Колосс Америки
Положение, в котором оказался рынок жилой недвижимости США и, в частности, Нью-Йорка, иначе как кризисом назвать нельзя. Большинство профессиональных игроков — банки, строительные компании, а также имеющие спекулятивный интерес инвесторы — терпят серьезные убытки. Но для приобретения жилья для собственного проживания нынешняя ситуация весьма благоприятна. Предложение превышает спрос, и цены снижаются с каждым днем.
Всего три года назад почти ни у кого не возникало сомнений в прибыльности вложений в американскую жилую недвижимость. Впервые о вероятности ипотечного кризиса аналитики заявили в 2005 году. В середине 2006-го количество сделок стало стремительно снижаться, а прошлой весной началось повсеместное падение цен, к декабрю ставшее самым масштабным за последние 40 лет. Кризис, затронувший в первую очередь центральные штаты, постепенно распространился по всей стране. Не устоял под обвалом цен и форпост рынка недвижимости Соединенных Штатов — Нью-Йорк. Еще в I квартале минувшего года подешевело жилье премиум-класса на Лонг-Айленде — в районах Бруклин и Квинс, при этом снизилось и количество продаж в данном сегменте. Впрочем, объекты, не относящиеся к категории элитных, в Нью-Йорке остаются востребованными, несмотря на кризис.
Специалисты отмечают, что падение цен на нью-йоркскую недвижимость, а также снижение курса доллара к евро привлекло многих покупателей-европейцев. Преимущественно среди иностранцев находят своих покупателей объекты, выставленные на продажу в Бруклине, в Восточном и Северном Бронксе, а также коттеджи, расположенные на Статен-Айленде. Что касается Манхэттена, то, хотя рост цен здесь существенно замедлился, до распродажи еще далеко — знаменитые пентхаусы и комфортабельные особняки Ист-Сайда по-прежнему в цене.
Большинство самых дорогих в мире апартаментов сосредоточены в Нью-Йорке на легендарной Пятой Авеню на Манхэттене. Любителям роскоши есть из чего выбирать: современный дуплекс на 16 комнат общей площадью 650 кв. м перейдет в собственность нового владельца за $50 млн, апартаменты такой же площади в особняке довоенной постройки обойдутся в $33 млн, пентхаус-триплекс площадью более 500 кв. м с террасой на 474 кв. м оценивается в $19,5 млн. За максимальную сумму ($60 млн) летом прошлого года был продан отдельный этаж в отеле "Плаза", а сегодня по той же цене на рынок выставлены апартаменты в отеле "Марк". При этом выбор жилья огромен: пентхаусы, квартиры в новых домах, частично реконструированные особняки довоенной постройки, лофты, дуплексы, cтудио. Помимо баснословно дорогих резиденций на Ист-Сайде можно найти и относительно скромные квартиры площадью 150-200 кв. м за $300-600 тыс.
Средняя стоимость типовых таунхаусов в Квинсе составляет около $400 тыс.
В Гринвич-Виллидж (Манхэттен) основную массу предложения составляют апартаменты в кирпичных домах, возведенных в конце XIX--начале XX века. Замена всех инженерных систем и индивидуальный подход к отделке внутренних помещений позволяют поднимать цены на такие квартиры до $1,5 млн, а средняя цена за резиденцию в довоенном стиле составляет $700 тыс. В других кварталах Манхэттена — Челси и Сохо — на сегодняшний день более половины предложений составляют лофты — просторные апартаменты в переоборудованных производственных помещениях. Площадь такого жилья колеблется от 600 до 1200 кв. м, а цены — от $2 млн до $9 млн соответственно. Любителям более консервативного быта риэлтеры предложат небольшой кирпичный дом на Медисон-авеню за скромную по здешним меркам сумму — миллион долларов, или студио на этой же улице за $400 тыс. Цены на квартиры в новых домах в большинстве кварталов Манхэттена — Челси, Мидтаун, Клинтон — составляют в среднем $1-1,5 млн. Средняя же стоимость недвижимости на Манхэттене — $2,5 млн, правда, на Ист-Сайде планка поднимается до $3,5 млн.
Недвижимость премиум-класса есть и в других муниципальных районах, прежде всего в Квинсе. Фешенебельное жилье в основном сосредоточено в микрорайонах Форест-Хилс и Лонг-Айленд Сити. Цены здесь редко поднимаются выше $2,5 млн. Средняя стоимость квартир в Лонг-Айленд Сити составляет $500 тыс., в остальных кварталах Квинса цены значительно ниже. Средняя стоимость типовых таунхаусов — около $400 тыс.
Тот же порядок цен и в Бруклине — самом густонаселенном из пяти районов Нью-Йорка, большую часть обитателей которого составляют иммигранты со всего мира. Выбор объектов достаточно широк: от четырехэтажных таунхаусов-дуплексов в квартале Бруклин-Хайтс по цене $2,5-2,9 млн до апартаментов на Брайтон-Бич за $250 тыс. и однокомнатных квартир в многоэтажках рядом с Бруклинским колледжем за $100-150 тыс.
Репутации еще одного иммигрантского района Нью-Йорка — Бронкса (единственный, чья территория полностью находится на материке) — наносят серьезный ущерб сосредоточенные в его южных кварталах трущобы. В северных же и восточных микрорайонах основную часть населения составляет более или менее зажиточный средний класс. Таунхаусы здесь нередко доходят в цене до полутора миллионов долларов, в провинциальном Ривердейле можно найти коттеджи площадью 500-800 кв. м стоимостью от $400 тыс. до $700 тыс.
Пятый район Нью-Йорка — Статен-Айленд — скорее напоминает пригород: наиболее популярным способом добраться до материка или соседних островов вот уже сто лет остаются паромы. Основную часть жилья составляют коттеджи на одну семью. Их выбор огромен: в зависимости от количества спален (от одной до семи и более) цены колеблются в диапазоне от $70 тыс. до $1,2 млн. За $3,5 млн можно приобрести просторный особняк, окруженный садом и акром свободной земли, а всего за $67 тыс. покупателю предложат двухэтажный домик в компактном коттеджном поселке.
По мнению специалистов, в этом году цены во всех сегментах жилой недвижимости Нью-Йорка продолжат постепенно снижаться, а относительное равновесие восстановится не ранее чем к 2010 году. Теория циклов развития рынка, предполагающая неизбежные многолетние спады, изменения в психологии покупателей, не желающих платить больше, чем они могут себе позволить, экономическая ситуация в стране — целый ряд факторов говорит о том, что жилье в США в ближайшее время вряд ли можно будет считать прибыльным капиталовложением. Но покупатели, желающие поселиться в Нью-Йорке на достаточно длительный период, могут рассчитывать, что через несколько лет начнется новый этап развития рынка и недвижимость начнет расти в цене.