В окружении юнитов
Что стоит за бумом апартаментов в Новосибирске
В 2026 году в Новосибирске будет введено в полтора раза больше апартаментов, чем было их реализовано за два предыдущих года, подсчитали эксперты. Рынок ждет запуска крупных мультифункциональных комплексов и апарт-отелей. Несмотря на то, что в прошлом году продажи апартаментов в сибирском мегаполисе рухнули на 41%, девелоперы уверены: спрос на этот сегмент коммерческой недвижимости будет только возрастать.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Апартаменты множатся
По данным проектных деклараций, размещенным на сайте агрегатора «Дом.РФ», в 2026 году в Новосибирске планируется ввод 3890 юнитов в комплексах апартаментов. Это на 58% больше общего числа проданных апартаментов за 2024-2025 годы, отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. «Часть проектов уже на сдаче, все — в высокой стадии готовности. По отдельным проектам передача ключей дольщикам предусмотрена в 2027 году, но скачкообразный рост предложения готовых апартаментов в конце 2026 года практически неизбежен»,— убежден эксперт.
В частности, ожидается ввод более тысячи апартаментов в проектах «Лэнд Лорд» и «Ворошилов» (ГК «СМСС»), 784 лота первой очереди «Аэрон» (ГК SG Development), 747 юнитов первой очереди Freedom («Фридом Сити»), 456 номеров «Гагарин Сити» («Волна Development»).
В 2025 году в Новосибирске было продано 917 юнитов в комплексах апартаментов — на 40,7% меньше, чем годом ранее. По ДДУ было реализовано 16,4 тыс. лотов, снижение к 2024-му составило 10,5%. В общем объеме продаж новостроек доля апартаментов за год снизилась на треть, до 6,2%, подсчитал Сергей Николаев. По данным директора по продажам компании «Волна Development» Александра Ядаринкина, рост средней стоимости апартаментов в 2025 году оказался ниже инфляции — 4,6% против 6,15%.
Основной объем продаж юнитов в 2025 году пришелся на «Аэрон» (171), Freedom (144), «Лэнд Лорд» (134), «Гагарин Сити» (109) и «Маки» (82, третья очередь проекта «Инские холмы» ГК «ВербаКапитал»).
«За последние 10 лет в Новосибирске сданы 16 комплексов апартаментов, в десяти из них все продано. На этапе строительства находятся еще 15 объектов. Суммарное число апартаментов, предлагаемых к продаже девелоперами, составляет 7730»,— отметила управляющая компанией RID Analytics Елена Ермолаева.
Рынок апартаментов в Новосибирске за последние годы прошел заметную трансформацию. Еще недавно это был нишевый и во многом недооцененный сегмент, а сегодня — один из самых динамичных форматов недвижимости. «Появление концептуальных проектов перезапустило рынок. Он вышел на обороты свыше миллиарда рублей в месяц и занял заметную долю в структуре всей недвижимости — порядка 10%. Для сравнения, еще несколько лет назад это было всего 2–3%»,— констатирует соучредитель и коммерческий директор Freedom Вячеслав Мельников.
Единое пространство
Рынок апартаментов в Новосибирске преимущественно растет за счет строительства мультифункциональных комплексов. Их доля — около 75-80%. Такие апартаменты можно использовать как для проживания, так и для ведения бизнеса. Основной покупатель таких вариантов — инвестор, который планирует получать арендный доход с вложений через управляющую компанию.
К мультифункциональным комплексам апартаментов в Новосибирске относятся, например, «Парк Резиденс» (ГК «ВербаКапитал»), «Лэнд Лорд» и Freedom. «Апартаменты — это не для жизни, и уж точно — не семейный формат. Это продукт для бизнеса. А значит, в одном комплексе с апартаментами должны быть конференц-зал, коворкинг, рестораны, медцентр, фитнес с бассейном и магазины. Все для жизни, работы и отдыха»,— считает директор компании «СМСС Недвижимость» Ирина Павлова.
«Исторически апартаменты в Новосибирске воспринимались как более доступная альтернатива жилью. Сегодня ситуация изменилась кардинально. В новых проектах ключевую роль играют локация, инфраструктура и сервис»,— в свою очередь отмечает Вячеслав Мельников.
По его данным, сейчас в Новосибирске строится 12 мультифункциональных комплексов с апартаментами.
«В построенных нами зданиях существуют независимо друг от друга различные бизнес-предприятия: отельные операторы, бюро краткосрочной аренды апартаментов, а также отдельные апартаменты, сдаваемые собственниками индивидуально»,— рассказали в пресс-службе ГК «ВербаКапитал». В собственности этой компании есть «небольшой пул апартаментов», которыми она управляет самостоятельно. Все они — сдаются в длительную аренду. «Краткосрочной арендой в интересах инвесторов занимаются наши партнеры, например, компания "Гостиниц.net"»,— пояснили в ГК «ВербаКапитал».
Самый востребованный вариант на рынке — покупка юнитов с готовым ремонтом и передачей в управление. Инвестор получает полностью укомплектованный продукт, где управляющая компания берет на себя все заботы: от поиска и заселения гостей до технического обслуживания апартаментов.
Отель плюс
Другой, набирающий популярность на новосибирском рынке коммерческой недвижимости сервисный формат, — апарт-отель. Это также комплекс апартаментов с единым обслуживанием, в котором используется система бронирования в гостиничном стиле.
«Апарт-отель — это прежде всего отель. С профессиональной управляющей компанией, гостиничным сервисом, стандартами классифицированного размещения и четкой инвестиционной моделью для владельцев номеров. Это не жилье, которое сдается в аренду.
Это полноценный гостиничный бизнес, в котором инвестор владеет номером и получает доход от его эксплуатации»,— подчеркнул Александр Ядаринкин из компании «Волна Development», которая реализует проект строительства апарт-отеля бизнес-класса «Гагарин Сити».
Как средство размещения апарт-отель сочетает в себе удобства квартиры и сервис гостиницы. В отличие от классического отеля, здесь гостям предоставляются не стандартные номера, а апартаменты с кухней или кухонной зоной, отдельной гостиной и спальней. «Такой формат подходит как для краткосрочного, так и для длительного проживания. Гостям доступны стандартные гостиничные услуги: уборка, ресепшн, заказ еды, трансфер, но при этом сохраняется ощущение автономности и домашнего уюта»,— отметил генеральный директор АН «Домъ Недвижимости» Анастасия Юрковская.
В Новосибирске ожидается ввод сразу нескольких крупных апарт-отелей. Помимо «Гагарин Сити», в их числе: «Апартвилль на Кошурникова» («Баутехник»), «Башни YES» (1428 номеров, проект сети апарт-отелей YES и девелоперской компании «Аврора»), Cosmos Stay Novosibirsk Apartments (300 номеров, проект Cosmos Hotel Group, «Формулы недвижимости» и УК Intermark Residence).
По оценке участников рынка, Новосибирск, как третий город в стране, испытывает дефицит качественных средств размещения. Наличие пятизвездочного отеля, полутора десятков четырехзвездочных и двух десятков трехзвездочных гостиниц проблему не решает. Как и действующие апарт-отели, среди которых есть и пятизвездочный — Ramada Novosibirsk (147 номеров) девелопера Александра Бойко.
«Многие гостиницы, которые были введены в городе ранее, уже морально устарели. Они не соответствуют тем звездам, которые им были когда-то присвоены. В апарт-отелях же — номера новые и современные»,— заключила руководитель филиала АН «Жилфонд» Светлана Суксова.
Дефицит в сегменте три-четыре звезды особенно остро ощущается в Новосибирске в моменты проведения крупных деловых, спортивных или культурных событий. «Любое значимое мероприятие федерального уровня упирается в один и тот же вопрос: а где разместить участников достойно? Город теряет события, конференции и форумы в том числе потому, что не может обеспечить соответствующий гостиничный фонд»,— считает Александр Ядаринкин.
Чтобы претендовать на звание апарт-отеля, объект должен быть спроектирован и построен по всем гостиничным нормам, быть зарегистрирован как средство размещения и пройти обязательную классификацию (три, четыре, пять звезд) с включением в Единый реестр объектов классификации, подчеркнул заместитель генерального директора сети апарт-отелей Yes Антон Агапов.
Гостевой формат
Апартаменты в мультифункциональных комплексах и специализированных отельных проектах в Новосибирске ориентированы на пять больших групп постояльцев, классифицирует Анастасия Юрковская. Во-первых, это деловые туристы — командированные специалисты, сотрудники корпораций, приезжающие на выставки, конференции, обучение. Во-вторых, внутренние туристы — путешественники из других регионов России. В-третьих, студенты вузов: город на Оби — один из крупнейших научно-образовательных центров страны. В-четверых, «цифровые кочевники» — удаленные сотрудники и фрилансеры. Наконец, в-пятых, медицинские туристы — приезжающие на лечение или обследование.
«В сегменте долгосрочной аренды наши постояльцы — это активные люди в возрасте от 18 до 40 лет, которые имеют высокий доход, так называемая категория HENRY (аббревиатура от английского High Earner Not Rich Yet — хорошо зарабатывающий, но еще не богатый.— «Ъ-Сибирь»). Это фрилансеры, самозанятые, предприниматели, представители креативных профессий и ИТ-индустрии»,— констатирует Антон Агапов. Он отметил, что доля бизнес-туристов составляет около 45% от всего турпотока Новосибирска.
«Сервисные апартаменты выигрывают за счет инфраструктуры и гибких условий аренды. Средняя стоимость ночи в апартаментах на 27% ниже, чем в трехзвездочных отелях, и на 50% дешевле, чем в четырехзвездочных. Наличие кухни позволяет гостям экономить на питании вне дома»,— заключила Анастасия Юрковская.
Средний срок проживания в апартаментах варьируется от одной-двух ночей до нескольких недель, отмечают эксперты. При этом сезонность на этом рынке в Новосибирске минимальна: она сглаживается за счет деловой активности. «Влияние сезонности незначительно. Конечно, в Новый год в Новосибирске проходит много событий, и это неизменно привлекает туристов. Но и в остальное время активность нельзя назвать низкой»,— отметили в ГК «ВербаКапитал».
Понятный доход
Для инвестора сервисный апартамент — инструмент для сохранения и приумножения капитала.
Во-первых, недвижимость традиционно воспринимается как надежный актив, особенно в условиях инфляции и экономической нестабильности. «Апарт-отели, как правило, располагаются в востребованных локациях и обладают высокой ликвидностью, что позволяет быстро продать объект при необходимости»,— говорит Анастасия Юрковская из АН «Домъ Недвижимости».
Во-вторых, инвесторы рассчитывают на регулярный доход от сдачи апартамента в аренду. «Доходность обычно составляет 10-12% годовых, в высокий сезон — до 25%, но в среднем по году — 10-11%»,— отмечает госпожа Юрковская.
«Мы используем котловой метод распределения дохода. Это означает, что весь доход отеля суммируется и распределяется между владельцами номеров пропорционально.
Такой подход выравнивает риски — владелец конкретного номера не зависит от того, был ли занят именно его юнит в конкретную ночь. Это более честная и устойчивая модель для инвестора»,— рассказал Александр Ядаринкин.
В-третьих, в покупке апартамента инвесторы видят вложения на годы: объект может расти в цене, а доход от аренды — увеличиваться вместе с развитием инфраструктуры и бренда комплекса. «Продажная стоимость 1 кв. м в 2018 году в первой очереди проекта "Инские холмы" была 65 тыс. руб., в 2019 году во второй очереди — 80 тыс. руб., в 2023 году в третьей очереди — 155 тыс. руб. Те, кто приобретал недвижимость для перепродажи, окупили затраты с лихвой. Те, кто сдавал все это время свои площади в аренду, тоже заработали. Какими бы ни казались высокими сегодняшние цены, а это более 200 тыс. руб. за 1 кв. м, мы уверены, в перспективе следующих пяти-семи лет они позволят инвесторам заработать»,— считают в ГК «ВербаКапитал».
По оценке Вячеслава Мельникова из Freedom, средняя окупаемость разных форматов апартаментов в Новосибирске варьируется от пяти до десяти лет.
В-четвертых, в отличие от покупки квартиры для посуточной сдачи, в апартаментах риски повреждения имущества, простоев и споров с арендаторами берет на себя управляющая компания.
В-пятых, доступный порог входа. «Стоимость одного номера в апарт-отеле обычно ниже, чем полноценной квартиры, а доходность на вложенный рубль — выше. Это позволяет инвестировать даже с небольшим капиталом»,— констатирует Анастасия Юрковская
По данным Антона Агапова (сеть апарт-отелей Yes), средняя загрузка гостиничного сегмента Новосибирска держится на уровне 70%. При этом турпоток постоянно растет. Если в 2025 году Новосибирскую область посетило 2,9 млн человек (+5% к 2024-му), то в 2026 году ожидается более 3 млн гостей. Компания рассчитывает, что управляемый ею новосибирский апарт-отель, запуск которого запланирован на 2029 год, будет загружен на 90%. Такой уровень загрузки, например, сейчас демонстрируют апарт-отели компании в Москве и Санкт-Петербурге.
Рост и консолидация
Благодаря агрессивной рекламе новосибирские девелоперы разогнали цены на апартаменты, считает Елена Ермолаева из RID Analytics. «Чтобы продавать апарты по цене 200-300 тыс. руб. за 1 кв. м, продавцы обещают арендные ставки 3-3,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Таких ставок на новосибирском офисном рынке нет — разве что в трех бизнес-центрах класса А, да и то на небольшие площади. Когда же на рынок одномоментно выйдут тысячи апартов, ставки не вырастут, а упадут. Если на это наложить еще текущий экономический кризис, то пока каких-то радужных планов строить не приходится»,— убеждена эксперт.
Среди причин, которые сегодня не способствуют росту спроса на апартаменты, участники рынка называют высокие ставки депозитов, снижение покупательской активности и напряженную геополитическую ситуацию. Тем не менее, по оценке ГК «ВербаКапитал», рынок в ближайшее время «переварит» существующие и вводимые в строй апартаменты, и на какое-то время наступит затишье, «пока не определятся новые экономические реалии».
Но период затишья обещает быть недолгим.
«На мой взгляд, в перспективе пяти лет рынок апарт-отелей региона будет расти опережающими темпами и станет одним из ключевых востребованных форматов»,— считает Антон Агапов.
При смягчении денежно-кредитной политики Банка России часть депозитов, суммарный объем которых превышает 60 трлн руб., может перетекать в более доходные инструменты, включая коммерческую недвижимость, ожидает он.
Несмотря на превалирование спроса над предложением, следствием ввода новых сервисных апартаментов станет ужесточение конкуренции. «Рынок будет консолидироваться: случайные игроки и слабые проекты уйдут, выживут объекты с профессиональным управлением, развитой инфраструктурой и удобным расположением»,— уверен Александр Ядаринкин. «Уже к концу этого года конкуренция на рынке апартаментов выйдет на другой уровень. В основе будет не цена, а уровень доходности в проекте — и не теоретический или декларируемый, а реальный»,— заключил аналитик Сергей Николаев.