Загородные новинки

В последнее время рынок жилой недвижимости активно снабжает покупателей и инвесторов новостями. Множество новых законодательных актов и новые формы инвестирования требуют осмысления. Например, использование ипотеки и закрытых паевых фондов на рынке загородной недвижимости.

Количество коттеджных поселков увеличивается каждый год приблизительно на сотню. Сегодня в Подмосковье в стадии строительства находятся около 227 жилых комплексов, из них в ближайшие два года, по подсчетам компании «Миэль», будут окончены только 40. Причиной торможения строительства специалисты компании называют нехватку $1 млрд, который предполагалось получить от частных вкладчиков – потенциальных покупателей загородных домов. Но, как выяснилось, это был чересчур оптимистичный прогноз: далеко не вся целевая аудитория сегмента загородной недвижимости готова платить за дополнительное жилье больше $150 тыс. Поселки же с домами до $100 тыс. в Подмосковье пока редкость, да и находятся они на приличном расстоянии от столицы.

У девелоперов загородного жилья есть, по крайней мере, пять вариантов привлечения необходимых денег. Три из них можно назвать традиционными: использование собственных средств компаний, привлечение новых инвесторов и кредиты банков. Но рынок предложил и новые способы финансирования проектов. Речь идет об ипотеке и закрытых инвестиционных фондах (ЗПИФ).

За город в кредит
Ипотека является уникальной возможностью расширить круг покупателей коттеджей. И условия для ее использования существуют на рынке загородного жилья не менее 10 лет. По словам генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН» Нины Кузнецовой, вопрос о загородной ипотеке возник вместе с появлением ипотечного кредитования в стране, но в связи со спецификой рынка, несовершенством законодательства и отсутствием массового спроса она не функционировала.

Более цивилизованные формы загородная ипотека стала приобретать в 2002–2004 годах. Например, Райффайзенбанк запустил программу кредитования покупки коттеджей в середине 2003 года. Специалисты банка связывают ее начало с повышением уровня жизни в столицах и появлением большого числа желающих приобрести загородный дом как дополнительное жилье. Кредитованием приобретения коттеджей с самого своего основания в 2004 году занялся Городской ипотечный банк. Однако сегодня в связи с ограничением спроса на загородное жилье и появлением пакета законов, стимулирующих ипотеку, банки презентуют уже давно созданные программы как новые.

В настоящее время с ипотечными программами для коттеджей работают 10 банков (см. таблицу). Кстати, в некоторых из них кредитование «загородки» занимает существенное место. Скажем, в Абсолют-банке кредиты на приобретение загородной недвижимости составляют примерно половину от общего числа.

«В большинстве случаев с помощью ипотечных программ покупают коттеджи в поселках бизнес- и эконом-класса. Это дома площадью 200–300 кв. м, расположенные в западной части Подмосковья в пределах 40 км от МКАД. Стоимость домов, как правило, находится в пределах $400 тыс».,– рассказывает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Правда, банки согласны кредитовать далеко не все поселки. «Коттеджный поселок должен быть оформлен таким образом, чтобы все права пользования землей были четко регламентированы между девелопером и потенциальным покупателем коттеджа и земли, на которой коттедж построен. В противном случае банку будет сложно кредитовать заемщика под залог»,– говорит председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов.

Основная валюта, в которой выдаются ипотечные кредиты на покупку коттеджей,– американский доллар. Но у некоторых банков можно взять кредит в евро или рублях. Минимальная сумма кредита, как правило, составляет $15–20 тыс., максимальная зависит от конкретного банка и может достигать нескольких миллионов долларов. Средний срок кредитования – 10–15 лет. В связи с более высокими кредитными рисками банка размер минимального первоначального взноса за приобретаемое загородное жилье больше, чем при покупке квартиры, и составляет 30–40% стоимости объекта. Процентная ставка колеблется в пределах 11–17% годовых в зависимости от «цвета» доходов и прочих условий, снижающих риски банка. При кредитовании строящегося жилья процентные ставки составляют 15–20%.

Проблемы с тенью
У загородной ипотеки наряду с типичными для любых ипотечных программ сложностями возникают и специфические трудности.

Большой букет проблем связан с существованием огромного теневого сектора в экономике. Средства на приобретение загородного коттеджа расходуются весьма значительные. Обычно они намного превышают сумму, необходимую для приобретения квартиры в Москве. И, по мнению заместителя директора Центра кредита и займа компании «Бест-недвижимость» Ирины Минвалеевой, основным препятствием к распространению ипотеки в этом сегменте является вовсе не несогласие банков кредитовать приобретение загородного жилья. Главное – нежелание клиента документально подтверждать весьма значительные доходы, которые в большинстве случаев не соответствуют размерам налоговых отчислений. Так, для получения $200 тыс. кредита необходимо документально подтвердить ежемесячный доход в размере $6–8,5 тыс. «Несмотря на то, что количество банков, готовых работать с косвенным подтверждением доходов заемщика, на рынке с каждым днем увеличивается, число заемщиков, рискующих довериться банку, остается небольшим. Может ли банк владельцу бизнеса, полностью раскрывающему схему своей работы, дать гарантию, что информация не попадет в правоохранительные органы, например в случае запроса прокуратуры?» – спрашивает Ирина Минвалеева. И, ссылаясь на практику, отвечает отрицательно.

Директор управления ипотеки компании «Миэль-недвижимость» Юлия Вербицкая указывает как на препятствие и на весьма распространенный отказ продавцов загородной недвижимости от фиксирования в договоре купли-продажи реальной суммы. А это является обязательным условием банка и напрямую связано с суммой кредита. Ведь в процедуру оформления кредита входит оценка объекта, его страхование, а также страхование жизни и здоровья заемщика и титула объекта. Кроме того, доход, полученный продавцом от продажи жилья, как правило, облагается налогом. Если продавец владеет имуществом менее пяти лет и продает его более чем за 1 млн рублей, налог составит 13% от суммы продажи. Чаще всего эти расходы ложатся на плечи покупателя. В некоторых банках одним из условий кредитования является также нотариальное оформление договора, требующее дополнительных средств.

Трудности возникают и в том случае, если кредит уже получен и дом по ипотеке куплен, но по какой-либо причине заемщик хочет его продать. «Далеко не всегда банки разрешают дальнейшую реализацию имущества, обремененного ипотекой. Ведь залогодатель уже проверен на кредитоспособность. Да и найти покупателя, согласившегося выкупить дом, по которому еще не выплачен ипотечный кредит, достаточно сложно»,– говорит Юлия Вербицкая.

Свет в конце тоннеля
Ряд трудностей, характерных именно для этого сектора рынка недвижимости, был решен во время принятия пакета законов о доступном жилье. Например, до недавнего времени существовала проблема при оформлении залога. Одновременно с оформлением коттеджа в залог необходимо было отдавать и земельный участок. А это – в силу существовавшего тогда закона – не допускалось. Приходилось использовать обходные схемы, скажем, залог третьего лица: в этом случае земельный участок в залог отдавал продавец, и только потом продавал его заемщику, но уже с оформленным залогом. Такие сложные манипуляции значительно осложняли и удлиняли переговоры с продавцом загородного дома. После внесения изменений в закон «Об ипотеке» это препятствие было снято.

К увеличению объемов кредитования загородного жилья должно привести и изменение законодательства об обращении взыскания на заложенное имущество. Снятие запрета на реализацию единственного пригодного для проживания жилья (естественно, в случае невозвращения кредита) и отсутствие ограничений по обращению взыскания на земельный участок устраняет целый ряд рисков для банка. Новые банки–участники рынка, ранее остерегавшиеся выдавать такие кредиты, теперь смогут пересмотреть свои позиции.

Закрытые инвестиции
По сравнению с ипотекой, ЗПИФы действительно являются новым «игроком» за городом. Относительная стабильность рынка земли в Подмосковье и рост цен (по результатам 2004 года цены, в зависимости от направления, выросли на 20–45%) продолжают привлекать новых инвесторов. Среди них все больше становится частных вкладчиков, целью которых является скорее извлечение доходов из покупки загородного дома, чем проживание в нем. В этом случае ПИФ служит удобным инструментом приумножения средств, рассчитанным как раз на среднего инвестора. На загородном рынке сегодня активно работают закрытые фонды недвижимости УК Росбанка, УК «Конкордия – эссет менеджмент», УК Blackwood.

При прямых инвестициях в недвижимость начальный капитал должен составлять не меньше $50 тыс. А на загородном рынке недвижимости не обойтись без первоначальной суммы в размере примерно $500 тыс. В то же время коллективные инвестиции позволяют вступить в проект с достаточно небольшими средствами – от $1 тыс. Но на практике минимальный взнос редко опускается ниже $3 тыс. Разница очевидна.

Кроме того, при инвестиционной покупке загородной недвижимости частный инвестор несет ряд существенных рисков и издержек. Например, риск юридической чистоты сделки, который состоит в большей или меньшей степени легитимности прав на приобретаемый объект и в вероятности признания их впоследствии недействительными. Сможет ли частный инвестор адекватно оценить такой риск и заключить договор на своих условиях – большой вопрос. Существует и серьезный маркетинговый риск, сводящийся к вопросам о том, насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом и не возникнут ли факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости (скажем, развернувшаяся рядом стройка). Для того чтобы застраховать себя от подобных рисков, потребуется оценка, аудит, консультации, что обернется дополнительными расходами в пределах 10–15% стоимости приобретаемого жилья.

«Вложения в закрытый ПИФ позволяют обойти эти сложности. Управляющая компания, как квалифицированный инвестор, обладающий необходимыми технологиями и подготовленным персоналом, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости, предварительно осуществляя тщательный проектный и маркетинговый анализ, и обеспечивает юридическую защиту инвестиций»,– говорит управляющий директор УК «Конкордия – эссет менеджмент» Андрей Прокофьев.

Доходность вложений в ЗПИФ может достигать 35% в зависимости от местоположения объектов и сроков вхождения в проект. К примеру, доходность вложений в Первый инвестиционный фонд недвижимости УК «Конкордия – эссет менеджмент», средства которого инвестированы в московскую элитную недвижимость и подмосковные коттеджи, на 31 января 2005 года составила 31% годовых. А фонд «Новый дом» УК Росбанка, инвестирующий средства в строительство жилых домов в ближайшем Подмосковье, по итогам прошлого года принес пайщикам 62,2% дохода.

Пятна на солнце
Самым распространенным для вложений в ЗПИФы риском является риск дефолта застройщика – вероятность появления у застройщика финансовых проблем, обычно отражающихся на сроках строительства и сдачи в эксплуатацию объекта. Подобного рода сбои, безусловно, снижают планируемую управляющей компанией доходность. «Действенным способом минимизации этого риска (помимо тщательного выбора застройщика) является вход управляющей компании в проект не одним из дольщиков, а стопроцентным инвестором. В частности, таким способом нивелирован данный риск нашей компанией»,– поясняет начальник правового управления УК Росбанка Владислав Бессарабов.

Существует и рыночный риск, касающийся неверно выстроенной ценовой политики и определения концепции проекта. Специалисты УК «Конкордия – эссет менеджмент» замечают, что этот риск стал в последнее время довольно распространенным. Минусом ЗПИФов считается и информационная закрытость. Управляющей компании после того, как она собрала деньги и вложила их в определенный проект, нет смысла афишировать себя в целях привлечения новых инвесторов. Остается только ждать результатов. Неудобством для многих пайщиков является и невозможность выхода из ЗПИФа досрочно, поскольку фонды недвижимости рассчитаны на продолжительный срок работы.

До сих пор не разрешились и недавно возникшие неувязки с налогообложением ЗПИФов. Летом 2004 года налоговики внезапно объявили о своем желании взимать НДС с привлекаемых в фонды недвижимости средств и налог на имущество – с их пайщиков. «Сегодня нет четкого указания в законе на то, что ПИФ должен облагаться НДС,– говорит управляющий директор УК „Атон-менеджмент” Евгений Зайцев.– С точки зрения налогового кодекса это „черная дыра”. Кто должен быть плательщиком НДС, там не указано».

Ольга Хасанова