Прикладное оградостроение
Появившиеся в начале девяностых годов первые коттеджные поселки были далеки от единого архитектурного стиля — владельцы возводили дом и пристройки к нему в силу собственных представлений о красоте и комфорте. Сейчас девелоперы предпочитают не потакать капризам жильцов, а соблюдать архитектурную концепцию всего городка. При этом, как показывает практика, если будущим владельцам предлагается на выбор несколько выполненных в едином стиле типовых коттеджей, предусматривающих все необходимые пристройки, почти ни у кого не возникает желания что-либо переделать.
В городах и поселках городского типа надзор за самовольным строительством осуществляет Государственная архитектурная служба контроля. Именно она следит за тем, чтобы собственники, решившие перестроить свой особняк или соорудить какие-либо пристройки, оформили в случае необходимости землеотвод, согласовали проект и договорились с соседями. На коттеджные городки полномочия данной службы не распространяются. Приобретая участок, покупатель получает акт на землю, в котором указано ее целевое назначение — жилищное строительство. В данную категорию наряду с собственно коттеджами попадают также бани, сауны, гаражи, летние домики и любые другие частные постройки. Иными словами, с юридической точки зрения владелец волен достраивать на своей земле все, что ему вздумается. Однако на практике механизмы регуляции все-таки присутствуют. Подходы к решению проблемы отличаются в зависимости от этапа развития проекта.
Большая часть коттеджных городков под Киевом в настоящее время находится в стадии строительства, и, соответственно, все вопросы, связанные с перестройкой дома и сооружением на участке дополнительных объектов, обсуждаются еще при заключении сделки. Но, как отмечает директор компании Astera Oncor Kiev Андрей Плюгин, застройщикам не всегда удается принять компромиссное решение без ущерба для целостной концепции городка. В интересах клиентов большинством девелоперов введена практика приобретения дома с последующими дизайнерскими и функциональными доработками: возведением дополнительных гаражей, русской бани, домика для гостей и т.д. При этом заказчиками редко учитывается архитектурная стилистика городка, отсутствует понимание того, что даже простое изменение цветовой гаммы коттеджа приводит к диссонансу с общей палитрой.
За рубежом данная проблема решается за счет широкого набора возможностей модифицировать стандартный дом, позволяющих "подогнать" его под требования клиента, при этом оставаясь в рамках общей концепции. Часто подобные услуги предоставляет управляющая компания, что делает дополнительные постройки легитимными. Украинский рынок загородной недвижимости пока не настолько развит, поэтому, по словам, директора по маркетингу компании "СВ-Девелопмент" Владимира Степенко, часто девелопер идет навстречу будущему владельцу, жертвуя стилистическим единством, причиной чего является диктат рынка покупателя. Вместе с тем, как отмечает господин Степенко, постепенно девелоперы приходят к осознанию того, что в итоге более ценным окажется соблюдение архитектурной ценности всего городка, нежели готовность учитывать капризы отдельных жильцов. И если сейчас постройки (малые архитектурные формы) на участке приемлемы едва ли не в 95% случаев, то искажающие общий вид городка высокие кирпичные ограды столь же часто оказываются под запретом.
Как отмечает заместитель директора по маркетингу и продажам компании "Аватар" (коттеджный городок "Плютово") Марина Баранец, хотя клиент и может внести в проект некоторые изменения, его возможности не беспредельны. В частности, существуют строгие ограничения этажности коттеджей и высоты заборов. Кроме того, при возведении дополнительных построек существует такой важный момент, как согласование: готовый проект обязательно должен быть утвержден архитектором коттеджного городка.
Процесс урегулирования
Приобретая дом в уже сданном в эксплуатацию городке, покупатель лишает себя возможности изменить проект на этапе его развития. Девелоперы, как правило, и в этом случае идут навстречу клиенту, позволяя привнести в облик типового коттеджа и прилегающего к нему участка некоторые индивидуальные черты. Но простор для воплощения архитектурных идей покупателя при этом уже значительно ограничен. Оформление покупки включает подписание договора, регламентирующего все вопросы, связанные с проживанием на территории городка,— от места выгула собак до правил возведения дополнительных построек. Иными словами, выбирая загородный поселок, клиент рассматривает ряд определенных цельных концепций, в рамках одной из которых ему предстоит существовать. По словам директора коттеджного поселка "Вишневе Мистечко" Олега Хомы, покупателю важно осознать, что коттеджный городок — это не только группа объектов загородной недвижимости, но и своего рода клуб. При заключении сделки его жильцы принимают на себя некие обязательства, и хотя установленные администрацией внутренние правила пока понимаются скорее как рекомендации, их соблюдение служит интересам прежде всего самих владельцев коттеджей. Пока же специалисты вынуждены констатировать, что даже самые строгие условия договора о покупке собственности не являются гарантией от возникновения конфликтов. Возможны разные пути их разрешения.
Если процесс развития проекта организован в соответствии с международными стандартами, проблемы, связанные с самовольным строительством, решаются на уровне эксплуатационной компании. Ее функции может выполнять специальное подразделение компании-девелопера или независимая организация. Кроме того, в уже заселенном и функционирующем городке урегулированием споров занимается своеобразный орган местного управления — совет городка, в администрацию которого сначала подаются на согласование проекты каких-либо изменений. В ситуации, когда условия предварительных соглашений были нарушены и деятельность одного из владельцев коттеджей ущемляет интересы остальных жителей, основным юридическим документом выступает договор покупки. На его основании застройщик или эксплуатационная компания имеет право подать на нарушителя в суд, однако пока, как говорят эксперты, таких прецедентов не возникало. Поскольку перспектива судебного разбирательства не вызывает у управляющих компаний ни малейшего энтузиазма, руководство каждого из городков стремится разработать механизмы предотвращения самовольного строительства, не ограничиваясь специальными пунктами договора. Так, в коттеджном городке "Золоче-Клуб", по словам президента строительно-инвестиционной компании "Базис-центр" Олега Корницкого, предупреждать подобные инциденты позволяет контроль над всеми энергосетями на территории комплекса. Дополнительные постройки требуют повышенных затрат газа и электричества, соответственно, несанкционированную деятельность легко выявить, ведя постоянный учет энергоресурсов.
Нередко бывает, что девелопер прекращает связанную с коттеджным городком деятельность на этапе завершения строительства, не привлекая при этом к последующей работе какую-либо эксплуатационную компанию. В этой ситуации объект формально переходит в ведение ближайшей поселковой администрации. Собственникам в данных обстоятельствах предоставляется полная свобода: каждый владелец может возводить на своем участке любые строения по любым проектам. Если при этом затрагиваются интересы соседей, например особняк повышенной этажности перекрывает вид жителям смежного участка, решать возникшую проблему им приходится самостоятельно — через суд. Ключевым моментом в рассмотрении дела станет то, насколько легально возведение "проблемного" объекта. Если его разработка осуществлялась архитектурной компанией и проект был утвержден местной администрацией, то, скорее всего, нарушитель добрососедских отношений юридически окажется прав. Если же дом был построен без согласования, спор однозначно выиграет ущемленный сосед.
Впрочем, с каждым годом, с развитием и насыщением рынка, все больше покупателей отдают предпочтение полноценным коттеджным городкам с развитой инфраструктурой и продуманной внутренней организацией. Неудобства, связанные с соблюдением архитектурной концепции, не так критичны, как может показаться: если проект разработан удачно, то и желания что-либо переделать у покупателей не возникает. Во многих городках жителям предлагается на выбор несколько типов коттеджей, выполненных в едином стиле. При условии, что в каждом из вариантов предусмотрено все необходимое (гараж, сауна, терраса и т.п.), запросы большинства клиентов полностью удовлетворяются этими предложениями. Возведение дополнительных сооружений тоже, как правило, разрешено, но при условии, что проект согласован с организацией, выполняющей эксплуатационное обслуживание, и своим внешним видом не нарушает архитектурной целостности поселка. Ограничения обычно заранее фиксируются в договоре покупки. Например, в большинстве коттеджных городков бизнес-класса вообще нельзя перестраивать заборы. Но, как отмечают специалисты, особых проблем это условие не вызывает: если застройщиком установлены надежные и красивые ограды, у жителей не возникает желания их сносить. Аналогичный подход позволяет избежать проблемы самовольного строительства. По словам менеджера отдела продаж компании "Инконс" Аллы Жабюк, обитатели коттеджных поселков, проекты которых разработаны с максимальным вниманием к пожеланиям клиентов, считают более ценным участок как таковой — с газоном, цветником или фруктовым садом, нежели какие-либо возведенные на нем по собственной инициативе феерические постройки.