Бизнес в поисках площади
Как изменился спрос на коммерческую недвижимость в Екатеринбурге
В Екатеринбурге и Свердловской области спрос на складские помещения, офисы и промышленные площади корректируются, однако все равно остается достаточно высоким, отметили участники Уральского бизнес-форума по инвестициям и коммерческой недвижимости. Цены на офисную недвижимость при этом за пять лет выросли в три раза, а ставки аренды — в 2,1 раза. Среди проблем эксперты назвали неудобные местоположения и отсутствие цены, которая устроила бы и владельца, и арендатора.
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области показывает рост предложения: по данным «Авито Недвижимости», за год количество лотов на рынке аренды выросло на 35%, продажи — на 3%.
В общей структуре доля продающихся объектов сократилась с 37% до 32%. Меньше стали выставлять на продажу производственные помещения (падение на 9%), а больше склады (+34%) и помещения свободного назначения (+16%).
На рынке аренды рост показали все позиции: предложение производственных пространств увеличилось на 55%, офисов — на 59%, складов — на 42%.
Спрос на покупку коммерческой недвижимости за последний год снизился на 16%, на аренду — на 20%. Желающих приобрести складские помещения снизилось на 36%, производственные — на 35%, торговые площади — на 28%. На 3% подрос только спрос на помещения свободного назначения.
Арендный спрос снизился по всем позициям: сильнее всего на торговые площади (26%) и помещения свободного назначения (20%). Руководитель группы категории коммерческая недвижимость в «Авито» Ирина Шафранская-Даль отметила, что такая динамика связана в первую очередь с корректировкой спроса после 2024 года, когда показатели были рекордными за последние 7-10 лет.
Тренды в сфере офисной недвижимости подтвердил руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. По его словам, в 2023-2024 годах рынок вошел в фазу дефицита на фоне высоких ставок, охлаждения экономики и роста налоговой нагрузки. Сейчас рынок меняется, хотя его все еще сложно назвать насыщенным, а вакансия остается низкой: в классе А она составляет 3%, в классе В+ — 2%, в классе В — 5%.
За пять лет стоимость продаваемых офисных площадей выросла в три раза, а ставки на рынке аренды — в 2,1 раза. Средняя стоимость офисов класса А составляет 2,9 тыс. руб. за 1 кв. м (снижение за год на 14%), класса В+ — 1,9 тыс. руб. (снижение на 13%), класса В — 1,7 тыс. руб. (рост на 4%).
По прогнозу господина Хорькова, с 2027 года станет заметным обновление офисного фонда, поскольку сейчас есть площади на стадии проектирования, которые ранее не были готовы кредитоваться для строительства по высокой ставке.
Он подчеркнул, что увеличение предложения на рынке офисов может происходить и без строительства новых, а за счет высвобождения площадей. «Больше половины арендаторов — это сфера услуг, в том числе индустрия красоты. Если эти "ноготочки" будут закрываться или переезжать на квартиры, площади будут освобождаться»,— пояснил эксперт.
В сфере складских помещений есть спрос, который не всегда могут удовлетворить действующие предложения, рассказал независимый аналитик Виталий Хиль. По его словам, на фоне роста спроса многие собственники стали возводить несистемные объекты площадью до 1,5 тыс. кв. м, однако они часто не подходят под задачи бизнеса. В частности, для размещения производства не хватает энергетических мощностей, а для складских помещений — недостаточно удобная нарезка помещений.
Брокер-эксперт по индустриальной недвижимости Анна Юнышева добавила, что малый и средний бизнес (МСБ) ищет площадки до 1 тыс. кв. м, но таких помещений на рынке не хватает. Еще одна проблема — стоимость таких площадей. Если за склады бизнес готов платить по ставке 1–1,2 тыс. руб. за 1 кв. м, то за производственные площади — не более 600 руб.
Глава департамента потребительского рынка администрации Екатеринбурга Максим Чаплыгин признал, что в районах города спрос и предложение бизнеса часто не сбалансированы. По его словам, сейчас задача — выстраивать работу с застройщиками и инвесторами в рамках комплексного развития территории (КРТ).
Аналитик Агентства по привлечению инвестиций Свердловской области Павел Воротков отметил, что предприятия готовы размещать производства не только в Екатеринбурге, но и в Березовском, Среднеуральске, Сысерти и Верхнем Дуброво. Развитие этих территорий, по его словам, могло бы помочь снять проблему маятниковой миграции.