Возвращение в застой

Продолжавшийся пять лет период стремительного роста цен на киевскую жилую недвижимость в прошлом году сменился стагнацией. Несмотря на прогнозы риэлтеров о скором скачке цен, среди покупателей, напротив, крепла уверенность в том, что отказ от сделок приведет к снижению стоимости жилья. Эксперты говорят, что рынок столичной жилой недвижимости стабилизировался, поэтому никаких ценовых сюрпризов в ближайшее время ожидать не стоит.

Екатерина Ъ-Богданович

Ключевым моментом, определившим изменение ценовой динамики в минувшем году, стало резкое снижение количества сделок по продаже жилой недвижимости. Перелом произошел в апреле. В то время как результаты I квартала говорили о продолжающемся росте цен, профессиональные участники рынка уже отмечали, что объем продаж начал снижаться. Вслед за ростом на 8-12% цены пошли вниз, и хотя обратно они "отыграли" около 2-2,5%, смена вектора в корне изменила ситуацию на рынке. При этом количество предложений стремительно возросло, а спрос резко снизился. В начале лета рынок окончательно замер. Напряжение сохранялось до осени: стоимость жилья продолжала постепенно снижаться, количество сделок на рынке вторичной недвижимости исчислялось единицами, а на первичном — стремилось к нулю. В сентябре нестабильная политическая ситуация и "традиция" ежегодного подорожания, приходящегося на начало нового делового сезона, вновь подняли средние цены на жилье приблизительно на 0,5%. В октябре скачок был выражен ярче (до 3%), но затем до конца года цены росли в том же темпе — около 0,5% в месяц. Вместе с тем реальных оснований для этого не было: продажи оставались минимальными, количество выдаваемых банками ипотечных кредитов значительно сократилось, а объекты, ранее раскупавшиеся в считаные дни, задерживались на рынке месяцами. Впрочем, при формально продолжающемся росте цен, на деле все обстояло несколько иначе. Продавцы вторичной недвижимости готовы были уступать до 10% от стоимости квартир, а большинство реализующих недвижимость из первичного фонда девелоперов перед Новым годом предложили клиентам скидки от 5 до 15% (что не только компенсировало осеннее подорожание, но и в некоторых случаях снизило цены до уровня начала 2007 года). В целом же за минувший год недвижимость подорожала в среднем на 8-14%.

Рост цен не был равномерным: комфортабельные апартаменты в престижных центральных районах подорожали до 20%, в то время как стоимость бюджетных квартир в Деснянском, Днепровском и Дарницком районах увеличилась в среднем на 6%. По сравнению с недавними темпами роста (составившими за период с мая 2006-го по апрель 2007 года около 70%) нынешние показатели выглядят неожиданно.

Мнения участников рынка относительно динамики цен в этом году противоречивы. Среди прогнозов встречаются как ожидания резкого снижения цен — более чем на 20%, так и неминуемого их увеличения на 15-25%. Так, по словам председателя совета банка "Демарк" Александра Стеценко, цены на жилье эконом-класса вырастут на 15-20%. Еще больший скачок — до 40% — он прогнозирует в наиболее подверженном ценовым изменениям сегменте жилья бизнес-класса. Относительной стабильности, считает эксперт, можно ожидать только в премиум-классе.

Другие опрошенные Ъ-Дом участники рынка более сдержаны в своих оценках. Подавляющее большинство экспертов предполагают, что в течение года прирост стоимости жилья не превысит в среднем 0,5-1,5% в месяц и будет носить вынужденный характер, обусловленный инфляцией и ожидаемым увеличением нагрузки на инвесторов-застройщиков по участию в создании инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

Прогнозы относительно того, как долго будет сохраняться наметившаяся тенденция, не отличаются единодушием. Ряд экспертов уверены, что интенсивный рост цен возобновится уже весной, другие ожидают, что осенью. Ведущие киевские девелоперы расценивают наступивший этап как начало периода относительной стабильности: динамика, наметившаяся в конце прошлого года, сохранится до начала следующего. Более того, не исключено, что ставшего уже привычным скачкообразного повышения цен не произойдет и в последующие несколько лет.

Впрочем, рассчитывать на резкое удешевление квартир в столице пока тоже не стоит. Так, говоря о сегменте жилья эконом-класса, директор компании "РЕД-Консалтинг" Илья Родионов отмечает, что высокий уровень цен и дорогие кредиты уже сократили в Киеве платежеспособный спрос на данный класс недвижимости и вынуждают потребителей искать объекты в пригороде. То есть получается, что бюджет покупки квартиры в столице не соответствует понятию "эконом-класс", однако киевские застройщики не имеют возможности стимулировать спрос путем снижения цен на новостройки, поскольку себестоимость строительства растет. Такая ситуация приведет в этом году к снижению объемов строительства, но цены на квартиры эконом-класса на протяжении года существенно не изменятся. В сегменте жилья бизнес-класса аналогичные тенденции, усиленные неприемлемым для потребителей качеством строительства большинства объектов, также приведут к снижению объемов рынка при сохранении прежних цен. Относительно перспектив жилья премиум-класса эксперты сходятся во мнении: недостаточное предложение и высокий платежеспособный спрос на эту категорию недвижимости позволят рынку сохранить положительную ценовую динамику и в 2008 году. По их прогнозам, рост цен на престижные апартаменты составит около 25% от нынешнего уровня. Однако специалисты отмечают, что при оценке недвижимости классов "премиум" и "де-люкс" все более важную роль играет соответствие жилья параметрам объектов данной категории. Если девелоперы будут придерживаться всех условий, предъявляемых к премиум-классу, а этапы развития объекта (концепция, проектирование, строительство, эксплуатация) будут организованы безупречно, прогнозируется стабильное увеличение стоимости такого жилья на 10-15% на протяжении нескольких ближайших лет.

Аналитики отмечают, что в 2008 году усилится разброс цен на однотипные квартиры, расположенные в разных районах Киева. Руководитель департамента продаж HCM Group Галина Кавердова объясняет это тем, что четких и общепринятых критериев принадлежности жилья к классам на рынке по-прежнему нет. Например, сложно отнести к эконом-классу объекты стоимостью $1,5 тыс. за кв. м. Однако на данный момент это минимальная планка, а поступающие на рынок по такой цене квартиры едва соответствуют критериям социального жилья. Такая же ситуация, по мнению эксперта, сложилась и в категории недвижимости бизнес-класса, к которой относится большинство столичного новостроя. Соответственно, говоря об изменениях цен в наступившем году, целесообразно разграничивать жилье в спальных районах стоимостью до $2 тыс. за кв. м, цены на которое существенно не изменятся, квартиры в новых домах ($2,5-3,5 тыс. за кв. м) и наиболее качественное жилье, расположенное в приближенных к центру и центральных районах, реализуемое надежными застройщиками (от $4 тыс. за кв. м). Именно в последнем случае существует наибольшая вероятность роста цен, которые к концу года для большинства проектов могут составить от $5 тыс. до $7 тыс. за кв. м.

О том, что разделение на дорогое и дешевое жилье станет более явным, предупреждает и заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании Т.М.М. Алексей Говорун. На сегодняшний день в Украине соотношение средних цен на жилье классов "эконом" и "премиум" составляет 1:10, тогда как во многих европейских столицах оно может доходить до 1:60. По мнению эксперта, высока вероятность снижения стоимости жилья эконом-класса с $2,5 тыс. за кв. м до $2 тыс. и ниже. При этом речь идет прежде всего об объектах низшего качества, которые более корректно было бы отнести к категории социального жилья.

Ключевую роль сыграет присутствие в данном сегменте значительной доли спекулятивного капитала. В условиях определенного застоя в развитии вторичного рынка доступного жилья в первую очередь будут снижены цены на изношенный квартирный фонд. Это даст толчок к удешевлению недорогого жилья на первичном рынке. Впрочем, тотального обвала цен на объекты бюджетных категорий ожидать не стоит: интерес к дешевым квадратным метрам сейчас как никогда высок, и полностью соответствующие современным требованиям квартиры эконом-класса будут и дальше пользоваться спросом, что позволит удерживать их стоимость на относительно высоком уровне.