Права доступа
Законодательство
Законы разных стран о продаже недвижимости иностранцам существенно различаются между собой — примерно так же, как подход к выдаче виз иностранным туристам. Мы попытались ранжировать наиболее популярные у российских покупателей зарубежной недвижимости страны по простоте юридического оформления покупки и возможности пользования ею в дальнейшем.
Увидел, купил, поселился
В первую категорию мы включили страны, в которых процедура приобретения недвижимости иностранцами предельно проста и последующее проживание в купленном жилье не вызывает проблем. Присудим этим странам условные "пять звезд", или пять баллов, от благодарных инвесторов. Из числа популярных у россиян стран к этой категории относятся, например, Кипр, Турция, Китай.
Жилую недвижимость в Турции может приобрести любой иностранец. Проблемы могут возникнуть разве что с покупкой земельных участков в деревнях, рядом с воинскими частями, а покупка участка площадью больше 30 га требует особого разрешения. Владелец недвижимости может сразу же получить в турецком консульстве в России годовую мультивизу, а через год — вид на жительство.
Мало чем отличается ситуация на Кипре. "Простая процедура покупки, легкое получение выгодного кредита под низкий процент и возможность последующей выгодной сдачи недвижимости в аренду, способной покрывать все расходы и еще принести чистую прибыль" — так характеризует Кипр Лариса Хорева, генеральный директор компании Avenue Property.
Ограничения при покупке недвижимости не очень существенны: нельзя покупать больше одного объекта и нельзя приобретать недвижимость на земельному участке свыше 4014 кв. м. Владение недвижимостью на острове плюс счет в кипрском банке — все, что требуется для получения временного вида на жительство сроком от года до четырех лет. При желании временный вид на жительство может быть продлен. Те, кто докажет наличие ежегодного дохода в размере не меньше 5 тыс. кипрских фунтов (€8,5 тыс.) на члена семьи, могут претендовать на постоянный вид на жительство.
Китай может похвастаться высоким качеством новостроек и низкими (особенно по российским меркам) ценами на жилье, а также простотой получения вида на жительство (хотя она несколько различается в разных районах страны).
Физлицом не вышли
В "четырехзвездную" категорию мы включили страны, которые хоть и некоторым образом усложняют процесс покупки недвижимости иностранцами, но все эти бюрократические проблемы легко решаются специалистом из агентства недвижимости или адвокатской конторы.
Так, в Чехии покупателем недвижимости не может выступать зарубежное физическое лицо — только юридическое. Понятно, что процесс регистрации чешских компаний иностранцами давно налажен. В Хорватии путь к виду на жительство также лежит через регистрацию собственного бизнеса на территории страны.
Впрочем, законы имеют обыкновение меняться, притом в любую сторону. Так, в Словении на фиктивные фирмы, зарегистрированные зарубежными владельцами недвижимости, до вступления страны в ЕС в 2004 году смотрели сквозь пальцы, а в последнее время начинают требовать доказательств того, что фирма существует не только на бумаге.
Отдельно стоит выделить Объединенные Арабские Эмираты, которые, на наш взгляд, заслуживают "четырех звезд с плюсом". Иностранцы получили право покупать недвижимость в ОАЭ в 2002 году. Физические и юридические лица в полной мере имеют право на приобретение недвижимости и земли в собственность или лизинг на 99 лет на специально отведенных территориях — это пять свободных экономических зон в семи эмиратах. Однако процесс перемен в законодательстве еще не завершился. Так, иностранный владелец недвижимости уже может получить временный вид на жительство на срок до трех лет с возможностью последующего продления. Но по поводу получения постоянного вида на жительство законы еще ничего не говорят. Кроме того, разные эмираты дают различные права на владение землей.
По четным — владелец недвижимости
По три балла (звезды) мы присуждаем странам, которые в принципе не чинят российским гражданам препятствий при покупке недвижимости, но законодательство которых (в первую очередь визовое) мешает новоиспеченным владельцам насладиться своей собственностью в полной мере.
В эту категорию попадают преимущественно страны ЕС, законы которых схожим образом трактуют права покупателей недвижимости, не принадлежащих к числу жителей единой Европы. В таких популярных у россиян странах, как Испания, Франция, Финляндия, Италия, и в недавно вошедшей в моду Болгарии принципы свободы и равенства действуют, когда заключается сделка о покупке квартиры или дома. А дальше начинает работать визовое законодательство, мешающее иностранцу стать резидентом данного государства де-факто. Могут быть несущественные различия в том, как сформулированы права на посещение страны в выдаваемой иностранцу визе (пребывание в стране не более 90 дней в течение полугода, не более 180 дней в течение года, две поездки не более 90 дней каждая в течение года). Суть от этого не меняется и состоит в том, что дом в данной стране должен быть вторым домом, провести в нем большую часть года нельзя. Разумеется, если нет дополнительных прав на жительство в стране (действующий бизнес или учеба, брак с местным гражданином, статус беженца). Некоторые различия есть в перспективах на дальний срок. Так, в Испании можно надеяться на получение вида на жительство через пять лет после приобретения недвижимости. Дополнительно потребуется доказать наличие средств к существованию. А во Франции или Финляндии и через пять лет надеяться не стоит. Получить вид на жительство в Великобритании (интерес россиян к этой стране, а особенно к ее столице, общеизвестен) могут рассчитывать лишь те, кто имеет бизнес на территории страны — одного владения недвижимостью недостаточно.
Стоит упомянуть о том, что во Франции просто оформить ипотечный кредит. "Многие французские банки сегодня ориентированы на сотрудничество с российскими клиентами",— отмечает Лариса Хорева. Так что Франции можно повысить балл до "трех с плюсом" (как и Испании).
А вот США скорее следует оценить на "три с минусом". Купить недвижимость в этой стране не составляет труда (за исключением земельных участков в штате Оклахома, которые по законам штата недоступны для иностранцев). Но и самый дорогой особняк не гарантирует не то что будущего вида на жительство, а даже стопроцентного получения въездной визы. Более того, регистрация американской компании в придачу к недвижимости тоже не гарантия. В Соединенных Штатах действует следующая логика: сначала надо решить визовые проблемы, а потом уже жилищный вопрос. Хотя законопослушному россиянину, просто купившему домик в штате Флорида для того, чтобы проводить там летний отпуск, въездную визу, скорее всего, выдадут.
Но если очень хочется
В категорию "две звезды" были включены страны, процедура покупки недвижимости в которых — особое искусство, требующее больших сил и средств. Характерный представитель этой категории — Швейцария, куда состоятельные русские едут массово, регулярно и не всегда за скандалами. В соответствии с принятым в 1984 году законом Lex Friedrich иностранцы могут покупать швейцарскую недвижимость только в строго определенных местах. Такими "гетто для миллионеров" стали в основном дорогие туристические районы. Окончательное решение о продаже недвижимости нерезиденту принимается на уровне властей кантона. "Авторизация приобретенного объекта недвижимости в ряде случаев может растянуться на три-пять лет, ведь количество желающих купить в Швейцарии квартиру или дом растет с каждым годом, а количество квот остается на прежнем уровне, именно поэтому так важно выбирать объекты с уже имеющейся авторизацией,— объясняет Лариса Хорева.— Основная официальная возможность приобретения недвижимости — это открытие фирмы, директором которой может быть только швейцарец, а учредителями — и иностранцы. Но в этом случае недвижимость будет принадлежать вам только до тех пор, пока номинально существует компания",— рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость".
На гражданство Швейцарии можно будет претендовать не ранее чем через 12 лет после покупки недвижимости. А до того иностранный владелец недвижимости будет иметь возможность пользоваться ею не больше 180 дней в году.
Существует ряд ограничений на покупку недвижимости иностранцами и в Австрии. При этом каждая федеральная земля имеет свои законодательные нюансы. Во многих районах недвижимость приобрести практически невозможно, например в Тироле, некоторых районах Зальцбурга, районе Инсбрука и Тирольских Альп. Иностранцам, которым все-таки удалось сделать покупку, могут отказать в праве селиться рядом "в большом количестве". Частное лицо может надеяться на получение разрешения на покупку, лишь прожив в стране три года, доказав, что у него есть серьезные интересы на территории страны, и представив рекомендации.
Любимый нашими соотечественниками курорт Мальта не лучшее место для инвестиций в недвижимость. По законам страны собственник жилья может продать его исключительно жителю Мальты, хотя есть и исключения, дающие возможность продажи собственности нерезиденту. Регистрация офшорной компании, обладание солидным капиталом и доказательство отсутствия криминального прошлого могут оказать существенную помощь в получении вида на жительство.
Даже не думай
На последней позиции нашего рейтинга — страны, в которых понятия "российский владелец недвижимости" практически не существует.
Так, с большими трудностями столкнутся желающие приобрести недвижимость в одном из самых богатых и самых маленьких (способном легко уместиться в пределах МКАД) азиатских государств — Сингапуре. Длительное проживание в Сингапуре возможно только при наличии трудового контракта с местным работодателем, который может быть заключен лишь с обладателем полезной для страны специальности. А возможность получения в дальнейшем гражданства вообще рассматривается строго индивидуально. "К тому же иностранцам свободно разрешается покупать только площади в строениях не менее шести этажей, а также в малоэтажных строениях — во всех остальных случаях придется испросить специальное разрешение у властей",— говорит Алена Каприелова, заместитель генерального директора компании "Национальная риэлтерская группа".
Высокие цены на недвижимость и большие трудности с получением долговременной визы (о виде на жительство или гражданстве не стоит даже говорить) — вот что ожидает россиян еще в одном богатом азиатском островном государстве — Японии.
В Европе самой сложной для российского гражданина страной в плане покупки недвижимости может оказаться Монако. Для получения вида на жительство кроме наличия жилья здесь необходим высокий стабильный доход, а также высокий моральный облик. Соответствующий всем требованиям владелец недвижимости сначала получает временное разрешение на пребывание в княжестве сроком на год с правом продления, через три года — документ более высокого статуса carta de resident ordenairi, а после десяти лет проживания приобретает право на carta de resident privelegie. Более быстрый и более надежный способ получения вида на жительство в Монако — по указу князя за особые заслуги перед княжеством. Правда, став подданным князя, придется отказаться от уже имеющегося гражданства.
Подписи
Китай: высокое качество, низкие цены, и проще простого получить вид на жительство
В Чехии нужно идти кривым путем: регистрировать юрлицо
Италия: купить легко, стать резидентом сложно
Дом в Тироле - только для тех, кто прожил в Австрии больше 3 лет
Сингапур: поселиться почти невозможно