Девелоперы распределяют функционал
Петербургские строители ищут способы «разложить яйца по разным корзинам»
Резкое падение спроса на первичном рынке жилья стимулирует девелоперов выходить в новые сегменты недвижимости, чтобы более равномерно распределить риски. На этом фоне, как говорят эксперты рынка, можно ожидать роста числа проектов многофункциональных комплексов (МФК) в городе. Сегодня работающих проектов в городе насчитывается не более десятка, но в ближайшие два года их число может удвоиться.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По сравнению с Москвой, в Петербурге работает очень незначительное число МФК — на условиях анонимности девелоперы говорят, что городские власти крайне неохотно согласовывают такие проекты. Однако из-за падения спроса на жилье еще два года назад крупные девелоперы стали постепенно наращивать объем инвестиций в офисные и складские проекты.
На этом фоне, как считают некоторые аналитики, число проектов МФК в городе будет расти — именно в таких форматах проще всего распределить риски.
Партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян считает, что сочетание в одном проекте нескольких функций позволяет сделать проект более гибким за счет диверсификации источников дохода. «Кроме того, подобные проекты отвечают запросу резидентов на развитую инфраструктуру шаговой доступности. Их ядром в Санкт-Петербурге, как правило, выступают апартаменты, которые дополняет офисная и торговая функция»,— рассказала госпожа Бабоян.
Консервативный подход
В Санкт-Петербурге, в отличие от Москвы, предложение МФК пока ограничено. В столице, по мнению эксперта, развитие этого рынка во многом связано с политикой городских властей по комплексному развитию территорий и созданию мест приложения труда за пределами центра. «Кроме того, Москва отличается более высокой плотностью населения и деловой активностью, что стимулирует застройщиков создавать мультиформатные пространства в разных районах города»,— рассуждает аналитик.
В Санкт-Петербурге действуют строгие нормы по охране исторического облика, что затрудняет реализацию масштабных проектов МФК, объясняет она. Кроме того, градостроительная политика Смольного в целом более консервативна, чем в Москве.
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко добавляет: «Москва формировалась как деловая столица, поэтому офисы, гостиницы, торговля и жилье в едином контуре стали закономерным ответом на дефицит качественной городской среды. В Петербурге больше развивались сервисные апарт-отели, а не смешанные комплексы».
По ее словам, добавляет ограничений и законодательство. В январе 2025 года Госдума отклонила законопроект о введении понятия «многофункциональное здание», апартаменты остались коммерческой недвижимостью. Согласно новым градостроительным правилам, гостиницы, санатории и МФК можно строить только там, где это прямо разрешено градостроительными регламентами, поэтому выбор участков существенно ограничен.
Кирилл Сиволобов, основатель Bau City Development, также говорит о более консервативном характере рынка Петербурга. «Это сдерживает появление полноценных многофункциональных проектов, требующих сложной концепции, сбалансированной экономики и профессионального управления. Тем не менее спрос на такие форматы растет. С точки зрения покупателя, который выбирает готовую жилую среду, многофункциональные комплексы выигрывают именно за счет сочетания функций. Такая модель позволяет создать внутри квартала полноценную экосистему — когда человек может жить, работать и управлять своими активами в рамках одного пространства».
Повысить устойчивость
По мнению госпожи Бабоян, совмещение в проекте нескольких функцией позволяет повысить устойчивость проекта к рыночным колебаниям. Кроме того, проекты МФК ориентированы на разную целевую аудиторию, что позволяет быстрее реализовать площади.
«Повышение эффективности использования площадей происходит за счет микса разных функций»,— объясняет она.
При этом эксперты признают, что объекты с помещениями разного назначения и большим числом разных резидентов являются более сложными с точки зрения управления и эксплуатации.
Создание сбалансированной концепции проекта, где разные функции создают синергетический эффект, является непростой задачей. В проекте необходимо предусмотреть отдельную инфраструктуру под каждую функцию, эффективное разведение потоков, сложную инженерию. Кроме того, проекты МФК требуют более высоких инвестиций на квадратный метр, чем монофункциональные.
По словам экспертов, в городе работает не более десятка МФК.
По подсчетам госпожи Бабоян, на стадии реализации находятся комплексы SAAN на Пионерской и SAAN на Цветочной (Hansa Group), лофт-квартал «Скороход» («Охта групп»), «Avenue на Карповке» (ГК «Бестъ»), «Арт Плаза» (ГК «Полис»).
Согласно прогнозам участников рынка, в ближайшие два года количество проектов может удвоиться.
Добавить опций
Сегодня чаще всего в МФК встречается две-три функции: жилье или апартаменты, офисы и торговля. Но, как говорят эксперты, в ближайшее время потенциально привлекательными могут стать и другие функции.
Например, по-прежнему востребованы — особенно в спальных районах — лекционные площадки и конференц-залы.
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group, говорит, что рынок конференц-залов Санкт-Петербурга отличается стабильным и устойчивым спросом, который на протяжении последних лет формирует среднегодовую загрузку на уровне 30% и выше. «Наиболее востребованными остаются классические конференц-залы при отелях, чему способствуют развитая инфраструктура и высокий уровень сервиса. Площади конференц-залов варьируются от 20 до 1,5 тыс. кв. м, при этом наибольшая доля рынка приходится на малые залы по 50–100 кв. м (35%) и на залы площадью менее 50 кв. м (29%), тогда как крупные залы от 550 кв. м составляют лишь 3% предложения. В 2025 году предложение конференц-залов Санкт-Петербурга пополнилось шестью новыми объектами. Наибольший объем конференц-залов представлен в Центральном, Пушкинском и Адмиралтейском районах, тогда как наименее распространены они в Кировском, Кронштадтском и Невском районах»,— рассказала эксперт.
По-прежнему остается ненасыщенным рынок складов индивидуального хранения, а потому потенциально эта функция может быть интересна при формировании МФК. Артем Чесноков, коммерческий директор УК «Бриз», говорит: «Сегмент складов временного хранения и self-storage в Петербурге пока находится в поиске своей устойчивой модели. Мы видим тренд со стороны девелоперов жилой недвижимости: в новых проектах, даже в сегменте комфорт-класса, все чаще закладываются кладовые помещения. Покупатели хотят иметь не только квартиру и парковочное место, но и дополнительное пространство для хранения вещей».
Поэтому, считает эксперт, спрос на небольшие помещения для хранения в целом может расти. Вероятнее всего, речь пойдет о форматах площадью 10–20 кв. м — например, для сезонной техники, спортивного инвентаря или крупногабаритных вещей.
«Однако у российского потребителя есть своя специфика. Многие владельцы недвижимости имеют и квартиру в городе, и загородный дом. В таком случае вопрос хранения часто решается на участке — строится отдельный гараж или хозяйственное помещение. Поэтому классическая модель self-storage, распространенная в западных странах, у нас пока развивается медленнее и остается не до конца понятной для массового рынка»,— рассуждает господин Чесноков.
Клинический эффект
Еще одной востребованной функцией эксперты рынка называют помещения под медицинские клиники.
Игнатий Найда, соучредитель группы компаний Kronung, констатирует, что сегмент недвижимости для медицинской отрасли в Петербурге и Ленобласти сегодня показывает устойчивый спрос, причем сразу в нескольких форматах. «Небольшие операторы работают в помещениях от 60–120 кв. м, тогда как полноценные клиники занимают от 1000 кв. м и более»,— говорит он.
По подсчетам эксперта, в Петербурге встроенные помещения под медицину сегодня сдаются в среднем в диапазоне около 20–30 тыс. рублей за кв. м в год, что соответствует примерно 1,7–2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц, в зависимости от локации, трафика и степени готовности помещения. «В премиальных или полностью оборудованных объектах ставки могут быть выше»,— отмечает он.
Ключевая особенность медицинской недвижимости — это жесткие нормативные требования. Помещение должно соответствовать санитарным нормам и требованиям лицензирования: это наличие отдельных кабинетов с «мокрыми точками», специализированной вентиляции, повышенных требований к отделочным материалам, а также соблюдение норм пожарной безопасности и эвакуации. В ряде случаев требуется возможность установки тяжелого оборудования, что накладывает дополнительные ограничения на конструктив здания и инженерные системы.
Из-за этого медицинские помещения дороже в строительстве и адаптации. По оценке Kronung Group, удорожание может составлять порядка 15–30% по сравнению с обычными коммерческими площадями.