Гостиничный рынок вошел в зрелую фазу

В первом квартале 2026 года в Санкт-Петербурге не было открыто новых гостиниц. Эксперты говорят, что девелоперы осторожно подходят к строительству отелей в Санкт-Петербурге. Это связано с высокой ключевой ставкой, ростом себестоимости строительства и налоговой нагрузки, а также с увеличением расходов на персонал и эксплуатацию. Кроме того, гостиничная недвижимость отличается длинным инвестиционным циклом, а темпы роста турпотока в Петербург замедляются.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В условиях ограниченности земли под застройку прирост номерного фонда в центре города в основном происходит за счет точечной реконструкции существующих объектов. Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева говорит, что интерес девелоперов к реализации подобных проектов стимулировала госпрограмма по развитию туризма, которая позволяет привлечь заемные средства для реконструкции и строительства отелей. К тому же исторические здания зачастую продаются с дисконтом к рыночной цене, что связано со сложностями их приспособления под современные нужды. Это позволяет девелоперам войти в проект по низкой цене, а затем повысить доходность объекта недвижимости. «Перспективной локацией для реализации гостиничных проектов выглядит Курортный район Санкт-Петербурга и Ленобласти, где сохраняется нехватка современной рекреационной инфраструктуры. Интерес потребителей к этому сегменту поддерживает повышение стоимости и сокращение географии зарубежных поездок»,— рассуждает она.

Также остается потенциал для запуска новых проектов возле новых точек притяжения. «К примеру, компания "Лахта Тауэрс" в этом году планирует запустить новый отель возле "Лахта-центра", а "ГК Алькор" планирует развивать гостиничную инфраструктуру в рамках своего девелоперского проекта в Кронштадте»,— делится госпожа Андреева.

Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, говорит: «В 2026 году гостиничный рынок Санкт-Петербурга входит в более спокойную и зрелую фазу после нескольких лет бурного роста внутреннего туризма. Отрасль сохраняет устойчивость, но развивается уже без прежнего перегрева и с гораздо более внимательным отношением к экономике проектов».

Один из главных трендов последних лет, по его мнению,— замедление запуска новых объектов. Девелоперы стали значительно осторожнее: рост затрат, изменение налоговой нагрузки и усложнение финансовых моделей заставляют пересматривать планы. В результате объем новых проектов сокращается, а решения о старте принимаются точечно и с длительной подготовкой.

Меняется структура предложения

На этом фоне, отмечает эксперт, меняется структура предложения. Растет доля сервисных апарт-отелей, которые сегодня формируют до 80–86% рынка в этом сегменте. «При этом классические гостиницы продолжают выходить, но точечно, чаще в формате реконструкции или в нишевых локациях. В 2026 году ожидается ввод нескольких новых отелей, но без масштабного прироста номерного фонда»,— говорит господин Шраге.

Спрос также становится более рациональным. Период, когда загрузка росла практически автоматически за счет внутреннего туризма, завершился. Сейчас рынок входит в фазу стабилизации: туристический поток остается, но уже не так быстро, а конкуренция между объектами усиливается. Это напрямую влияет на доходность, которая начинает снижаться на фоне роста операционных затрат.

«Еще один важный сдвиг — изменение ожиданий гостей. Сегодня все чаще выбирают не просто номер, а формат проживания. Востребованы проекты с продуманной концепцией, сервисами и дополнительной инфраструктурой. Отель все чаще становится частью впечатления, а не просто местом ночевки. Отсюда рост интереса к бутик-отелям, тематическим форматам и многофункциональным комплексам»,— рассуждает господин Шраге.

Параллельно, обращает внимание он, усиливается тренд на гибкость форматов. Девелоперы и операторы все чаще комбинируют функции: апартаменты, гостиничные номера, сервисные пространства. Это позволяет лучше управлять загрузкой и диверсифицировать доход.

«С инвестиционной точки зрения рынок становится более профессиональным. Уходят спекулятивные покупки, инвесторы глубже анализируют проекты, операционные модели и управляющие компании. Простая модель "купил номер и сдаешь" больше не работает автоматически, требуется участие и понимание рынка»,— подчеркивает господин Шраге.

Тяга к центру

Как следует из исследования NF Group, к началу апреля 2026 года на долю средств размещения в исторической застройке Санкт-Петербурга приходится 45% качественного номерного фонда. При этом треть номеров сосредоточена в зданиях, не имеющих охранного статуса, а 15% — непосредственно в объектах культурного наследия. Общий объем рынка оценивается в 185 гостиниц и апарт-отелей, располагающих 25 тыс. номерами. Всего за три года в зданиях-памятниках появилось семь новых средств размещения, рассчитанных почти на 300 номеров.

Среди гостиниц в ОКН доминирует высококлассный сегмент: более половины номерного фонда относится к категории «пять звезд», свыше трети — к категории «четыре звезды». Классические отели занимают 89% этого сегмента, на апарт-формат приходится 11%. Территориально предложение тяготеет к Центральному и Адмиралтейскому районам, на которые суммарно приходится 86% номеров.

Партнер NF Group Ольга Широкова отметила, что гостиничные проекты в исторической застройке выигрывают за счет расположения вблизи главных туристических достопримечательностей, а программа льготного кредитования для памятников архитектуры создает дополнительные условия для роста сегмента в период, когда другие гостиничные форматы лишены доступа к субсидированным ставкам.

Во второй половине года, говорят специалисты NF Group, ожидается выход на рынок двух четырехзвездочных проектов в памятниках архитектуры общей емкостью 165 номеров: Furman 1845 by Avenue Apart и «Academia Особняк на Фонтанке». Среди перспективных заявлены гостиница в бывшем тюремном комплексе «Кресты» и апарт-отели на площадке бывшей фабрики «Скороход».

В IBC Real Estate подсчитали, что всего в 2026 году планируется открытие четырех объектов: отель «Лахта Тауэрс» (301 номер), гостиница Saga (160 номеров), House of Faith (144 номера), а также Artel 17/52 (108 номеров). Таким образом, совокупный объем нового строительства может составить 713 номеров (–11% год к году), говорят в компании.

Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, к заметным события отрасли гостеприимства в Петербурге относит то, что феврале на рынке произошла трансформация концепции одного из объектов: ранее анонсированный апарт-отель Gler был переформатирован в классическую гостиницу Artel 17/52 на 108 номеров. «Объект откроется под управлением Wone Hotels в мае 2026 года. Также в марте 2026 года отель Rozenshteyn Hotel & Spa, открытый еще в 2020 году, начал работу по франшизе Cosmos Hotel под названием "Cosmos Санкт-Петербург Розенштейн Отель" (82 номера), став частью федеральной гостиничной сети и бренда городских отелей»,— рассказал он.

«В первые два месяца на рынке зафиксировано снижение индикатора загрузки почти во всех ценовых сегментах. Согласно данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate, в целом по рынку загрузка отелей снизилась на 2 п. п. год к году и составила 48%, причем наибольшее снижение зафиксировано в экономичном ценовом сегменте (–11 п. п. год к году). В то же время средняя цена на номер в отелях продолжила расти: по данным Hotel Advisors в выборке IBC Real Estate, за январь и февраль 2026 года показатель увеличился на 5% год к году и составил 7,8 тыс. рублей, сохранив положительную динамику. Доходность на номер осталась на уровне прошлого года — 3,7 тыс. рублей»,— говорит господин Ефимов.

Олег Привалов