется витражное алюминиевое остекление вместо пластикового, устанавливаются внутрипольные конвекторы, реализуются более сложные системы кондиционирования, предусматриваются подземные парковки. В целом применяются более дорогие решения: алюминий в три раза дороже пластика, конвекторы заменяют радиаторы, выше затраты на отделку мест общего пользования, освещение и системы безопасности»,— пояснил он. В бизнес-сегменте, напротив, решения более простые: «Потолки ниже — 2,8–2,9 м против 3,2 м в премиуме, используются пластиковые окна, стандартные металлические радиаторы».
Несмотря на демократичный, по собственной оценке застройщика, уровень цен, это не обеспечивает спрос. Квадратный метр в «Белинском» стоит порядка 200 тыс. руб. «Это невысокая цена, но и за такие деньги не покупают»,— пожаловался девелопер. Он связывает ситуацию с изменением потребительского поведения: «Люди сейчас рублем голосуют. Им подешевле, но более-менее качественно — они готовы покупать. А "премиалку" не берут». По его мнению, сегмент уступает и по темпу роста стоимости. «Элитное жилье не растет в цене, как бизнес или эконом. Из-за высокой себестоимости дальше поднимать цену очень тяжело»,— резюмировал он.
Традиционно на рынке выделяют несколько классов жилья: стандарт, комфорт, бизнес, премиум (элитный). Класс жилья в ЕИСЖС выставляется застройщиком самостоятельно при заполнении проектной декларации и описании характеристик объекта капитального строительства.
Аналогичные проекты в других регионах Черноземья также немногочисленны и реализуются с ограниченным спросом. В Курске элитный дом был заявлен в марте 2022 года и завершен в четвертом квартале 2025-го московским ООО «Москомстрой» Мгера Саргасяна. Девятиэтажный объект включает 14 трехкомнатных квартир общей жилой площадью 1,8 тыс. кв. м, стены выполнены из монолитного кирпича, предусмотрено 26 нежилых помещений. Уровень продажи квартир сейчас — 36% по данным ЕИСЖС. В Тамбове премиальный дом был построен в 2021 году компанией «Бизнесстрой» Сергея Ивашенцева. Пятиэтажный объект включает 33 квартиры (20 двухкомнатных, 12 трехкомнатных и одну с четырьмя комнатами и более) общей жилой площадью 2,8 тыс. кв. м, а также пять нежилых помещений. Дом сдан в четвертом квартале 2021 года, распроданность — 62%.
В Липецке последние проекты такого уровня были заявлены еще в 2018 году СЗ «Ремстройсервис» Павла Тучкова. ЖК UnderSun включает 62 квартиры общей жилой площадью 3,9 тыс. кв. м и 14 нежилых помещений, дом сдан в четвертом квартале 2019 года. Второй проект — ЖК «Континент» на 26 этажей и 152 квартиры — введен во втором квартале 2019 года. Жилая площадь в нем составляет более 11,7 тыс. кв. м. В Белгороде и Орле не заявлено ни одного многоквартирного дома премиум-класса.
Аналогичная тенденция проявляется и в ряде других регионов. В Волгограде, Краснодаре, Красноярске и Омске также не зафиксировано ни одного проекта в премиум-сегменте. В число аутсайдеров эксперты также отнесли Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону с долей премиальных ЖК около 1%. Среди регионов лидерами по доле таких объектов стали Казань (8%), Самара (7%) и Челябинск (5%): квартиры в премиальных проектах дороже среднерыночного уровня здесь в среднем в полтора-два раза. Москва остается вне конкуренции: доля премиального сегмента составляет 13% от общего объема строительства, при этом стоимость превышает среднюю по городу в 3,5 раза.
Участники рынка отмечают, что сам критерий премиального жилья остается размытым. В тюменской корпорации «Энко» (владеет воронежским «Инстепом», строит в Воронежской, Курской и Липецкой областях) «Ъ-Черноземье» пояснили, что единых стандартов сегмента на уровне отрасли «не существует», а «представления о премиальном жилье существенно различаются от региона к региону». По их оценке, в общем понимании речь идет о дорогих квартирах с высокими стандартами отделки, применением дорогостоящих материалов и повышенным уровнем сервиса.
Как считают в «Энко», доля покупателей, готовых приобретать такие объекты, остается невысокой. Там отмечают, что часть обеспеченных клиентов предпочитает индивидуальное жилищное строительство — коттеджи и таунхаусы. Кроме того, себестоимость в премиум-сегменте напрямую зависит от инженерных и материальных вложений: чем они выше, тем дороже жилье в итоге. Поэтому фокус смещается в сторону массовых форматов. В «Энко» сообщили, что делают ставку на расширенный массовый сегмент: «комфорт» и «комфорт плюс», а также частично работают в бизнес-классе.
Выход в люксовый сегмент компания рассматривает, но не в ближайшей перспективе, сохраняя стратегическое внимание на более ликвидных форматах.