«Они уже здесь»

СФ: Какие же новые ипотечные продукты были, на ваш взгляд, наиболее интересными и востребованными?
СМ: Я считаю весьма прогрессивной программу «Новые метры». Ее ввел Русский ипотечный банк, а за ним – ВТБ и «КИТ финанс». Это была программа разрыва альтернативных сделок, которые сильно усложнились в период роста цен. В этой программе человеку, уже владеющему квартирой, дается кредит на покупку новой квартиры, Причем дается на полную сумму оценочной стоимости этой квартиры. При этом заемщик берет на себя обязательство в течение шести месяцев продать первую квартиру и погасить большую часть кредита. Оставшуюся часть кредита можно возвращать в течение 10–20 лет.

СФ: Как изменился рынок ипотеки за последний год?
СМ: В прошлом году было всего 15–20 банков с ипотечными программами, сейчас ипотеку «заявляют» более сотни кредитных учреждений. Хотя на самом деле все равно есть не более 20 эффективно действующих организаций. Для многих банков ипотека – это вопрос моды и пиара: «Все занимаются, и мы должны». Но налаживать ипотечный бизнес некому: на рынке большой дефицит кадров. Руководителем нового ипотечного направления в банках назначают либо управленца, который не разбирается в ипотеке, либо специалиста, не умеющего принимать решения. Но на все банки профессионалов не хватает.

СФ: А как изменились заемщики?
СМ: Количество банков, предлагающих ипотеку, выросло многократно, а вот число заемщиков от этого резко не увеличилось. Если говорить о профиле заемщика, то он за прошедший год серьезно изменился. Год назад приходили люди с доходом около $1000 в месяц на семью, а сегодня для таких людей ничего нет даже через ипотеку. Сейчас за кредитами приходит средний класс, которому из-за роста цен немного не хватает.

СФ: Высокие цены на московскую недвижимость высоко подняли планку отсечения для заемщиков?
СМ: Да. Возьмем человека, который зарабатывает $2000 в месяц. Вроде бы хороший доход. В прошлом году такой человек мог купить квартиру в Москве. Сейчас в городе для него ничего нет. Единственный вариант – среднее Подмосковье.

СФ: «Однушка» в Электростали?
СМ: Что-то в этом роде. Но люди часто не готовы ехать в среднее Подмосковье. Человек строил карьеру, добивался такой зарплаты, рос профессионально, от чего-то отказывался ради будущей квартиры. И вдруг оказывается, что с зарплатой $2000 в месяц он не игрок на московском рынке. Такая ситуация сильно демотивирует.

СФ: За последний год серьезно снизились требования банков к заемщикам. Продолжится ли этот процесс?
СФ: А куда дальше снижать? Банки, конкурируя за клиента, уже говорят заемщику: «На это мы закроем глаза. Здесь в анкете так напишите». Сегодня требования к заемщику очень сильно снижены: разве что по паспорту пока не дают. Возраст? Уже не проблема. Созаемщики? Ими теперь могут быть и гражданские супруги, и просто друг и подруга, или два друга. «Серая» заплата? С ней давно уже вопрос решен. Собственники бизнеса? Им тоже стали давать кредиты. Можно повысить соотношение платеж–доход. Но уже сейчас он может составлять 60%. И что – поднять показатель до 90%? Поработить человека? Забирать у него всю зарплату, оставляя прожиточный минимум?

СФ: Каковы нынешние тенденции на ипотечном рынке?
СМ: Будет активно развиваться ипотека на загородном рынке. Он пока банкам непонятен – что, где и сколько стоит? В городе все понятно: цену на квартиру в типовом панельном доме на такой-то улице можно рассчитать с высокой точностью. А сказать, сколько стоит дом вне коттеджного поселка, очень сложно. И это не только проблема оценки: все объекты разные, их строят разные люди, продают по разным документам. Другая новейшая тенденция – выдача денег продавцу в день сделки, до регистрации залога. Такую программу начал продвигать Delta Credit. Это позволит распространить ипотеку на подмосковные города, где продавцы не склонны ждать денег в течение месяца.

Третья тенденция: значительно увеличится сегмент кредитования городских новостроек. Полгода назад у нас было всего десять подмосковных новостроек, под которые давались кредиты. Человеку с «серым» доходом мы могли предложить только три адреса. Сейчас у нас можно получить кредит на 57 адресов. Рынок на глазах становится более цивилизованным.

СФ: Рынок вроде бы становится более цивилизованным. Но почему тогда даже крупные банки дают кредиты на покупку квартиры, которая продается по цене «миллион минус один рубль», чтобы продавец мог не платить налогов?
СМ: Но в нынешней ситуации у банков не было вариантов: на рынке продавалось очень мало квартир. Если еще отсекать то жилье, что находится в собственности менее трех лет, то предложения не останется совсем. Я считаю, что тенденция ухода от схемы «миллион минус» будет набирать силу. Хотя бы потому, что покупатель, приобретая квартиру по полной стоимости, может возвращать налоги. И единый вычет, и проценты по кредиту. При месячной зарплате в $3000 годовой 13-процентный подоходный налог составит более $4500. Эта сумма будет возвращаться как компенсация уплаченных процентов по кредиту, причем все время действия займа. За счет возвратов эффективная ставка кредитования может быть весьма невысокой. Наша брокерская компания, кстати, с недавнего времени представляет для клиентов сервис по возврату налогов.

СФ: Сколько стоит эта услуга? И сколько вообще стоят услуги вашей компании как ипотечного брокера?
СМ: Возврат налогов – бесплатный для наших клиентов сервис. Мы сами оплачиваем работу аудиторской компании. Стандартная цена наших услуг как ипотечного брокера – 15 тыс. руб., которые выплачиваются уже после получения кредита. По некоторым банкам мы работаем и вовсе бесплатно. С Русским ипотечным банком мы даем скидку в 15 тыс. руб. на комиссию банка, то есть клиенту, по сути, наша услуга обходится бесплатно. С Абсолют-банком, ВТБ и Delta Credit наши клиенты получают скидку в 0,5% процентной ставки на весь срок кредита.

СФ: И последняя тема: можно ли предположить, что в ближайший год ставки по ипотеке снизятся до 8–9% годовых?
СМ: В некоторых банках уже есть ставки на уровне 9,2–9,7%. Для корпоративных клиентов ставка может снижаться и до 9%. К примеру, Газпромбанк дает такие кредиты сотрудникам «Газпрома» и аффиллированных организаций. Ставка меньше 9%? Уже есть организации, которые компенсируют часть процентной ставки, то есть для них могут быть ставки и меньше 9%. В Башкирии и того меньше – 5% благодаря региональным дотациям.

СФ: И все-таки, позволяют ли условия привлечения денежных средств работать со ставкой около 8%?
СМ: По моим подсчетам, при нынешнем количестве денег в стране снижение ставок возможно до 8% годовых. Ниже уже не очень реально: все-таки есть стоимость привлеченных денег, себестоимость ипотечной операции и закладываемая прибыль. Ставка теоретически может опуститься ниже 8% годовых только в одном случае – если придут мировые финансовые корпорации со своими источниками дешевых денег и смогут организовать перекредитование по разработанным ими стандартам.

СФ: Как скоро эти корпорации могут выйти на наш рынок? Их сюда пустят?
СМ: Они уже здесь.

Алексей Котов