Альтернатива коммуналкам
Почему коливинг в России остается нишевым сегментом при росте спроса
Спрос россиян на аренду комнат в коливингах растет на фоне удорожания аренды и недоступности ипотеки. Однако по масштабу и степени участия институциональных игроков российский рынок все еще заметно уступает зарубежному. Коливинги в России пока занимают менее 1% в общем объеме спроса на арендное жилье, а основная часть предложения сосредоточена в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Подъем в сегменте
В начале 2026 года в стране насчитывалось около 4,1 тыс. профессионально подготовленных лотов в сегменте коливинга, а с учетом коммун, которые также позиционируют себя как коливинги, показатель достигает 5,5 тыс. юнитов, подсчитали в Colife по запросу «Ъ-Недвижимости». Годом ранее рынок оценивался в 3,5 тыс. и 4,7 тыс. соответственно, что означает рост профильного сегмента примерно на 16%.
Еще в 2020 году профессионально управляемые коливинги в России были представлены лишь несколькими сотнями юнитов, преимущественно на базе арендованных или переоборудованных квартир. Уже к 2023 году Becar Asset Management фиксировали около 2,2 тыс. номеров, так что за несколько лет сегмент фактически был создан с нуля, говорит сооснователь Colife Артем Бабинов.
Изменилось не только количество, но и масштаб проектов.
Если в 2020–2021 годах рынок формировался в основном за счет небольших объектов на 10–30 мест, которыми занимались частные операторы, а к концу 2021 года в Москве насчитывалось порядка 500–600 лотов, то в 2024–2026 годах начали появляться проекты с профессиональным управлением и более крупные объекты на 50–100 и более номеров, отмечают в Colife.
Формат при этом постепенно выходит за пределы нишевого решения и становится более системным продуктом для девелоперов и операторов, считают в Orange.Life!. Среднегодовой прирост предложения в сегменте сейчас оценивается в 14–16%, тогда как объем предложения в сегменте классической долгосрочной аренды в Москве увеличивается в среднем на 3–7% год к году, добавляют в Colife.
Сегмент коливинга наиболее развит в крупных городах. На Москву и Московскую область приходится около 67% предложения, на Санкт-Петербург — 16%, на региональные центры — около 10%, еще 7% — на прочие города, где формат только формируется, подсчитал Артем Бабинов. Слабое развитие регионов в Colife объясняют тем, что классическая аренда там остается сравнительно доступной и ценовое преимущество коливингов выражено слабее.
В Москве ситуация иная: стоимость проживания в коливингах в столице варьируется примерно от 24 тыс. до 65 тыс. руб. в месяц в зависимости от локации, площади и качества ремонта. В эту сумму включены мебель, бытовая техника, коммунальные платежи, интернет, уборка общих зон и доступ к инфраструктуре, тогда как в классической аренде эти расходы обычно оплачиваются отдельно. При этом средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в марте 2026 года составила 65,8 тыс. руб. в месяц, следует из данных ЦИАН.
Факторы роста спроса
Спрос на коливинги растет, несмотря на падение сделок с арендным жильем в целом. В среднем в мегаполисах интерес к коливингам растет примерно на 6% в год. В Colife число заездов в первом квартале 2026 года выросло на 18% год к году, а средняя заполняемость достигла 93%. По мировым бенчмаркам заполняемость коливингов обычно составляет 80–90%, и российские профессиональные операторы сейчас находятся у верхней границы этого диапазона, добавляют в компании. Но доля коливингов в общем спросе на арендное жилье по-прежнему не превышает 1%, отмечает Артем Бабинов.
В 2020–2021 годах спрос сначала снижался на фоне пандемии, а затем восстанавливался за счет переездов молодых специалистов между городами, продолжает эксперт.
В 2022 году рынок вновь просел из-за отъезда части аудитории, после чего с 2023 года перешел к устойчивому росту. Одним из ключевых факторов такого разворота стала недоступность ипотеки.
По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», на неделе с 13 по 19 апреля средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья России составила 19,9%, на вторичном рынке — 19,59%. На этом фоне арендные ставки в Москве за 2024 год выросли на 26% и коливинг стал альтернативой аренде однокомнатной квартиры для части аудитории, подчеркивает господин Бабинов.
Ставки в сегменте за последние пять лет росли более умеренно и увеличивались примерно на 10% в год, тогда как классическая аренда демонстрировала более заметные колебания, вспоминает Артем Бабинов. Доходность коливингов для инвесторов за это же время увеличилась с 5–7% до 7–12% годовых для объектов с профессиональным управлением. В то же время доходность в сегменте классической, по данным ЦИАН, снижается последние семь месяцев. По оценке сервиса, она сократилась с 6,8% в сентябре 2025 года до 5,8% в апреле 2026 года.
Мировой опыт
Современный коммерческий формат коливинга сложился в начале 2010-х годов одновременно в США и Европе на фоне последствий кризиса 2008 года, роста стоимости аренды в мегаполисах и распространения удаленной работы, напоминает руководитель отдела контент-маркетинга Tranio Алеся Разинкевич. В Лондоне компания The Collective открылась в 2011 году и создала то, что принято считать первым крупным коливинг-зданием в мире. В Берлине появился Medici Living, в США — стартапы Common и Roam, а в 2016 году WeWork запустил WeLive на Манхэттене, что обеспечило формату массовую известность.
В 2024 году объем глобального рынка коливинга оценивался в $7,7–8,3 млрд, подсчитали в Tranio.
Тогда в мире было введено более 11,5 тыс. новых мест, что на 21% больше, чем годом ранее, а крупные операторы вышли в 52 новых города.
Лидером за рубежом является Азиатско-Тихоокеанский регион, на который приходится около 48% мирового рынка. В Таиланде наиболее зрелая инфраструктура сложилась в Бангкоке и Чиангмае, а введенная в 2024 году пятилетняя виза для фрилансеров и работников на удаленке придала сегменту дополнительный импульс. На Бали развивается гибридная модель, где профессиональные коливинг-комплексы сосуществуют с неформальным совместным проживанием в виллах. В Дубае также сочетаются оба подхода, но институциональный рынок там уже встроен в правовое поле и регулируется профильными органами, подчеркивает Алеся Разинкевич.
Российский рынок занимает лишь 3–4% от европейского сегмента, говорит Артем Бабинов. Но разница с зарубежными рынками заключается не только в масштабе.
Если за рубежом коливинги во многом росли за счет цифровых кочевников и экспатов с мобильным форматом проживания, то в России основную аудиторию формируют молодые специалисты и студенты, переезжающие внутри страны, говорит Алеся Разинкевич.
Еще одним принципиальным отличием остается участие институционального капитала. На зарубежных рынках именно он позволил строить специализированные объекты десятками, тогда как в России этого фактора пока не хватает, говорит Артем Бабинов. Главным ограничением сегмента остается отсутствие правового статуса, считают в Colife. В российском законодательстве нет термина «коливинг», поэтому такие объекты в зависимости от формата могут классифицироваться как жилые помещения, апартаменты или гостиницы. Среди других барьеров — непонимание формата частью аудитории и дефицит подходящих зданий в качественных локациях.
При сохранении текущих темпов к 2029–2030 годам объем российского рынка может вырасти до 6–7 тыс. профессиональных номеров, а при более активном приходе крупных инвесторов и появлении регуляторной рамки — до 10–12 тыс., ожидает Артем Бабинов. Одновременно крупные операторы могут консолидировать рынок, а доля специализированных зданий — увеличиваться. Сам коливинг при этом будет восприниматься не столько как способ сэкономить, сколько как сервисная модель проживания с готовой инфраструктурой и экономией времени, считают в Colife.