С каждым годом условия работы на столичном рынке коммерческой недвижимости становятся все тяжелее. Усиливается не только конкуренция между объектами, но и ужесточаются требования к проектам. О современных проблемах девелоперского бизнеса в Москве и путях их решения «Секрету фирмы» рассказал директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Андрей Бушин.
 |
– Рынок развивается в рамках мировых тенденций снижения доходности. Если раньше, сдавая объект в аренду, можно было окупить вложения за шесть-семь лет, то сейчас сроки возросли до восьми-десяти лет. Экономическая ситуация в России достаточно стабильна, экономика развивается, рынок растет по объему, правда, при этом растут и запросы рынка, что провоцирует рост цен. Как долго это будет длиться, сказать сложно. Мы делали прогноз до 2012 года, и получилось, что дефицит офисных площадей составляет около 8 млн кв. м. Я допускаю, что в таком расчете могут быть неточности, поскольку он строится на вероятностях. Полгода назад были разговоры относительно ММДЦ «Москва-Сити». Говорили о том, что когда проект будет завершаться, дефицита площадей класса А уже не будет, и это повлечет снижение арендных ставок. Сейчас же ситуация такова, что офисные площади поглощаются еще до того, как выходят на рынок.
– Назовите основные причины дефицита площадей на
рынке?
– Дефицит офисных площадей во многом связан и с
упорядочением исходно-разрешительной деятельности. На сегодняшний
момент наблюдаются две встречные тенденции. После аварии в
аквапарке и ряда подобных происшествий государство пытается
закручивать гайки в области контроля как за разработкой
строительной документации, так и непосредственно за строительством.
При этом есть понимание того, что если увеличивать количество
бумаг, то не будет решена ни федеральная программа «Доступное
жилье», ни инфраструктурная программа – офисы, вся сфера
обслуживания и пр. Я надеюсь, что этот процесс будет
упорядочиваться, будет более прозрачным. Но не исключено, что он
станет и более дорогим: и строительство, и предпроектная
подготовка. На сколько подорожает, сказать трудно, поскольку это
все существует на уровне тенденций. Как показывает практика,
система подготовки проекта в Москве поменялась три раза. Сначала
базовым документом была исходно-разрешительная документация. Потом
появилось АРИ (заключение об архитектурном разрешении использования
участка), затем еще появились малый ЗОС и большой ЗОС (заключения о
соответствии участка). Таким образом, процедура все усложняется и
усложняется. Сложнее стало выйти на рынок и сторонним
инвесторам.
– Как бороться с дефицитом офисных площадей?
–
Единственный вариант – строить. Так, например, сейчас существует
городская программа по укрупнению площадей и переводу промышленных
зон. В Молжанинове создается большая промышленная зона, куда будут
выводиться предприятия. На месте выведенных за черту города
предприятий будет вестись активное строительство, как офисных
площадей, так и жилых. Там предполагается комплексная застройка. Не
секрет, что цены на жилье выше, чем на коммерческую недвижимость,
поэтому не факт, что от этой программы будут большие результаты.
Еще один вариант развития – бизнес-парки. Существует несколько
крупных проектов в районе МКАД. Помимо этого наблюдается
децентрализация офисных центров. Если раньше Московский
исследовательский форум считал, что бизнес-центры класса А и В
могут располагаться только в пределах Садового кольца, то теперь
границы расширились до Третьего транспортного кольца (ТТК). Есть и
бизнес-центры, которые позиционируют себя как класс А, но при этом
они находятся за пределами ТТК.
– Расскажите о ваших проектах.
– У нас есть
интересный проект гостиничного комплекса «Милан». Это будет
четырехзвездная гостиница и офисный центр в районе метро
«Домодедовская» на Каширском шоссе. Еще один проект, которым мы
занимаемся, в Ярославле. Там строится деловой центр
«Ярославль-Сити». И в «Милане», и в «Ярославле» у нас эксклюзивные
права на реализацию. Еще один проект – строительство здания в
районе Тверской. Там возводится объект площадью 6,65 тыс. кв. м,
также с эксклюзивным договором на реализацию. Также мы
консолидировали поиск помещений формата стрит-ритейл. Проект
касается помещений площадью 100–300 кв. м, на которые сейчас очень
большой спрос. Арендные ставки там будут составлять от $500 до $700
за 1 кв. м. Понятно, что все будет зависеть от местоположения
каждого конкретного объекта. Например, если это оживленные
магистрали, то ставки аренды могут увеличиться вдвое. Несомненно,
выгодным и перспективным направлением становятся территории,
примыкающие к Четвертому транспортному кольцу. Не секрет, что вдоль
него располагается достаточное количество промышленных зон, которые
постепенно будут осваиваться.