Строители надеются на стабилизацию

Прошло почти три месяца с момента изменений в программе семейной ипотеки, которые ужесточили условия выдачи кредитов на льготных условиях. Участники рынка говорят о сокращении продаж на 15–30%. Тем не менее большинство девелоперов пока сохраняют сдержанный оптимизм, полагая, что за два-три месяца ситуация стабилизируется и спрос вернется если не к прежним объемам, то хотя бы к таким, при которых отрасль сможет оставаться на плаву.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Последние полтора года именно семейная ипотека оставалась основным инструментом, который поддерживал рынок первичного жилья на плаву. Но с 1 февраля условия выдачи кредитов на льготных условиях были ужесточены. По данным Центробанка, в Северо-Западном федеральном округе в феврале жители оформили 7,5 тыс. кредитов на покупку жилья (–17% к январю) на сумму 30,8 млрд рублей, в Петербурге — 2,9 тыс. (–30%) на 14,4 млрд рублей. Официальной статистики за март пока нет.

Холодный душ

Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек Redcat, напоминает: «С 1 февраля ввели правило "один кредит в одни руки" плюс жесткую привязку к регистрации. Для рынка это стало холодным душем. В марте количество заявок по семейной ипотеке в Петербурге упало на треть по сравнению с декабрем. И главное — из этого сегмента практически вымыли инвесторов, которые раньше брали студии и однушки под сдачу. Теперь это история исключительно для тех, кто реально улучшает жилищные условия и подходит под ужесточенные условия программы. Застройщики стали вынужденно еще больше вкладываться в финансирование условий покупки: субсидировать ставки по рыночным и льготным программам, предлагать скидки и рассрочки».

Генеральный директор ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев говорит, что январь показал аномальный рост продаж: на 70% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это результат смещения спроса: в ожидании новых условий семейной ипотеки покупатели выходили на сделку опережающими темпами, реализовав потенциал февраля — марта еще в декабре — январе.

Как следствие, вместо традиционного весеннего оживления в феврале — марте произошла закономерная коррекция. Рынок замедлился, а доля ипотеки в структуре продаж просела примерно на 30% к пиковым значениям рубежа года. «По опыту последних лет, после подобных изменений рынок адаптируется за два-три месяца. В переходный период усиливается роль рассрочек, комбинированных схем и субсидий от застройщика, после чего формируется новая точка равновесия спроса и предложения»,— говорит господин Заседателев.

Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает, что первые два месяца 2026 года для рынка новостроек Петербурга прошли в режиме перестройки. «Новые условия по льготной ипотеке сначала охладили спрос, но какого-то резкого провала не случилось. Покупатели просто стали осторожнее и дольше принимают решения. В январе и феврале продажи в целом просели примерно на 15–20% к прошлому году. Это в первую очередь коснулось сделок с небольшим первоначальным взносом. Та аудитория, которая максимально зависела от условий ипотеки, взяла паузу. Но уже к концу февраля стало видно, что часть этого спроса возвращается»,— отмечает он.

Эксперты обращают внимание, что покупатели начали активнее смотреть в сторону более доступных вариантов. Лучше всего сейчас чувствуют себя студии и однокомнатные квартиры. Также вырос интерес к проектам на ранней стадии, где застройщики дают больше гибкости по цене и условиям.

Сами девелоперы довольно быстро перестроились. Стало больше рассрочек, субсидированных программ и индивидуальных условий. По сути, рынок частично компенсирует ужесточение ипотеки своими инструментами, чтобы не терять темп продаж.

«Люди чаще смотрят не просто на цену и метраж, а на транспорт, окружение, готовую инфраструктуру. Поэтому проекты в обжитых районах и понятных пригородах сейчас выглядят увереннее»,— полагает господин Шраге.

Ипотека сохраняет позиции

Виталий Голубев, коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты», настаивает: «Семейная ипотека остается ключевым инструментом поддержки спроса на рынке новостроек. Для проектов комфорт-класса эта программа по-прежнему является одним из основных драйверов продаж».

Марина Потепкина, директор по продажам компании «Город-спутник "Южный"», также говорит о том, что в проектах массового сегмента ипотека традиционно остается ключевым инструментом покупки. «За период с мая по декабрь 2025 года на нее приходилось 72% сделок. При этом в феврале — марте 2026 года ее доля составила уже 65%, тогда как в декабре — январе составляла 75%»,— рассказала она.

При этом речь идет не об уходе спроса, а о его перераспределении и частичном переходе в отложенный формат, который реализуется при появлении понятных условий и доступных ипотечных программ или оживления рынка вторичной недвижимости. Госпожа Потепкина также полагает, что ключевыми тенденциями на рынке остаются рост доли рассрочек, повышение требований к продукту и локации, инфраструктуре проекта, возможности купить квартиру большего метража за те же деньги, а также надежность застройщика.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург», уверяет, что в их проектах доля ипотечных сделок в целом изменилась незначительно: с 91% в декабре 2025 года — январе 2026-го до 88% в феврале — марте. «Ипотека по-прежнему формирует основной объем продаж, однако ее внутренняя структура заметно изменилась. В частности, сократилась доля семейной ипотеки: с 87 до 65%. Одновременно выросла доля стандартной рыночной: с 4% в декабре — январе до 18% в феврале — марте. Также в структуре сделок присутствуют субсидированные программы, а в отдельных проектах увеличилась доля рассрочек, которая достигла 6%»,— делится эксперт.

Такая динамика отражает реакцию рынка на изменение условий семейной ипотеки. С одной стороны, программа сохраняет роль ключевого драйвера продаж, с другой, благодаря поступательному снижению «ключа» до 15% наметилось постепенное оживление рыночной ипотеки. Однако ее условия по-прежнему остаются ограничивающими для значительной части покупателей.

В случае дальнейшего ужесточения параметров семейной ипотеки, в частности, введения дифференцированных ставок и повышения до 12% для семей с одним ребенком, она может перейти из массового инструмента в более нишевый сегмент. Кроме того, выбор доступных инструментов у покупателей остается ограниченным, что формирует отложенный спрос, который может вернуться на рынок по мере снижения ключевой ставки.

Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко говорит, что спрос снизился почти на треть, в сегменте семейной ипотеки цикл сделки вырос до трех-четырех недель: основные затруднения возникают на этапе сбора документов и подтверждения прописки у заемщиков и их детей. Вместе с тем, отмечает она, появляются покупатели, готовые рассматривать рыночную ипотеку, правда, с запросом на субсидированные ставки в диапазоне 10–12% сроком на три-пять лет. По ее мнению, из-за падения спроса цены снижаться не будут: рост продолжается, но уже без резких скачков. «На рынке появляются интересные лоты и новые форматы рассрочек»,— указывает эксперт.

Ограниченное влияние

Изменения в правилах выдачи семейной ипотеки оказали на бизнес- и элит-сегмент ограниченное влияние. Эта программа традиционно ориентирована прежде всего на массовый рынок жилья. Тем не менее в сегменте бизнес-класса часть покупателей стала дольше принимать решение о покупке, а девелоперы усилили продвижение рассрочек как альтернативного инструмента финансирования.

Екатерина Филиппова, руководитель отдела продаж компании Whitewill в Санкт-Петербурге, рассказывает, что одной из ключевых тенденций последних лет остается рост доли высокобюджетных проектов. «В 2025–2026 годах рынок Санкт-Петербурга заметно переориентировался на более дорогие проекты бизнес-класса. При этом в элитном сегменте растет интерес к компактным форматам: небольшим, но высокомаржинальным проектам, как правило, до 50 квартир, расположенным в уникальных локациях»,— говорит она.

Еще одна заметная тенденция — снижение количества запусков новых проектов. Девелоперы в текущих условиях действуют более осторожно и выводят новые объекты на рынок только при наличии понятной экономической модели и гарантированной маржинальности.

Кирилл Косов