Мягкий сигнал

Сразу два крупных российских банка — Сбербанк и ВТБ — объявили в один день, что с 1 апреля снижают ставки по рыночной ипотеке. Как заявляют в кредитно-финансовых организациях, регулятор диктует тренд на доступность розничных кредитов и, по всей видимости, до конца года часть игроков еще предложат снижение ставок по ипотеке в сегменте рыночных программ. Однако сейчас, по данным ДОМ.РФ, рыночные ипотечные ставки по-прежнему во многих банках составляют около 20% годовых, а основной спрос в СЗФО формирует семейная ипотека. И это все происходит на фоне снижения общего объема выдачи ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Вскочить в последний вагон»

Объем выдачи ипотеки в СЗФО по итогам 2025 года составил 494,3 млрд рублей, показав снижение на 5% по сравнению с предыдущим годом. При этом задолженность жителей региона по ипотеке за прошлый год выросла на 8,7%, до 2,36 трлн рублей. Данные со ссылкой на Центробанк приводит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

«Динамика была в целом сопоставима с общероссийской — снижение объемов выдач на 8,9% и рост задолженности на 8,5%,— комментирует господин Додонов.— Надо также отметить резкий рост объемов ипотечных выдач в декабре, как в РФ, так и в СЗФО, поскольку граждане старались успеть оформить семейную ипотеку до ужесточения условий по ней с 1 февраля 2026 года. В январе этого года и в РФ, и в СЗФО наблюдалось существенное сокращение выдач относительно декабря из-за сезонного фактора, но по сравнению с январем 2025 года они были в три с лишним раза выше, так как граждане стремились, так сказать, "вскочить в последний вагон" с семейной ипотекой».

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», на конец марта этого года медианная стоимость квадратного метра в новостройках на рынке СЗФО составляет 153,5 тыс. рублей, что на 3,4% ниже уровня февраля и на 4,6% выше показателя июня 2025 года, когда Центробанк РФ начал снижать ключевую ставку.

Средняя площадь предлагаемых на первичном рынке СЗФО лотов — 47,6 кв. м.

На вторичном рынке СЗФО медианная цена «квадрата» составляет 107 тыс. рублей. Относительно февраля она изменилась незначительно (+0,9%), а с июня 2025 года увеличилась на 1,3%.

«Предложение "вторички" в федеральном округе за месяц сократилось на 1,8%, а с июня — на 23,7%. Сокращение предложения в сегменте может быть связано в том числе с растущим спросом на готовое жилье в регионе. Средняя площадь квартир на вторичном рынке Северо-Запада составляет 49,9 кв. м,— отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.— Продолжающийся цикл снижения ключевой ставки оказывает влияние на оба рынка недвижимости, однако наиболее чувствителен к изменению ставки именно сегмент вторичного жилья. Он в большей степени, нежели новостройки, зависит от рыночной ипотеки, в то время как на первичном рынке действуют льготные программы с более низкой ставкой, в том числе семейная и ИТ-ипотека. Кроме этого, мы видим, что продавцы вторичной недвижимости остаются гибкими в вопросах цены. Например, в Петербурге 35,3% собственников снижают стоимость вторичных квартир в объявлении за время поиска покупателя. Средний дисконт составляет 3,6%».

Тренд на смягчение денежно-кредитной политики активизировал отложенный покупательский спрос. Декабрь и январь были ажиотажными, подтверждают девелоперы. «Многие покупатели стремились завершить сделки до возможных изменений условий семейной ипотеки и других льготных программ. По сути, мы наблюдали эффект "переноса спроса" — будущие периоды отыграли сделками вперед. Поэтому февраль и март закономерно просели: рынок охлаждается, идет коррекция. Если смотреть на операционные показатели, то в феврале мы фиксировали существенное ожидаемое снижение количества обращений в отдел продаж,— рассказывает гендиректор ГК «Квазар» Алексей Поляков.— Во второй половине марта мы видим постепенное увеличение активности. Покупатели снова начинают присматриваться, примеряться и выходить на диалог. Исходя из этой динамики мы осторожно, но ожидаем, что с апреля тренд начнет медленно разворачиваться в сторону роста».

Для тех, кто копил

Традиционно эксперты отмечают, что основной объем ипотечных выдач в РФ в прошлом году пришелся на льготные программы. Их доля в РФ и, как полагает аналитик «Финам» Игорь Додонов, в СЗФО, составляет 80%. Вслед за снижением ключевой ставки, которая на данный момент составляет 15% годовых, началось и постепенное снижение рыночных ипотечных ставок. Так, например, с 1 апреля Сбербанк и ВТБ озвучили новые условия по рыночной ипотеке. Об этом пресс-службы двух этих банков заявили в один день.

«С 1 апреля "Сбер" снижает ставки по рыночной ипотеке на 0,5 процентных пункта (п. п.) при первоначальном взносе от 20,1 до 50%. Минимальные ставки на "Домклик" составят от 15,7% на покупку первичного жилья, от 16% — на покупку вторичного и от 17,6% — по программе "Строительство жилого дома" (все программы без господдержки)»,— уточняется на сайте банка.

На один процентный пункт ставки по рыночной ипотеке снизил и ВТБ. Как уточнили в пресс-службе банка, новые условия распространяются на кредиты с первоначальным взносом от 50%. Теперь минимальные ставки на покупку квартир на первичном и вторичном рынках составят 18,9% годовых, а на рефинансирование ипотечных кредитов — 18,6%.

«Смягчение ключевой ставки формирует устойчивый тренд на повышение доступности розничных кредитов. Учитывая социальную важность ипотеки, мы приняли решение снизить ставки сразу на процент — сильнее, чем ЦБ снизил ключевую ставку. Новые условия открывают "окно возможностей" для заемщиков, особенно тех, кто долго копил на депозитах на первый взнос»,— прокомментировал старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин.

В 2026 году, по прогнозам ВТБ, объем продаж ипотеки в России может вырасти примерно на четверть.

Ранее председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Суховерхов заявил, что итоги января и февраля 2026 года в СЗФО свидетельствуют о «мощном рывке ипотечного рынка». Ипотечный портфель Сбербанка в Северо-Западном федеральном округе увеличился на 15% по отношению к итогам февраля прошлого года и достиг 1,48 трлн рублей. В частности, в январе-феврале 2026 года жители Северо-Западного федерального округа оформили в Сбербанке 13,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 59,5 млрд рублей, что втрое превышает показатели аналогичного периода 2025 года.

В тройке лидеров по выдачам — Санкт-Петербург, Ленинградская и Архангельская области. Петербуржцы за два месяца взяли 6 тыс. кредитов на жилье — в 3,2 раза больше, чем годом ранее. Жители Ленобласти заключили 2,3 тыс. договоров, Архангельской — 1,17 тыс. В денежном выражении на Петербург приходится 30,8 млрд рублей (52% от общего объема СЗФО), на Ленобласть — 10,4 млрд (17%).

Наиболее востребованной в СЗФО остается «Семейная ипотека». За первые два месяца 2026 года по этой программе жилищные условия улучшили 6,1 тыс. семей, что в 2,5 раза больше, чем год назад. Доля «Семейной ипотеки» в структуре выдач достигла 64% (почти 38,4 млрд рублей).

Как отмечают в Санкт-Петербургском региональном филиале «Россельхозбанка», вероятнее всего, часть игроков рынка предложит снижение ставок по ипотеке в сегменте рыночных программ, возможно на условиях акции (с ограниченным сроком действия предложения). Объем портфеля по СЗФО в структуре этого банка — 47,5 млрд рублей (по состоянию на 25 марта 2026 года), при этом выдачи по СЗФО в прошлом году составили 0.9 млрд рублей.

«В СЗФО наблюдается сохранение интереса к госпрограммам по ипотеке, главным образом по "Семейной ипотеке"»,— резюмировали в пресс-службе банка.

Расчет на конец года

Аналитики предполагают, что в предстоящие недели ставки по рыночной ипотеке могут опуститься и в ряде других банков — на 0,5–1 п. п. Пока же выдачи по ипотеке в целом по стране и в СЗФО в рамках рыночных ипотечных программ невысоки.

«Даже после заметного снижения за последний год рыночные ипотечные ставки сейчас находятся в районе 20% годовых, по данным ДОМ.РФ, то есть фактически остаются на запретительном уровне»,— резюмирует Игорь Додонов. По его прогнозам, на оживление рыночных ипотечных выдач можно рассчитывать во второй половине года, если регулятор продолжит курс на снижение ключевой ставки.

«Я рассчитываю, что к концу текущего года ключевая ставка ЦБ снизится до 12%, а ставки по рыночной ипотеке окажутся в районе 14–15%»,— добавляет Игорь Додонов. С этим прогнозом согласен и господин Поляков.

«Строительная отрасль формирует порядка 13–14% ВВП страны. Это огромная доля, и государство, скорее всего, продолжит поддерживать сектор через адресные ипотечные программы и другие стимулы. Без этого сложно будет удержать объемы ввода жилья на плановых уровнях,— замечает девелопер.— Что касается ценовой динамики: мы уже видим, что застройщики реагируют на снижение спроса сокращением вывода новых проектов на рынок. Это логично — никто не хочет создавать избыточное предложение в условиях неопределенности».

Если тренд на уменьшение запусков строительства нового жилья сохранится, уверены участники рынка, это спровоцирует дефицит предложения, что неизбежно подтолкнет цены вверх. «Рынок войдет в новый цикл: сначала адаптация, затем постепенное восстановление спроса и, как следствие, коррекция цен. Главное, чтобы этот процесс был плавным и предсказуемым как для покупателей, так и для застройщиков»,— заключает Поляков.

Ксения Ахметжанова