Минстрой готовится к спасению ипотеки

ОАО «Ипотечное агентство РТ» и Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана готовят новый инструмент рефинансирования портфелей ипотечных кредитов для поддержания ликвидности татарстанских банков. К концу года агентство намерено разместить ипотечные облигации на сумму не менее 2,5 млрд руб. под поручительство регионального правительства в объеме 1 млрд руб. Эксперты отмечают, что значительного эффекта вряд ли стоит ожидать, поскольку с их помощью возможно обеспечить лишь десятую часть потребности в кредитных ресурсах для жилищного строительства в республике.

Вчера на конференции «Развитие строительного комплекса в Республике Татарстан — условия и факторы развития территории», организованной ЗАО «„Коммерсантъ“ в Казани» и Министерством строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Татарстана, генеральный директор Ипотечного агентства Андрей Симаков заявил о необходимости «создания собственной системы рефинансирования ипотечного портфеля татарстанских банков». По его оценке, на их балансе «зависло» 4,5 млрд руб. непогашенных ипотечных кредитов. Главной причиной их секьюритизации он назвал резкое снижение темпов выдачи кредитов — на 16% за прошлый год из-за кризиса банковской ликвидности 2007 года. В связи с этим агентство предлагает аккумулировать ипотечные кредиты различных банков «в одном пуле», чтобы выпустить под них от своего имени «ипотечные ценные бумаги» (облигации. — „Ъ“). «88% ипотечных кредитов, имеющихся на балансах банков, не могут быть проданы и рефинансированы из-за их несоответствия финансовым стандартам, поэтому агентство считает главной своей задачей освобождение банков от этих активов и возвращение им денег», — отметил господин Симаков. По его мнению, минимальный объем пула ипотечных закладных должен быть эквивалентен $100 млн, поэтому «стоит задача объединиться с банками». Возможно, в дальнейшем облигации распределят между банками-поставщиками ипотечных кредитов пропорционально количеству переданных закладных, что позволит им улучшить структуру баланса и, разместив бумаги, продолжить кредитование.

Власти Татарстана впервые признали существование проблемы банковской ликвидности в республике две недели назад (см. „Ъ“ от 7 февраля). На ежегодной коллегии Минстроя глава Набережных Челнов Ильдар Халиков сообщил, что в январе этого года произошло снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в три раза, что было расценено им как «тревожный сигнал для реализации крупных строительных проектов». Генеральный директор ЗАО «Кулон» Альберт Фахрутдинов назвал произошедшее в связи с кризисом повышение процентной ставки по ипотечным кредитам до 18% годовых (полгода назад ипотечные кредиты в Татарстане выдавались под 11-14% годовых) серьезным препятствием для роста продаж жилья. Тогда впервые публично прозвучала идея рефинансирования ипотечных закладных. Господин Халиков предлагал создать отдельную уполномоченную правительством Татарстана ипотечную компанию для привлечения дешевых западных кредитов под гарантии республиканского бюджета. «Мне кажется, можно было бы сформировать какую-либо республиканскую ипотечную программу», — убеждал он.

Вчера на конференции глава Минстроя Марат Хуснуллин, сообщив, что потребность в кредитных ресурсах для жилищного строительства в республике в этом году составляет 25 млрд руб., сказал, что эмитентом и агентом по организации выпуска ипотечных облигаций, скорее всего, станет ОАО «Ипотечное агентство РТ», которому «мы готовы оказать господдержку». Иначе говоря, поручителем выпуска облигаций Минстроя может выступить региональное правительство. Поручительство необходимо для того, чтобы ЦБ включил ипотечные бумаги в ломбардный список. По словам главы Минстроя, объем необходимого поручительства должен составить не менее 1 млрд руб. Впрочем, окончательного решения об объеме предоставления поручительства правительством Татарстана не будет принято, пока ипотечное агентство не завершит «проверку качества закладных бумаг» на соответствие требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По словам господина Симакова, в первое время не все банки выдавали кредиты по стандартам АИЖК, что может осложнить формирование пула закладных бумаг. Добавим, что вторую часть непогашенной задолженности из 4,5 млрд руб. агентство рассчитывает рефинансировать с участием АИЖК.

Эксперты отмечают, что это стандартная схема секьюритизации внутреннего долга, но доходность по ипотечным региональным облигациям будет выше, чем по облигациям АИЖК. Аналитик инвестбанка «Траст» Владимир Брагин полагает, что поручительство в 1 млрд руб. при 2,5 млрд выпуске «достаточная величина», так как под ними есть обеспечение, заложенное в первичных ипотечных кредитах. Правда, эксперты сомневаются, что эти меры дадут быстрый эффект.

Луиза Игнатьева