Новые реалии затормозили ввод
В Уфе обсудили перспективы рынка жилья на ближайший год
После рекордных объемов ввода жилья 2022-2024 годов в Башкирии наблюдается снижение показателей. Основной причиной этому участники рынка называют уменьшение объемов продаж, которое происходит, в свою очередь, в следствие сложной макроэкономической ситуации. На прошедшем в Уфе круглом столе «Рынок недвижимости — 2026. Новая экономическая реальность» застройщики, представители власти и банков пришли к выводу: когда повлиять на макроэкономические тенденции невозможно, кредитным организациям и девелоперам нужно выстраивать диалог на местах.
Фото: РБК Уфа
Фото: РБК Уфа
Строительство жилья — одна из приоритетных отраслей экономики Башкирии, представленная примерно 100 застройщиками — переживает не самые спокойные времена. Это констатировали участники круглого стола «Рынок недвижимости — 2026. Новая экономическая реальность», организаторами которого были «РБК Уфа» и Ассоциация застройщиков Башкирии при поддержке регионального министерства строительства и архитектуры и при партнерстве «Авито Недвижимости».
В начале обсуждения директор «РБК Уфа» Равиль Ватолин сообщил, что по итогам прошлого года в республике снизились объемы ввода жилья (хотя и превысили психологическую отметку в 3 млн кв. м), а количество ипотечных займов по стране впервые с 2019 года оказалось меньше 1 млн единиц.
Исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры Башкирии Артем Ковшов сходу призвал застройщиков быть готовыми: за перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию государство начнет штрафовать. Речь идет о санкциях для компаний, которые своевременно не передают ключи от квартир покупателям. Действовавший с 2020-го по 2021-й, а затем с 2022-го по 2025 год мораторий на штрафы был призван защитить строительную отрасль на фоне пандемии и санкций. С 1 января 2026 года мораторий отменен.
По словам господина Ковшова, в Башкирии 95% случаев переноса срока связаны с реализацией квартир. «В эпоху низкого спроса, в эпоху ухода всех льготных программ каждый застройщик для себя считает: что выгоднее — заплатить штраф или, раскрыв эскроу-счета, остаться должным банку, вовремя не передав квартиру?»
Как позднее подтвердил председатель Ассоциации застройщиков Башкирии Денис Крашенинников, девелоперы реагируют на статистику реализации квартир именно «затормаживанием» ввода, а не радикальным снижением цен на жилье или остановкой проектов. На тенденцию уменьшения объема продаж в начале 2026 года обратил внимание гендиректор АО «Группа компаний "Первый трест"» Ильдар Гарипов. В первом квартале ежемесячное падение реализации составило 30-35%, что, по словам руководителя девелопера, говорит о необходимости стимулировать платежеспособный спрос в рамках как льготной, так и рыночной ипотеки.
В целом по Башкирии, по подсчетам минстроя, средний объем реализации жилья в регионе составляет 41%, тогда как по итогам года необходимо выйти на 75-80%, что позволит застройщикам возобновить сдачу новых домов. Региональные показатели оказались немногим ниже общероссийских. Изменить их могут социальные программы по покупке жилья для детей-сирот и расселяемых с аварийных домов. Это позволит влить в отрасль порядка 4 млрд руб., заверил исполняющий обязанности министра.
«Период 2022-2024 годов с рекордными количествами ипотек, с рекордными количествами сделок, рекордным объемом средств, привлеченных на эскроу, к сожалению, закончился, мы переходим в новые реалии»,— резюмировал Артем Ковшов.
В этом году минстрой Башкирии прогнозирует ввод 1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. По данным аналитического центра «Авито Недвижимости», которые привел руководитель направления партнерских продаж Ярослав Тимирев, по состоянию на март объем строительства жилья в Башкирии составлял 3,4 млн кв. м, что всего лишь на 11 тыс. кв. м меньше, чем к марту прошлого года. 77% строительства приходится на Уфу. Вместе с тем, количество договоров долевого участия в январе-феврале по сравнению с началом прошлого года увеличилось в два раза: с 1,4 тыс. до 2,9 тыс. сделок.
Дифференциация потенциала
Источником роста показателей в министерстве строительства и архитектуры видят градостроительный потенциал: это программы комплексного развития территории, проекты планировки и межевания и генеральные планы. Разработка этих документов, отметил Артем Ковшов, не требует заемного финансирования, а их наличие позволит застройщикам через два-три года выйти на договоры с банками.
С градостроительным потенциалом у застройщиков все неплохо, актуальнее проблема навеса непроданных квартир, считает руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) Кирилл Холопик. Существенное превышение вывода на рынок новых проектов над продажами привело к тому, что к концу года нераспроданными по стране окажутся 350 тыс. — 450 тыс. кв. м жилья, предостерег спикер.
Ситуация в 2026 году, по словам главы ЕРЗ, будет зависеть от решения федеральных властей о дифференциации ставок по семейной ипотеке, которые могут встать в зависимость от количества детей. Наиболее негативным сценарием для рынка господин Холопик видит поднятие ставки для семей с одним ребенком с нынешних 6% до 12%: такие предложение якобы звучат в Центральном банке РФ и Минфине.
Вместе с тем, по мнению Артема Ковшова, ключевым вопросом для отрасли будет не ставка по «семейке», а возвращение «нормальной рыночной ипотеки» с возвратом «ключа» до 10-12%, и снижение размера первоначального взноса. Из-за нестабильных инфляционных процессов «люди не успевают накопить на первый взнос», посетовал министр. Снижение первого взноса с нынешних 30% до 10% стимулировало бы увеличение продаж вдвое, полагает господин Ковшов.
Ставки по ипотечным ставкам в любом случае привязаны к ключевой, напомнил собравшимся исполняющий обязанности управляющего башкирским отделением Сбербанка Артур Давыдов. Средняя рыночная ставка, по его оценкам, на сегодня составляет около 17,5%.
Альтернативные модели роста
Исполнительный директор Ассоциации застройщиков Башкирии Адель Сайфуллина заявила, что отрасли помогли бы альтернативные инструменты ипотеки, такие как программа жилищных строительных сбережений. Что касается льготных ипотечных программ, то, полагает госпожа Сайфуллина, соглашаясь с позицией ЦБ РФ, они должны быть адресными во избежание резкого роста цен на квартиры.
Системное падение продаж к концу 2026 года сделает несостоятельными разговоры о вводе объектов вне зависимости от устойчивости банковских моделей и полном покрытии кредитных линий, прогнозирует директор группы компаний «Стратег» Ольга Абдрахимова. В том случае, если сохранятся темпы строительства начатых проектов и будут выполняться задачи, поставленные государством по вводу жилья, непокрытыми могут остаться около 20% кредитных линий.
Найти новые драйверы роста предложила гендиректор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева, по мнению которой, жилищный рынок в виду активного строительства уже насытился предложением. Не сможет подтолкнуть отрасль и семейная ипотека, столкнувшаяся с новыми политическими, экономическими и демографическими реалиями.
Улучшит ситуацию снижение ключевой ставки, но, считает госпожа Андреева, лишь на короткое время. Поэтому, полагает эксперт, застройщики должны обратить внимание на новые способы стимулировать спрос, например, обратившись к молодежи, которая нацелена на покупку именно нового жилья, а не на жизнь в старом жилом фонде.
В реалиях сложной макроэкономической ситуации и политики Центробанка, участники рынка должны активнее взаимодействовать с банками, считает исполняющий обязанности министра строительства и архитектуры Башкирии Артем Ковшов. Наладить диалог он предложил на базе Ассоциации застройщиков.