Мэрии преподали урок

Администрации Уфы в двух судебных инстанциях не удалось обязать застройщика квартала возле строящейся мечети Ар-Рахим возвести школу и передать ее в муниципальную собственность. Арбитражный суд Башкирии, а затем Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд не нашли оснований для удовлетворения иска мэрии. Как, в частности, отметили суды, договор развития квартала не предполагал компенсации застройщику за строительство школы за свой счет. Юристы полагают, что суды основывались на сложившейся практике.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд опубликовал мотивировочную часть постановления по спору между администрацией Уфы и ООО «Ар-Рахман» — застройщиком квартала между улицами Коммунистической и Мингажева и проспектом Салавата Юлаева площадью около 10 га. 

Мэрия просила суд обязать «Ар-Рахман» подписать дополнительное соглашение к договору развития территории, заключенному в январе 2015 года по итогам торгов между администрацией и Духовным управлением мусульман республики. Стоимость права развития территории квартала была определена в 56,8 млн руб.

Согласно проектам планировки и межевания, в квартале должен был появиться «Межконфессиональный квартал мира и согласия» с ЖК на 514 квартир. Также предполагалось строительство детсада и гостиницы. Общая стоимость проекта оценивалась в 5 млрд руб. Застройщиком выступало ООО «Алтын курай» (фирма принадлежала функционерам ДУМ РБ). Кроме того, застройщик обязался построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, а затем передать их в муниципальную собственность. Перечень конкретных объектов стороны должны были прописать в допсоглашении к договору РТ.

В октябре 2024 года ДУМ РБ передало права и обязанности по договору о развитии застроенной территории «Ар-Рахману», а два месяца спустя мэрия утвердила проект планировки и межевания территории квартала. В документе было предусмотрено строительство школы на 900 мест.

В феврале 2025 года администрация направила «Ар-Рахману» проект дополнительного соглашения, в котором была упомянута школа: застройщик должен был ее построить и передать в муниципальную собственность.

Не дождавшись ответа, мэрия подала иск в суд.

В суде представитель «Ар-Рахман» заявил, что договор от 2015 года «не содержит обязательств застройщика по строительству такого объекта, как школа, и безвозмездной передаче такого объекта в муниципальную собственность». Также, указал истец, земельный участок, на котором мэрия запланировала строительство школы, занят частными домами, а мэрия их не выкупала, и застройщик не обязан это делать за свой счет.

В декабре прошлого года арбитражный суд Башкирии отказал в удовлетворении иска. Суд отметил, что действовавшая в 2015 году редакция Градостроительного кодекса, помимо сноса аварийного жилья в квартале развития территории и возведения нового, запрещала «установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления». Кроме того, условия аукциона, по итогам которого был заключен договор РТ, не предусматривали строительство школы за счет застройщика и передачи ее в муниципальную собственность.

В апелляционной инстанции мэрия настаивала, что «обязанность ответчика по определению объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, путем подписания дополнительного соглашения к договору, прямо вытекает из условий данного договора». «Ар-Рахман», добавили в мэрии, «не предпринимал мер по формированию испрашиваемых земельных участков».

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд обратил внимание, что стороны не согласовали в договоре условия и сроки передачи объектов в муниципальную собственность. Кроме того, отметил суд, стоимость договора РТ — 56,8 млн руб. — была определена без учета стоимости строительства школы. В деле не имеется доказательств того, что застройщик получил или получит эквивалентное встречное предоставление от мэрии, чтобы окупить затраты на возведение социального объекта, указал суд.

Председатель коллегии адвокатов «Налоговая безопасность» Руслан Евсюков считает, что судебные акты соответствуют сложившейся судебной практике. «В Уфе уже было рассмотрено несколько подобных дел, которые завершились в пользу застройщиков. Во всех делах у администрации одинаковые недостатки. Во-первых, аукционная документация не содержит обязательство застройщика по строительству школы, а цена земельного участка сформирована без учета необходимости построить школу за счет застройщика. Во-вторых, администрация предлагает строить школу на участке, занятом третьими лицами»,— отметил эксперт.

Булат Баширов