Строительство торгово-развлекательных центров в регионах – одна из самых модных тем сегодняшнего дня. На почти девственные рынки городов-миллионников устремились девелоперы, а вслед за ними и торговые компании. «Секрет фирмы» нашел восемь крупнейших сетевых региональных проектов, авторы которых стремятся «завоевать Россию».
 |
В конце XIX века за какие-то 10–20 лет Россия покрылась сетью железных дорог. Это резко усилило темпы экономического развития страны, поменяло внутренний расклад. Небольшие города, если через них дорога проходила, поднимались, многие другие – вне дороги – угасали. В начале XXI века происходит процесс, сопоставимый по масштабу и значимости: в стране разворачивается инфраструктура товарооборота. Строятся торговые и развлекательные центры, склады и логистические центры. По этой сети начали двигаться большие потоки товаров, страна сшивается в единое пространство.
В Москве бум торговых центров уже миновал свой пик: за последние годы было построено большое количество объектов, между ними уже существует реальная конкуренция. Российские регионы представляют собой «чистый лист»: даже в крупных городах страны современная инфраструктура торговли и развлечений развита слабо. «Торговля в типичном российском городе представлена слегка обновленными советскими универмагами, сетями небольших магазинов местных марок, стихийными рынками польских полосатых палаток и магазинчиками на первых этажах домов. Крупные всероссийские торговые сети вынуждены ютиться в небольших помещениях. Только начиная с 2001 года в городах-миллионниках стали появляться первые современные торговые центры»,– говорит Дмитрий Попов, начальник управления консалтинга и бизнес-планирования компании «Новая площадь».
В выходе в регионы крайне заинтересованы сетевые торговые компании. Российские сети стремительно развиваются, а на одной Москве невозможно быстро наращивать обороты и количество магазинов. К тому же многие регионы не так и бедны, существует достаточное количество людей с приличными доходами, которые вынуждены ездить за товарами в Москву. Некоторые торговые сети входят в проекты строительства ТЦ уже на ранних этапах: так, «Перекресток» является не только якорем, но и финансовым «парусом» для развертывания сети моллов Park House. Наличие «якорей» привлекает в ТЦ «пул» торговых марок и бутиков, которые готовы платить аренду до $1500 за кв. м в год. Открывая новые магазины в регионах, «торговцы» не только увеличивают обороты, но и резко повышают свою капитализацию, что весьма важно при попытке продажи иностранным инвесторам.
Спрос со стороны торговых компаний подхлестывает волну девелопмента. Причем многие девелоперы сразу стремятся стать сетевыми игроками, то есть планируют открыть десятки торговых центров. В большинстве проектов темпы реализации программ отстают от намеченных: параллельный девелопмент сразу во многих городах оказывается слишком сложным бизнесом. Тем более что в каждом городе свои правила игры и надо с нуля выстраивать отношения с властями и местными игроками. В этом, как ни странно, больше преуспевают нестоличные компании. Начиная со своего региона, как например «КИТ-кэпитал» в Екатеринбурге, они постепенно распространяют свой опыт на всю Россию. Показательно, что в последнее время в девелоперский бизнес по строительству ТЦ в регионах поверили крупные банки и западные инвестиционные фонды, купившие доли в этих компаниях.
Рассмотрим поближе компании, которые заявили о самых масштабных проектах по освоению российских регионов.
«КИТ-кэпитал» (Екатеринбург)
Компания образована
екатеринбургским строительным холдингом «Лидер», концерном «Калина»
и зарубежными инвестиционными фондами. Девелопер уже построил шесть
торгово-развлекательных центров в городах Сибири: Екатеринбург
(18,5 тыс. кв. м), Нижний Тагил (20 тыс. кв. м), Каменск-Уральский
(14 тыс. кв. м), Курган (14 тыс. кв. м) и Оренбург (16,5 тыс. кв.
м). В ближайших планах построить еще шесть и выйти на федеральный
уровень. Объявлено намерение уральского девелопера стать «главным
арендодателем для розничных торговых сетей в регионах России».
Планы девелопера масштабны: построить к 2009 году сеть из 40
торговых и торгово-развлекательных центров. Для освоения России
разработаны четыре типовых проекта ТРЦ площадью 10–50 тыс. кв. м. В
компании утверждают, что уже выкуплено или арендовано более 50
участков под строительство. Строящиеся центры в Ростове-на-Дону,
Тольятти, Саратове, Воронеже, Магнитогорске и Липецке – начало этих
грандиозных планов.
УК «Молл менеджмент» (Самара)
Одним из лидеров в
региональном девелопменте является самарская компания «Время»,
которая создала уникальный для российского рынка проект. Компанией
разработана и реализуется концепция строительства сети моллов под
брэндом Park House, которая охватывает города-миллионники с высоким
уровнем доходов населения и развитым потребительским рынком.
Программа Park House предполагает создание трех типов объектов:
региональных моллов (50–100 тыс. кв. м), окружных (50 тыс. кв. м) и
районных (20 тыс. кв. м) торговых центров. Уже построены моллы Park
House в пяти городах: Самара (54 тыс. кв. м), Волгоград (55 тыс.
кв. м), Екатеринбург (62 тыс. кв. м), Тольятти (70 тыс. кв. м),
Казань (70 тыс. кв. м). В десяти городах проекты находятся на
разных стадиях развития. Усилия компании были оценены крупнейшим
австрийским инвестфондом Meinl Group, владеющим 170 объектами
недвижимости по всему миру. Meinl Group приобрела динамичную
самарскую компанию, чем добавила рынку уверенности в реализации
заявленных ранее масштабных планов.
 |
«Росевродевелопмент»
Компания образована в 2004 году
в рамках консорциума «Росеврогрупп» – в результате слияния
девелоперских компаний «Новое время Development» и НЛК Development.
Компания «Росевродевелопмент», владельцами которой являются три
партнера – Илья Бродский, Сергей Гришин, Андрей Суздальцев,–
заявила о строительстве ТРЦ сразу в 13 городах Российской
Федерации. Объем заявленных инвестиций до 2010 года составляет $2
млрд. Сейчас в портфеле «Росевродевелопмента» проектов более чем на
2 млн кв. м недвижимости, в том числе торговые центры в Красноярске
(120 тыс. кв. м), Новосибирске (120 тыс. кв. м), Омске (70 тыс. кв.
м), Самаре (120 тыс. кв. м), Тольятти (100 тыс. кв. м),
Ростов-на-Дону (70 тыс.). Недавно в проект пришли «длинные»
западные деньги: 20% российского девелопера купила Moore
Management. А в июле 2006 года еще 10% компании приобрел Morgan
Stanley Real Estate’s Special Situations Fund.
Centrum Group
Шведская компания Centrumutveckling
Russia Hakan Karlsson AB совместно с британской LR Nordic Propeties
– еще один игрок, решивший побороться за необъятные региональные
рынки России. Игрок это опытный: в мире группой уже реализовано
свыше 400 проектов. В отличие от большинства конкурентов, Centrum
Group решила строить торгово-развлекательные центры под брэндом
Centrum Park в городах с населением 300–800 тыс. человек, объясняя
это тем, что «в миллионниках конкуренция уже скоро будет слишком
высокой». В течение ближайших пяти лет планируется открыть
пять-семь ТРЦ. Первоочередные цели девелопера – Белгород,
Ярославль, Тула, Рязань и Иваново. Строительство ТРЦ в Калуге уже
ведется, и в конце 2007 года он откроется (торговая площадь – 40
тыс. кв. м). Стоимость строительства калужского центра составит $50
млн, таким образом всю программу шведов можно оценить примерно в
$300 млн.
«РГС недвижимость»
Над еще одним проектом
федерального масштаба по строительству сети многофункциональных
комплексов под единым брэндом Clover House работает «РГС
недвижимость», дочерняя структура крупнейшей страховой компании
«Росгосстрах». Сеть Clover House предполагается развернуть в 25
городах Российской Федерации. В 2006 году планируется сдать два
первых ТЦ в Нижневартовске (8,2 тыс. кв. м) и Владивостоке (23 тыс.
кв. м). Десять проектов многофункциональных центров находятся на
различных стадиях проработки. В ближайшее время начинается
реализация проектов в Санкт-Петербурге (140 тыс. кв. м),
Ростове-на-Дону, Новосибирске, Екатеринбурге, Калининграде, Казани,
Нижнем Новгороде, Уфе и Краснодаре.
«Регионы девелопмент»
Компания является результатом
партнерских отношений АФК «Система» и Первоуральского новотрубного
завода. Основная цель – развертывание в стране сети детских
магазинов под единой торговой маркой «Детский мир» (или «Июнь»).
Компания «Регионы девелопмент» намерена в течение 10 лет
инвестировать около $900 млн в создание 32 ТРЦ в российских городах
с населением от 400 тыс. человек. Площадь планируемых торговых
центров – по 30–50 тыс. кв. м.
«Торговый квартал»
Одним из значимых игроков рынка
стала компания «Торговый квартал. Регион», созданная Московской
инвестиционной группой (МИГ). МИГ образовалась в 1997 году и свой
первый проект – «ТРЦ на Свободном» в Красноярске создала на базе
Шинного завода, акции которого оказались в руках группы. В 2002
году МИГ объявила о планах строительства в России сети из 50
торгово-развлекательных центров под единой маркой «Торговый
квартал». Однако сроки реализации проекта не были выдержаны:
партнер – турецкая компания «Рамэнка» – решил из него выйти. С 2005
года новым партнером МИГ стал Внешторгбанк, с которым, в частности,
достраивается ТРЦ в Набережных Челнах. В планах компании в
ближайшие три года ввести в эксплуатацию еще три торговых центра в
Уфе, Новороссийске и подмосковных Котельниках. Интересно, что
бывшие менеджеры «Торгового квартала» сегодня развивают ряд
аналогичных проектов: «Стройинрос», ROSS Group, DVI Group. Причем
последняя компания уже построила объект в Перми и начала в 2005
году строительство еще трех новых ТРЦ в Ижевске, Екатеринбурге и
Волгограде.
IKEA
Единственная западная компания, строящая в
российских регионах. IKEA не выступает чистым девелопером, являясь
мощной торговой компанией. В России она создает новый формат
торговли, возводя целые торговые города: гипермаркет IKEA плюс
торгово-развлекательный центр «Мега». Начав с московского региона,
в Россию шведская компания вложила $1,7 млрд. К концу 2006-го здесь
будет уже восемь ТЦ: в этом году сдаются проекты в Подмосковье
(Белая дача), Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Ленинградской
области. В планах IKEA строительство центров в Саратове, Ростове,
Краснодаре, Сочи, Волгограде, Самаре, Перми, Новосибирске, Уфе,
Омске и Воронеже.