Метры особого значения
Как программы КРТ изменили строительный рынок Среднего Урала
Механизм комплексного развития территорий (КРТ) с момента принятия регионального закона в 2021 году преобразил строительную отрасль Свердловской области. Как отмечают девелоперы, тактика точечной застройки сменилась масштабным мастер-планированием, предусматривающим не только возведение новых домов, но и обновление прилегающей к ним инфраструктуры. В Свердловском областном Союзе промышленников и предпринимателей (СОСПП) уверены, что в будущем развитие механизма обеспечит переход к концепции «компактного города» и станет инструментом глубокой трансформации всего региона.
Градостроительный потенциал КРТ в Свердловской области до 2030 года оценивается в 3–4 млн кв. м
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Градостроительный потенциал КРТ в Свердловской области до 2030 года оценивается в 3–4 млн кв. м
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Код комплексности
Вступивший в силу в марте 2021 года региональный закон о КРТ существенно изменил строительную отрасль Екатеринбурга и Свердловской области. Как отмечают участники рынка, раньше девелоперы работали преимущественно в логике «пятна» — отдельного участка, однако сегодня механизм КРТ требует проектировать целые кварталы, обеспеченные социальной инфраструктурой, дорогами и благоустройством. Это создает иной уровень планирования и ответственности, что в долгосрочной перспективе позволяет запустить качественное и системное обновление городов.
Такая смена подходов требует высокого уровня доверия между властью и бизнесом. В компании «Практика» заявляют, что на сегодняшний день КРТ является одним из самых защищенных и понятных механизмов приобретения участков. Директор по девелопменту «Практики» Сергей Агарков уверен: комплексное освоение территорий с учетом медицинского и транспортного обеспечения напрямую влияет на рост общего уровня жизни в регионе.
Как отметили в комитете по строительству СОСПП, своевременное обновление районов, реконструкция объектов социальной инфраструктуры и улиц важны для региона. «Раньше такая работа велась только в рамках договоров развития застроенных территорий (РЗТ). По ним были расселены десятки ветхих и аварийных домов на Уралмаше, в Пионерском микрорайоне, на Широкой Речке. Принятие закона о КРТ — безусловно, большой шаг вперед, который учитывает опыт работы по таким договорам и предлагает более правильные алгоритмы»,— считает председатель комитета по строительству СОСПП Валерий Ананьев.
Инвентаризация метров
Масштаб перемен подтвердили и в мэрии Екатеринбурга, уточнив, что на сегодня принято 21 решение о КРТ, из них 16 проектов касаются жилой застройки, еще пять — нежилой. Между администрацией и инвесторами уже заключено 19 договоров о КРТ. Общая площадь вовлеченных территорий составляет почти 50 га. Всего в области реализуется 31 проект КРТ на общей площади около 240 га.
Важно, что редевелопмент затрагивает не только старые дома, но и бывшие промышленные зоны. Первым таким проектом для области стал квартал «Азина, 16», расположенный в центре Екатеринбурга, на месте снесенного молокозавода Danone. Здесь девелопер «Группа ЛСР» возводит комплекс из пяти домов, первый из которых планируется к сдаче в 2026 году. Второй дом комплекса будет сдан в четвертом квартале 2027 года. В пресс-службе застройщика отметили, что КРТ позволяет реализовать проект в оптимальные для инвестора сроки, что позитивно влияет на инвестиционный цикл.
Аналогичную ставку на трансформацию промышленных зон делает «Практика» в Завокзальном районе, в границах улиц Майкопской, Армавирской и Подгорной. По словам Сергея Агаркова, эта территория, ранее воспринимавшаяся как «серая» зона, обладает огромным потенциалом за счет близости к центру, наличия рядом рабочих мест и благоприятной экологической ситуации. Сейчас девелопер разрабатывает мастер-план, стремясь сформировать здесь востребованную городскую среду. Параллельно застройщик ведет работу над проектом «Чкаловский парк» в границах улиц Патриса Лумумбы, Мусоргского и Газорезчиков и площадкой на Эльмаше, где начало строительства запланировано на первую половину 2027 года.
Активную работу в рамках КРТ на Уралмаше ведет и компания «Брусника». По мастер-плану, рассчитанному до 2035 года, девелопер планирует возвести жилой квартал в границах улицы Донбасской и пер. Черниговским и Суворовским. Он будет состоять из трех частей с полузамкнутыми блоками переменной высотности — 7, 9 и 12 этажей, а в центре разместят жилую башню в 17 этажей. Застройщик намерен сохранить геометрию квартала, создав при этом современную жилую среду с подземными паркингами, сквером и встроенным детским садом. Как сообщали представители компании, использование механизмов КРТ позволяет реализовывать проекты на более предсказуемых условиях, что выгодно как властям, так и застройщикам. По мнению Валерия Ананьева, подход к развитию города изнутри гораздо эффективнее, чем бесконечное увеличение периферии.
Барьеры закона
Реализация программы КРТ в Свердловской области синхронизирована со стратегическими задачами Министерства строительства и ЖКХ РФ. На федеральном уровне этот инструмент позиционируется как краеугольный камень нацпроектов, поскольку реновация должна обеспечивать не просто снос старого фонда, а создание качественной многофункциональной среды. Важным этапом законодательной «донастройки» стал ФЗ № 486-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2025 года. Он упростил бюрократические процессы через одновременное проведение слушаний по генплану и планировке.
Тем не менее застройщики указывают на сохраняющиеся барьеры. Одной из самых чувствительных остается тема инфраструктурной нагрузки, которую также регламентировали в поправках к Градостроительному кодексу РФ. Застройщики отмечают, что инструменты государственной поддержки при возведении инфраструктурных объектов пока не всегда работают эффективно.
Комитет по строительству СОСПП активно участвует в смягчении подобных препятствий. В 2025 году удалось добиться права для крупных застройщиков самостоятельно выполнять техническое присоединение к сетям. В текущем году союз намерен сосредоточиться на формировании программы строительства на 5–10 лет, разработке каталога типовых школ и продвижении налоговых каникул для девелоперов, строящих социальные объекты.
Вектор на компактность
Застройщики и власть сходятся во мнении, что КРТ дает возможность эффективно использовать городские территории, вовлекая устаревшие или неиспользуемые участки. В экспертном сообществе полагают, что программа устанавливает курс на компактное развитие города, которое считается наиболее рациональным.
По данным министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, градостроительный потенциал КРТ до 2030 года оценивается в 3–4 млн кв. м, что формирует понятный долгосрочный рынок для девелоперов. В СОСПП уверены, что будущее КРТ в регионе связано с переходом к концепции «компактного города» и принципам транспортно-ориентированного проектирования. «Комплексное обновление среды — одно из стратегических условий устойчивого развития города. Жители всех районов города имеют право жить в современных, теплых и удобных домах, иметь рядом с домом всю необходимую для жизни инфраструктуру — хорошую школу, детский сад, поликлинику, парк для прогулок и отдыха»,— подчеркнул Валерий Ананьев. Он добавил, что КРТ становится не просто строительным инструментом, а способом глубокой социальной трансформации Свердловской области, превращая депрессивные зоны в современные центры притяжения.