КРТ против ТРЦ

Пермские торговые центры фиксируют снижение трафика, а соответственно, и снижение прибыли. Сегодня конкуренцию им составляют не только онлайн-площадки, но и новые строящиеся жилые комплексы, в которых предусматривается наличие коммерческих площадей. Новые проекты комплексного развития территорий, реализуемые в Перми, могут, по мнению экспертов, усугубить отток посетителей торговых центров, привести к маятниковой миграции и росту нагрузки на текущую инфраструктуру. Эксперты уверены, что для гармоничного развития города в проекты комплексного развития территорий необходимо включать, помимо социальной и коммерческой инфраструктуры, создание рабочих мест.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Коммерческая недвижимость — маркер состояния экономики, считает руководитель агентства «Март» Любовь Акимова. Состояние рынка коммерческой недвижимости и его перспективы обсуждали эксперты и участники рынка в рамках круглого стола на площадке газеты «Коммерсантъ-Прикамье». Как полагает модератор встречи Любовь Акимова, несмотря на то что экономика нашей страны пережила уже не один кризис, для преодоления текущих изменений опыта недостаточно. Сегодня коммерческая недвижимость находится на этапе спада. И для этого есть несколько причин: переход на осознанное потребление, конкуренция с онлайн-площадками. «Если раньше торгово-развлекательные центры конкурировали между собой за арендатора, то сейчас они конкурируют и с жилыми комплексами, где развивается своя инфраструктура. Жители хотят закрывать все свои потребности в пределах микрорайона, а в идеале — в пределах квартала»,— отметила госпожа Акимова.

Как считает руководитель ООО «Научный проектно-технологический институт „ОРТЭКС“» Айна Якупова, Пермский край сегодня является полигоном для тестирования новых решений и нововведений. Со­временная архитектура Пермского края переживает эпоху глубокой трансформации — от точечной застройки к комплексному развитию территории. Сегодня при строительстве домов предусматривается не только жилье, но и обеспечивается социальная, коммерческая инфраструктура и решается вопрос транспортного планирования. Например, сейчас в районе ДКЖ реализуется проект, объединяющий жилищный комплекс с технопарком, гостиницей, бассейном и бизнес-залами. Таким образом, в одной концепции объединяются досуг, работа и проживание. Это позволяет иметь офис в пешей доступности, реализуя принцип «сухих ног». Госпожа Якупова отметила, что меняются и технологические решения для офисной недвижимости и ритейла. Отдельно стоящие торговые павильоны уступают место стилобатным этажам.

Гендиректор «GGroup — управление активами» Евгений Протопопов подтверждает тренд, что вся коммерческая недвижимость сегодня переходит в формат «у дома», а ТРЦ перепрофилируются под формат развлечений. Это связано с сокращением потребления и переходом в формат онлайн-покупок. Поэтому в будущем владельцы торговых центров будут вынуждены переводить их в офисные или развлекательные форматы, предполагает эксперт.

На перераспределение спроса влияют и реализуемые в Пермском крае проекты комплексного развития территорий. Сегодня в регионе заявлено уже 49 таких проектов. Проблема большинства проектов в том, что они включают только жилье и социальные объекты, но не обеспечивают местами приложения труда — офисами, технопарками или производственными объектами. «Сейчас КРТ, по большому счету, ориентированы на жилье и социальную инфраструктуру, а вопросы работы, офисов, логистики и промышленного блока часто откладываются „на потом“. Это создает риск, что людям придется жить в одном крае города, ездить работать в другом, а город будет платить за это ростом транспортной нагрузки и снижением качества жизни»,— считает Евгений Протопопов.

Господин Протопопов напомнил, что в советское время сначала строился завод, а вокруг него возводилось жилье. Сегодня, по мнению эксперта, необходимо задуматься о том, чтобы включать в проекты КРТ не только социальную инфраструктуру и коммерческие помещения, но и места приложения труда, например технопарк, офисный центр или формат лайт-индастриал (производственно-складское помещение малого формата). Таким образом реализуются проекты в Москве, уточнил эксперт. Это позволяет формировать более сбалансированные кварталы, в которых жилье, работа и сервисы выстраиваются в единую систему.

Генеральный директор УК «Труменс Групп» Елена Денисова привела в пример опыт Москвы, где застройщик получает льготы, если помимо жилья строит образовательную или развлекательную инфраструктуру. Но в регионах таких преференций не предусмотрено. В то же время для торговых центров переориентация на развлекательную функцию сегодня является нерентабельной. Как считает госпожа Денисова, соотношение развлечений и торговли 50/50 не приносит прибыли, а позволяет собственнику лишь покрыть налоговые и эксплуатационные затраты. Получить прибыль от коммерческой недвижимости, по ее мнению, можно только при соотношении коммерции и развлечений в пропорции 80/20.

Эксперты прогнозируют, что коммерческая недвижимость в новых девелоперских проектах окажет серьезную конкуренцию существующим ТЦ. По словам Елены Денисовой, объем анонсированной коммерческой недвижимости в новых девелоперских проектах достигает 50 тыс. кв. м. Сегодня на рынке нет такого количества операторов и арендаторов, чтобы заполнить их все, отмечает эксперт.

На трафик ТЦ влияет и изменение портрета потребителя. Сегодня основными потребителями офлайн-услуг являются люди старшего поколения, в то время как молодежь предпочитает форматы онлайн. Основными потребителями коммерческих услуг через десять лет будут два принципиально разных поколения: миллениалы и зумеры, полагает генеральный директор агентства S. Research & Decisions Регина Давлетшина. «Магазины, скорее всего, станут хабами для оперативной доставки товаров до потребителя. Потребитель перестает ходить в торговые центры и начинает заказывать товары через интернет»,— говорит эксперт. Торговые центры, по мнению аналитика, перестанут быть местом приобретения товаров, а постепенно станут местом для проведения досуга. Часть торговых центров переквалифицируют под офисные центры, прогнозирует госпожа Давлетшина. Эксперты отмечают, что новое поколение сегодня выступает за комфортное потребление и не готово посещать ТЦ ради покупок. Сегодняшним владельцам торговых центров довольно сложно вписаться в новую реальность.

Руководитель агентства недвижимости «Твой дом» Дмитрий Клементьев считает, что консервативная ниша коммерческой недвижимости очень тяжело и медленно перестраивается на сервисную модель. Например, по наблюдению эксперта, ни один офисный центр в Перми не предоставляет переговорные с почасовой оплатой, что сегодня очень востребовано, так как часто сотрудники работают на удаленке. «Перестраиваться очень тяжело. Тяжело принимать, что есть новое поколение с другим типом поведения,— соглашается Регина Давлетшина.— Ситуация не меняется, пока есть экономическая возможность. Но этот момент настал, и все понимают это».

Директор ООО «Управление недвижимостью ЭКС» Елена Жданова рассказала о снижении трафика в торговых центрах более чем на 20% с 2019 года. Снижается и индекс предпринимательской уверенности, что ведет к уходу арендаторов из ТЦ. Причины снижения трафика она объясняет запретом на показ иностранных фильмов в России, уходом иностранных брендов и снижением покупательской активности. По прогнозам экспертов, в дальнейшем ситуация будет усугубляться. Ожидается дальнейший отток арендаторов из ТЦ.

Это вынуждает владельцев менять концепцию гипермаркетов, чтобы сохранить существующий трафик. «В такой реальности мы живем: изменения налогового законодательства, общественной, предпринимательской активности. В общем, главная задача — 2026 год пережить»,— подытожила Елена Жданова. Сегодня ТЦ делает акцент на развлекательный сегмент, развитие точек общественного питания. Компания также обновляет интерьеры, делая их более современными. Кроме того, среди способов привлечения посетителей Елена Жданова назвала проведение мероприятий. Сейчас в ТРЦ «Семья» традиционно проводится восемь мероприятий в течение года, которые приурочены к праздникам. Еще одним нововведением ТРЦ является детский клуб выходного дня. Каждое воскресенье центр организует на фудкорте развлечения для детей. Проводятся мастер-классы, игры с аниматором, танцы и другие активности. «Эти детские клубы очень популярны, хорошо пользуются спросом»,— отметила госпожа Жданова.

Елена Денисова считает, что сегодня многие торговые центры в Пермском крае устарели. Такие объекты не могут выдержать конкуренции с новыми проектами. Многие существующие объекты нуждаются в реконцепции. В Перми уже есть удачные примеры переформатирования торговых центров — это, например, ТЦ «Карусель», который выкупили краевые власти и переформатировали под выставочный центр «Пермь Экспо», а также автосалон «Мерседес», который тоже был выкуплен и передан музею современного искусства «ПЕРММ». Кинотеатр «Кристалл» был переоборудован в Молодежный центр. В соседнем Екатеринбурге ТЦ «Комсомольский» был переделан под современный многоуровневый аквапарк.

По мнению Елены Денисовой, привлечь людей можно, сделав центр местом притяжения туристов. «Сегодня очень растет внутренний туристический трафик, поскольку мы никуда не можем ездить. И многие торговые центры сейчас задумались над тем, чтобы включить себя как объект недвижимости, как туристическую локацию»,— подчеркнула она.

Ирина Суханова