Полицентричные планы уперлись в транспортный каркас

Еще в позапрошлом десятилетии власти города и градостроительное сообщество заговорили о необходимости развития нескольких центров развития в городе. Идея полицентризма жила последние двадцать лет, но больших успехов в ее реализации добиться не удалось. Будут ли в Петербурге развиваться равнозначные нынешнему центру новые точки притяжения людских и финансовых потоков, разбирался корреспондент Guide Роман Русаков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Создать город не с одним центром, а с несколькими точками роста — это большая гуманистическая идея, которой в Петербурге озадачены не последние двадцать лет, а все время его существования. «Подцентры пытались создать и в советские времена — деловыми функциями должен был обладать Московский район, а при Петре I деловую функцию должен был приобрести Васильевский остров»,— напоминает основатель и генеральный директор архитектурного бюро Futura-Architects Олег Манов.

Он уверен, что в полицентризме есть логика и необходимость. Концентрация всех функций в одной точке, как это было исторически, приводит к перегрузке прежде всего транспортной системы. «Новые города мира уже давно строятся и развиваются полицентричными: например, в Дубае есть пять центров: деловой, спортивный, культурный районы, экспо, центр науки и образования. Это намного удобнее для жителей, снижает нагрузку на инфраструктуру и очень важно с экологической точки зрения»,— говорит архитектор.

Петербург, как и другие мегаполисы, сейчас движется в эту сторону, уверен эксперт. Убедительными, по мнению господина Манова, примерами такой тенденции выглядят перемещение выставочных площадок, например «Экспофорума», за пределы КАД, а также развитие офисных кластеров в разных районах города: на западе — «Лахта-центр», на юге — «Аэропортсити Санкт-Петербург», в восточной части — «Санкт-Петербург Плаза» и бизнес-парк «Полюстрово». «Вузы тоже переезжают подальше от центра: уже действует кампус СПбГУ в Михайловской даче, еще один планируется в Пушкине, там же возводится ИТМО Хайпарк»,— добавляет господин Манов.

Он признает, что полностью избежать «золотого треугольника», который сложился между Дворцовой набережной, Невским проспектом и Фонтанкой, вряд ли удастся, но его доминирующая роль постепенно ослабевает. «По факту там остаются туристическая, культурная, развлекательная и частично деловая функции»,— думает архитектор.

Если говорить про агломерацию, то перспективной инициативой, как считает господин Манов, сейчас является «Ленинград-Сити». «Об идее этого проекта недавно рассказали власти Ленинградской области, сейчас под деловой квартал ищут площадку. Проект интересен и с урбанистической точки зрения — как формирование нового экономического центра, и с архитектурной — как единственный законный способ наметить точки появления высотных доминант, не сломав при этом небесную линию исторической части Петербурга»,— делится он.

Разговоры и реальность

Впрочем, среди девелоперов-практиков к идее полицентризма отношение более скептическое. Виталий Голубев, коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты», рассуждает: «О полицентричном развитии говорят давно, но по факту реальный альтернативный центр пока один — Лахта. И то лишь потому, что там сошлось несколько факторов одновременно: крупный якорный объект, метро, деловая активность и частный капитал, готовый туда идти. Без этого сочетания разговоры о "новых центрах" так и остаются разговорами».

Потенциал, как считает господин Голубев, у других территорий есть. «Южное направление — Пулковское шоссе, зона КАД — логично для деловых и складских кластеров: доступность хорошая, земля дешевле, чем в центре. Кировский район давно ждет своего момента — промышленный пояс, редевелопмент которого только начинается. Северо-восток, на стыке Калининского и Приморского районов, интересен с точки зрения жилья. Загородные локации — Юкки, Вартемяги — скорее рекреационный кластер, чем полноценный городской центр. Нужно ли это Петербургу? Думаю, да — и не из градостроительной теории, а из прагматики. Исторический центр уже перегружен, транспортная система не справляется, стоимость земли делает новые проекты там нерентабельными. Децентрализация — это не выбор, это неизбежность»,— категоричен эксперт.

Однако, замечает он, есть принципиальный вопрос: новые центры не возникают сами по себе. «Без синхронизации между застройщиками, городом и транспортниками любой "новый центр" рискует превратиться в спальный район с красивым названием. Лахта получилась, потому что там был конкретный заказчик с ресурсами. Кто будет таким заказчиком в следующей точке — пока неочевидно»,— делает оговорку господин Голубев.

Управляющий партнер сети сервисных офисов «Практик» Евгений Лысый с коллегой солидарен: «Про полицентричность в Петербурге мы слышим уже не первый десяток лет, но на деле большинство наших клиентов по-прежнему хотят в исторический центр. Пока что привычка и концентрация деловой жизни в центре побеждают любые концепции децентрализации, включая полицентричную модель города».

При этом потенциал у других районов точно есть, соглашается он. «Я бы не говорил про большое количество центров. Скорее это несколько устойчивых точек, условно три-пять, которые со временем будут усиливаться и забирать часть нагрузки с центра, но не конкурировать с ним напрямую»,— отмечает эксперт.

Господин Лысый приводит в пример Москву, где процесс формирования нескольких центров системно поддержан городом за счет программы КРТ. «В Петербурге, думаю, все будет происходить в ту же сторону, но спокойнее и дольше. Скорее всего, Петербург будет постепенно двигаться к более распределенной модели: центр никуда не денется, но станет не единственным местом, где сосредоточена деловая жизнь. Главное, без чего это не сработает,— инфраструктура. Если новые районы будут получать метро, дороги и комплексную застройку с рабочими местами, процесс пойдет. Если нет, так и останемся с перегруженным центром и спальниками-миллионниками без работы рядом с домом».

Вера в рынок

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, и вовсе полагает, что острой необходимости в формировании в Петербурге нескольких полноценных центров по московской модели нет. «Если бы такая потребность была действительно сформирована, рынок и бизнес уже начали бы системно создавать подобные кластеры. Пока же мы видим скорее отдельные точки роста, даже несмотря на масштаб таких проектов, как "Лахта-центр"»,— говорит эксперт.

По его мнению, в целом Петербург исторически складывался как моноцентричный город, и эта модель во многом сохраняется. «Уровень деловой активности у нас ниже, чем в Москве, а структура спроса более консервативна. Поэтому предпосылок для быстрого формирования нескольких равнозначных деловых центров нет»,— уверен господин Кравцов.

При этом, замечает он, говорить о полном отсутствии полицентричности тоже некорректно. Город постепенно развивается через локальные центры притяжения: административные, деловые или жилые. Однако они, полагает господин Кравцов, как правило, усиливают существующую ткань города, а не формируют самостоятельные кластеры городского масштаба.

«Хороший пример — "Невская ратуша". Этот проект сформировал сильный административно-деловой узел и дал импульс развитию окружающей застройки, сервисной инфраструктуры и бизнеса в целом. Но при этом он остается частью Центрального района и не воспринимается как отдельный центр. Для Петербурга более органичной выглядит модель умеренной полицентричности — через развитие локальных кластеров и точек притяжения, а не через создание нескольких равнозначных деловых центров»,— считает господин Кравцов.

Два уровня

Андрей Герман, заместитель генерального директора по стратегии компании «Главстрой Санкт-Петербург», думает, что важно различать два уровня: субцентры агломерационного масштаба — самодостаточные узлы с деловой, образовательной и культурной функцией и локальные центры районного уровня в логике «пятнадцатиминутного города», ориентированные на ежедневные потребности жителей. Для Петербурга актуальны оба уровня, но они требуют разных инструментов и подходов.

«На уровне агломерации городу необходимо как минимум три таких центра. Первый — Лахта, которая постепенно превращается в деловое ядро и формирует зону притяжения прилегающих территорий. Второй — южное направление с формирующимся научно-образовательным кластером (ИТМО Хайпарк, новый кампус СПбГУ, ОЭЗ) и интенсивным ростом жилой застройки. Третий — Кронштадт, где на базе туристической и технологической специализации формируется самостоятельный профиль. В перспективе это может стать моделью трех субцентров с различной функцией: деловой, образовательный и историко-технологический»,— высказывается эксперт.

Как и его коллеги, господин Герман полагает, что ключевое условие успешного полицентричного развития — наличие транспортного каркаса. «Без хордовых и кольцевых связей такие центры не смогут функционировать как самостоятельные узлы и рискуют превратиться в периферию жилой застройки. Темпы реализации проектов, заложенных в Генплане, включая строительство магистралей и расширение метрополитена, будут определять, насколько эта модель станет реальностью. Роль девелоперов в этом процессе — формировать среду, создавать точки притяжения и поддерживать развитие новых центров. Однако ключевые параметры и темпы формирования полицентричной модели во многом задаются градостроительной политикой города»,— считает он.

Немного опоздали

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, полагает, что полицентричным развитием в Петербурге стоило заниматься значительно раньше. «Исторически город развивался неравномерно в разных сегментах недвижимости. В частности, офисный рынок формировался исторически формировался без четко выраженного делового центра: объекты строились в различных локациях, а уже затем спрос постепенно сформировал основные деловые зоны: центр города, Петроградскую сторону, Васильевский остров, а после 2010 года — зону Пулково в Московском районе»,— отмечает он.

Сегодня, признает эксперт, действительно можно выделить Лахту как новую точку притяжения с точки зрения офисной недвижимости. «Однако говорить о полноценном полицентре пока преждевременно. Полицентричная модель предполагает наличие в локации полного набора функций: рабочих мест, жилья, инфраструктуры, а не только одного сегмента»,— не соглашается с коллегами господин Трушин.

При этом офисная недвижимость в спальных районах по-прежнему не развивается, говорит он. Спрос на офисы концентрируется в ограниченном числе локаций — фактически в трех-пяти районах города. «Это связано с тем, что выбор места проживания и размещения бизнеса определяется разными факторами. Если человек выбирает жилье исходя из бюджета, например в Новоселье, то его место работы необязательно будет находиться рядом, и это в текущих условиях является нормальной практикой»,— говорит господин Трушин.

Если говорить о формировании новых центров, то, считает эксперт, логичнее рассматривать развитие не офисной, а производственной функции в новых жилых локациях. «В таких районах, как Новоселье, где активно развивается жилищное строительство и формируется торговая инфраструктура, целесообразно создавать кластеры производственной недвижимости. Это позволит формировать места приложения труда вблизи мест проживания»,— подчеркивает он.

По словам господина Трушина, в целом дальнейшее развитие Петербурга во многом зависит от стратегического планирования. «Городу необходим мастер-план, который позволит более системно подойти к формированию новых точек роста. Действующий Генеральный план в последней редакции стал более проработанным, однако потенциал для его дальнейшего развития сохраняется»,— резюмирует он.