Дорогая мечта

Интернет-магазин для мультимиллионеров, где можно купить товары стоимостью свыше $1 млн: элитные яхты, самолеты, коллекционные автомобили и прочее. Именно таким должен был стать проект Vladenie, запущенный в 2005 году компанией De Luxe Alliance, входящей в группу Vesco. Однако сделать продажи не удалось — потенциальные клиенты предпочитали покупать предметы роскоши за границей. «Поведение богатых людей не укладывается в общепринятые рамки потребительских стандартов»,— объясняет Ширяев неудачу.
Теперь он увлечен новой идеей — создать водку класса de luxe по цене около 200 евро за пол-литра. «Это будет продукт, который вызовет восхищение всей пьющей аудитории»,— мечтательно говорит Ширяев. Он уверен, что, попробовав продукт, люди скажут: «Вот такую водку мы давно ждали». Ждать осталось недолго: на прилавках напиток должен появиться уже в начале 2008 года. Разливаться он будет на Устьянском ликеро-водочном заводе в Архангельской области, который Vesco Group купила в прошлом году.
Впрочем, водочный проект кажется не менее сомнительным, чем Vladenie. Продукция премиум-класса с ценой от $100 за бутылку не является ноу-хау для водочного рынка. В мире насчитывается несколько десятков видов водочной продукции в этой категории. В России в этой ценовой нише представлена, например, водка Kauffman по цене до $250 за бутылку, которую под собственным именем выпускает президент компании Whitehall Марк Кауфман. «Чтобы занять свое место, новая продукция должна стать событием на рынке,— говорит вице-президент Союза участников алкогольного рынка Вадим Дробиз.— Но в этом случае рекламный бюджет проекта должен исчисляться миллионами долларов». Не добавляют оптимизма уменьшение объемов алкогольного рынка и разговоры о тотальном сокращении производителей (см. материал на стр. 26). В итоге Устьянский ЛВЗ, чья выручка в 2007 году, по прогнозу самой Vesco Group, составит $10 млн, отнюдь не кажется кандидатом на выживание (для сравнения: выручка российского подразделения «Союз-Виктана», который можно считать крепким середняком на российском рынке, за тот же период превысила $200 млн).
Наконец, компания оформляет охотничью лицензию на лесной участок площадью 20 тыс. га на границе Архангельской и Вологодской областей. Здесь будет построена пятизвездная гостиница на 120 номеров полностью из дерева. «По северной технологии, ручная рубка, кстати, лифтовая шахта у нас тоже планируется из кругляка: это не проект — это вызов»,— гордо заявляет Вячеслав Ширяев. Постояльцев будут развлекать охотой, гонками на снегоходах, экскурсией на пасеку и другими видами экстремального туризма. Общая стоимость «вызова» составит $27 млн при запланированной окупаемости за восемь-девять лет. Срок немалый, если учесть, что инвесторы в гостиничный бизнес стараются вернуть средства за четыре-пять лет. Однако необычный проект поможет привлечь внимание крупных иностранных инвесторов. А инвестиции компании, судя по всему, понадобятся.
В прошлом году Виталий Мишуков вышел из бизнеса, и Ширяев получил контрольный пакет Vesco Group. Но уход партнера-основателя не отбил у Ширяева охоты мечтать: он затеял самый масштабный проект в истории своей компании.

Недоступный эконом
Vesco Group активно осваивает престижное Новорижское направление, где строит четыре коттеджных поселка: Istrian Monopoly, Лесавино, Padikoff и Истринские усадьбы. Еще один элитный поселок компания возводит на Калужском шоссе. В общей сложности на девелопмент приходится сегодня 40% ее выручки. Однако будущее рынка загородной недвижимости далеко не безоблачно.
В Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков. Чуть более половины из них относятся к сегменту бизнес-класса, около четверти — элитные объекты, и только 22% приходится на эконом-класс. При этом четкой классификации загородных объектов не существует, поэтому каждая риэлтерская компания использует свои критерии. Например, в агентстве «Миэль» к категории эконом относят домовладения стоимостью до $400 тыс., а в МИАНе — и вовсе до $500 тыс. Покупателей, которые, с одной стороны, располагают подобными суммами, а с другой — еще не успели обзавестись загородным жильем, осталось уже не так много. В результате, если два-три года назад средний срок экспозиции коттеджей составлял три-шесть месяцев, то сегодня считается нормальной ситуация, когда новый объект продается более чем через год, хотя многие застройщики охотно дают покупателям скидки в 5–6%.
Вячеслав Ширяев убежден, что единственный выход из тупиковой ситуации — это строительство реальных, а не декларируемых поселков эконом-класса, где дома будут стоить $90–200 тыс. Надо сказать, эта светлая идея посетила не его одного. «Сегодня стало „модно” строить эконом-класс, и многие девелоперы объявляют о довольно масштабных проектах в этом сегменте, но в реальности цена коттеджей уже на старте продаж составляет $200–300 тыс. и более»,— рассказывает соучредитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Олег Ступеньков.
Директор компании «Миэль-Загородная недвижимость» Савелий Орбант не скрывает, что его компания также присматривалась к нише дешевых поселков. Но после подробных расчетов выяснилось, что себестоимость строительства качественного загородного дома с учетом цены участка в пределах 80 км от Москвы не может быть ниже $120–150 тыс. Наиболее дешевым проектом «Миэль» является коттеджный поселок «Ярославский», расположенный на одноименном направлении, но стоимость домовладений начинается от $280 тыс.

Что канадцу хорошо…
Пока единственным девелопером, которому удалось выдержать низкую цену, является компания Rodex Group. Она может похвастаться двумя реализованными поселками: Маяк и Аистово. Дома там стоят от $120 тыс. Но в глазах покупателей у них есть существенный недостаток: расположены они на значительном удалении от Москвы — в 120 км. Ширяев же собирается сделать жилье доступнее не только в денежном, но и в «транспортном» смысле: строить значительно ближе и на более престижных направлениях. Vesco Group уже зарезервировала крупные земельные участки площадью 90–100 га по Новорижскому и Ленинградскому шоссе на расстоянии 60–80 км от Москвы под два проекта на 650 домовладений каждый. Стоимость коттеджей составит от $90 тыс. до $200 тыс., но основная часть предложений (загородные дома площадью 120–150 кв. м с земельным участком 8–10 соток) будет сосредоточена в пределах $150–175 тыс.
По расчетам СФ на основе данных, предоставленных самими компаниями, себестоимость строительства 1 кв. м у Vesco Group составит около $840, тогда как у конкурентов — $1090 (см. схему на стр. 21). На чем экономит Ширяев? Он рассчитывает на технологию модульного домостроения, широко распространенную в Северной Америке, но до сих пор неизвестную в России. Основной объем работ проводится на специальных заводах, где изготавливаются модули из ОСП (ориентировочно-стружечной плиты, являющейся разновидностью фанеры) с камином, обоями и сантехникой. А на участке эти конструкции собираются, как Lego — всего за два-три дня.
Всего в планах компании — запуск 15 заводов мощностью от 500 до 1 тыс. модульных строений в год. В настоящее время определены две площадки для размещения производств: одна на Ярославском шоссе в районе города Пушкино, другая — на Новорижском. На первых этапах Vesco планирует арендовать производственные площадки, ведь покупка участков и строительство заводов с нуля неминуемо повысят себестоимость проекта. А он и без того недешевый. «Только в течение ближайших трех лет в него будет вложено порядка $100–120 млн»,— заявляет Вячеслав Ширяев.
Собственные средства компания планирует инвестировать лишь вначале, а в дальнейшем — привлекать банковские кредиты. Вопрос в том, насколько интересной эта затея покажется банкам. Ведь заявленный срок реализации проектов — целых пять лет при рентабельности всего в 20%. По мнению экспертов, это минимальный показатель, который в принципе способен заинтересовать инвесторов. И при малейших просчетах шансы будут стремиться к нулю. «Если продажи затянутся, то проект обречен на провал,— считает Савелий Орбант.— Конечно, компания получит от него какую-то прибыль, но настолько маленькую, что было бы выгоднее просто положить деньги в банк под проценты».
Есть и объективные причины, по которым продажи могут пойти не так гладко, как ожидается. «Заявленная компанией Vesco Group технология строительства домов — не самый лучший выбор для России,— полагает руководитель салона загородной недвижимости „Резиденция” компании „Инком-недвижимость” Олег Новосад.— Подобные дома рассчитаны лишь на 15–20 лет активного использования. В Северной Америке они получили широкое распространение из-за того, что люди больше привязаны к работе и легко переезжают с места на место. У россиян другой менталитет — они больше привязаны к месту. С этой точки зрения „канадские” коттеджи проигрывают домам, построенным по традиционным технологиям».
Впрочем, Вячеслав Ширяев не выглядит удрученным. В конце концов, эта его мечта — хоть и самая дорогая, но не единственная. И явно не последняя.

Денис Тыкулов