«Объект дорогой, но место хорошее»
Инвесторов реновации квартала в центре Воронежа не отпугнули издержки в 450 млн рублей
Как выяснил «Ъ-Черноземье», перед выигравшей право на КРТ на Никитинской в историческом центре Воронежа группой инвесторов с участием Владимира Бубнова, Ильи Анохина и Антона Евсеева могут встать несколько специфических вызовов. По условиям торгов, за право на землю они должны предоставить властям обильные отступные деньгами и недвижимостью. Это доводит оценку инвестиций только в участок до 450 млн руб., а себестоимость строительства — до уровня прогнозного рынка качественных квартир в центре через несколько лет. К сложной рентабельности привели конкурентные торги, на которых сразу несколько участников поднимали ставки до последнего. Выигравшие инвесторы заявили «Ъ-Черноземье», что не боятся сложностей и намерены завершить проект по реновации «депрессивной территории». Эксперты называют его значимым для города, но предупреждают о финансовых рисках.
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
Победителем аукциона за право реализации проекта комплексного развития территории (КРТ) в исторической части Воронежа (участок ограничен улицами Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса) стало ООО Специализированый застройщик (СЗ) «Никитинская», предложившее властям цену за вход в проект немногим менее 99,5 млн руб., следует из информации, опубликованной в ГИС «Торги». Квартал в Ленинском районе занимает общую площадь 0,71 га
По данным Rusprofile, ООО СЗ «Никитинская» зарегистрировано в Воронеже в конце декабря 2024 года. В качестве основной указана деятельность заказчика-застройщика и генерального подрядчика. Уставный капитал предприятия составляет 100 тыс. руб. Компания завершила 2025 год с нулевой выручкой и убытком 354 тыс. руб. Учредителями фирмы выступают Ярослава Бубнова (50% долей), ООО «СК Атом Строй» Андрея Анисимова и Павла Шереметова (25%), а также ООО СЗ «АИВ» Ильи Анохина и Антона Евсеева (25%). В протоколе указано, что интересы организации на аукционе представлял бизнесмен Владимир Бубнов.
«СК атом строй», по данным «Ъ-Черноземье», может находиться в периметре бизнес-интересов предпринимателя Дмитрия Суховерхова, сына Вадима Суховерхова, вице-губернатора Воронежской области эпохи Ивана Шабанова. По данным «СПАРК-Интерфакс», Дмитрий (Вадимович) Суховерхов был в числе первоначальных учредителей этой организации в 2015 году с долей в 33,33%.
Проект КРТ участка предусматривает как новое строительство, так и работу с существующей застройкой, включая объекты культурного наследия. К сохраняемым зданиям отнесен памятник «Дом агронома Вагнера», реконструкцией которого уже занимается господин Евсеев. Одновременно условия предусматривают снос ряда объектов. В их числе — здание по адресу Никитинская, 47/2, признанное аварийным. Под демонтаж подпадает и жилой дом площадью 347,5 кв. м. Реализация проекта предусмотрена до октября 2033 года.
Источник «Ъ-Черноземье», близкий к ООО СЗ «Никитинская», сообщил, что после победы на конкурсе на право КРТ будет выполняться проектирование, затем — строительство согласно утвержденной концепции, которая прилагается к аукционной документации. Пока планируется возведение трехсекционного дома переменной этажности высотой до семи этажей в соответствии с установленными зонами регулируемой застройки. Ориентировочная строительная площадь — 16,7 тыс. кв. м. Однако конечные параметры по строительным и жилым площадям прояснятся только по итогам проектирования. Финансовые параметры проекта пока не раскрываются.
Источник «Ъ-Черноземье» на строительном рынке региона, знакомый с детальными параметрами проекта, отмечает, что КРТ на Никитинской «находится на грани окупаемости» из-за сложной и многокомпонентной системы обязательств в адрес властей за землю.
Проект КПТ на Никитинской. Пока планируется возведение трехсекционного дома переменной этажности высотой до семи этажей
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
Проект КПТ на Никитинской. Пока планируется возведение трехсекционного дома переменной этажности высотой до семи этажей
Фото: Канал губернатора Воронежской области Александра Гусева
По условиям КРТ, будущий застройщик обязан обеспечить расселение 13 квартир в центре (рыночная стоимость — порядка 100 млн руб.), предоставить городу помещение площадью 1 тыс. кв. м с современной отделкой в Центральном или Ленинском районе под переезд офиса одной из муниципальных структур (около 150 млн руб.). В будущем доме на Никитинской нужно подготовить коммерческое помещение для отдела полиции на 120 кв. м (50 млн руб.). Еще порядка 50 млн руб., по данным «Ъ-Черноземье», уже вложили в работы над исторической застройкой на месте будущего КРТ.
С учетом официальной стоимости КРТ в 99,5 млн руб. и всех дополнительных обязательств, только цена входа инвесторов в проект с правами на землю может достигать 450 млн руб., подсчитал источник «Ъ-Черноземье».
По его мнению, с этими затратами себестоимость проекта может достигать 230 тыс. руб. за кв. м. Такова же — верхняя граница прогнозируемого уровня цен на конкурентоспособную недвижимость в этой локации за «квадрат» уже в 2027–2028 годах. «Если не будет никакого мухлежа — это проект в лучшем случае в ноль для инвесторов»,— заключил источник «Ъ-Черноземье».
«Территория депрессивная, в центре города, давно нуждается в развитии. Ранее был проведен архитектурный конкурс, и концепция развития понятна,— рассказал «Ъ-Черноземье» предприниматель Илья Анохин.— Группа инвесторов заинтересована в развитии Воронежа и формировании городской среды. Итоговая стоимость на аукционе оказалась выше ожиданий за счет конкуренции от крупных профессиональных игроков. Сохранение памятника культуры "Дом агронома Вагнера" в ближайшие месяцы будет завершено».
Аукционная документация (фрагмент) на право на КРТ на Никитинской
Фото: torgi.gov.ru
Аукционная документация (фрагмент) на право на КРТ на Никитинской
Фото: torgi.gov.ru
В ближайшие три месяца компания-победитель обязана подготовить проект планировки территории (ППТ), рассказал «Ъ-Черноземье» бизнесмен Владимир Бубнов. Параметры застройки будут определяться зонами регулирования: высотой до 10, 17 и 27 м. В новом комплексе на первых этажах может разместиться коммерческая недвижимость. Подземная стоянка займет практически весь участок, точное количество машиномест будет определено в ППТ.
«Подготовка к КРТ шла более трех лет. Был проведен конкурс на архитектурное решение, последние два года ушли на согласования с областной и городской властями.
Проект одобрен архкомиссией и градостроительным советом при губернаторе. Объект очень дорогой, место хорошее, центральное. Окончание предусмотрено 2033-м, но я надеюсь на пару лет раньше»,— пояснил господин Бубнов и добавил, что территория будет благоустроена, проектом предусмотрены общественные пространства. Застройка планируется преимущественно среднеэтажной — от двух до восьми этажей, что обусловлено расположением в центральной зоне города и требованиями к объектам культурного наследия.
«Идя на КРТ, мы берем на себя риски. Самое важное — это взаимодействие города, жильцов и инвесторов, чтобы находить баланс решений»,— резюмировал предприниматель.
Девелопер Евгений Хамин, чье ООО СЗ «Квартал» также принимало участие в аукционе, сказал «Ъ-Черноземье», что его структуры на торгах по КРТ в определенный момент предпочли воздержаться от дальнейшего повышения предложений по цене. «Чтобы сделать красивое дело, мы были готовы работать за себестоимость, строя большей частью за собственные средства. Но в убыток не готов строить»,— резюмировал господин Хамин.
Глава союза строителей Воронежской области Владимир Астанин назвал территорию КРТ в центре Воронежа «сложной» с точки зрения реализации и рентабельности. «Тот, кто возьмется, будет иметь определенные риски. С одной стороны, в самом сердце города находятся депрессивные участки со старой застройкой, а объекты культурного наследия находятся в плачевном состоянии. С другой стороны, территории интересны именно своим расположением в центре. Возникает масса вопросов, и маржинальность может оказаться очень низкой»,— пояснил господин Астанин.
Он добавил, что одним из ключевых нюансов станет работа с собственниками: «Там масса владельцев имущества, с которыми надо решать вопросы. Будет очень сложный и долгий торг, потому что все хотят получить максимально возможное возмещение. Инвесторам будет очень непросто все эти вопросы решать»,— резюмировал господин Астанин.
Директор агентства недвижимости «Мегаметр» Катерина Князева заявила, что территория у «Дома агронома Вагнера» на улице Никитинской требует восстановления городского облика, и высказала надежду, что проект комплексного развития территории будет создан с учетом исторической идентичности и открытости для горожан:
«На мой взгляд, на этой территории уже необходим порядок. Улица Никитинская — это исторический центр города, где бывает много гостей. Сейчас это место требует восстановления облика».
«Я как житель надеюсь, что проект будет таким, чтобы им можно было гордиться не только тем, кто приобретет недвижимость, но и чтобы он был в открытом доступе. Двор должен быть открытым, оформленным для пешеходов и туристов», — пояснила Князева.
Она отметила, что малоэтажная застройка в центре в рамках КРТ будет кстати, для сохранения идентичности культурного наследия, оставшихся с XIX века построек. «Если комплекс будет еще и в стилистике этих домов, это будет подарком. Хорошо, что застройщик заявляет подземный паркинг — это критически важно, так как улица узкая, проезжая часть в одну полосу, парковочных мест там не хватает»,— добавила эксперт. Госпожа Князева предположила, что инвестиций в проект всего потребуется около 1 млрд руб.