В отличие от жилой, офисной и торговой недвижимости строительство отелей попало в сферу интересов инвесторов лишь три-четыре года назад. Причина — долгая окупаемость гостиниц (около десяти лет). По экспертным оценкам, в России сейчас насчитывается 445 тыс. гостиничных номеров, а нужно в два раза больше.
Холодность инвесторов объясняется тем, что минимальный срок окупаемости проекта по строительству отеля составляет десять лет, поясняет замдиректора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. Для сравнения: офисный проект в Москве в среднем окупается за восемь лет, а торговый — за шесть лет, добавляет коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Он объясняет такую разницу тем, что из-за специфики гостиничного бизнеса себестоимость строительства, например, отеля уровня пять звезд в полтора раза выше, чем офисного здания такой же площади: $2,25-2,5 тыс. за 1 кв. м против $1,5-1,7 тыс.
Результат — дефицит номерного фонда во всех городах России, включая привлекательные для туристической индустрии. По данным Госкомстата РФ, на конец 2006 года в России работало 5375 гостиничных предприятий с номерным фондом около 208 тыс. номеров, в том числе 4014 непосредственно гостиниц на 177,6 тыс. номеров, или 353,8 тыс. мест. По данным Knight Frank, гостиниц больше — 4,5 тыс., еще столько же консалтинговая компания насчитала "незарегистрированных средств размещения" (сдаваемые в аренду частниками дома и квартиры). Общий номерной фонд, по подсчетам Knight Frank, составляет 445 тыс. номеров. Но и этого крайне мало: на один гостиничный номер в России приходится 100 иностранных посетителей страны, а, например, во Франции — 50.
Одними из первых в сегменте гостиничного девелопмента активизировались московские компании. Но и они пытаются совмещать в одном проекте офисную и торговую составляющую с пятизвездным или четрырехзвездым отелем. Так, на месте снесенной в 2004 году гостиницы "Москва" (улица Охотный Ряд, 2) ОАО "Декмос" строит многофункциональный комплекс, где помимо отеля, которым будет управлять люксовая сеть Four Seasons, разместятся апартаменты и торговая галерея. Проект реконструкции гостиницы "Минск" на Тверской улице, реализуемой холдингом "Уникор" Бориса Иванишвили, также предполагает строительство не только нового отеля, но офисных и торговых помещений.
Почувствовав интерес к гостиничному бизнесу со стороны инвесторов, столичные власти начали выставлять на аукционы городские пакеты в московских отелях. В ноябре 2005 года с молотка ушла гостиница "Украина": за 100% акций, принадлежащих городу, победитель — ООО "Бисквит" заплатило около $273 млн. В 2007 году сеть Kempinski Hotels выкупила у правительства Москвы 69% акций гостиницы "Балчуг".
Но дефицит сохраняется даже в Москве, особенно не хватает отелей класса "три звезды", отмечают эксперты. Это связано, в частности, со сносом старых советских гостиниц, тех же "Минска" и "Москвы", на месте которых запланированы отели более высокого класса. Особенной потерей стал снос гостиницы "Россия" (более 2,9 тыс. номеров), работавшей в сегменте экономкласса.
Согласно исследованию Knight Frank, вместе с Москвой сегодня наиболее активно развиваются гостиничные рынки Санкт-Петербурга и городов Черноморского побережья. В Москве и Санкт-Петербурге свыше 60% объема продаж гостиничных номеров приходится на бизнес-туризм.
Особенностью питерского гостиничного рынка является наличие сегмента мини-отелей. По данным Ассоциации малых отелей Санкт-Петербурга, на конец 2006 года насчитывалось более 500 мини-отелей и других средств размещения общим номерным фондом 5 тыс. номеров. До 2010 года, согласно городской программе развития гостиничной инфраструктуры, номерной фонд Питера должен увеличиться до 34 тыс. В Питере уже работают Accor Group, Rezidor SAS, Marriott, Kempinski, Best Western.
Из региональных рынков первым заинтересовал гостиничных инвесторов Екатеринбург. В 2006 году в городе начала работать Rezidor SAS, о планах по открытию двух гостиниц под брэндами Novotel и Ibis объявила Accor Group. В основном развитие индустрии гостеприимства в российских регионах предполагает реконструкцию и управление отелями, оставшимися с советских времен, отмечают эксперты. Екатеринбург не исключение: к примеру, строительство пятизвездного отеля, которым будет управлять Hyatt, ведет Уральская горно-металлургическая компания. "За исключением нескольких проектов, реализованных в регионах за последние три-пять лет, большинство гостиниц находятся под управлением местных игроков. При этом большинство существующих отелей не соответствует заявленным стандартам качества",— признает управляющий директор ИДК "Алур" Михаил Уринсон.
Помимо Екатеринбурга большие надежды эксперты связывают с развитием индустрии гостеприимства в Тюмени, одном из крупнейших нефтегазовых центров России, и Иркутске. Кроме местных девелоперов этими рынками готовы заниматься федеральные отельные сети.
В 2007 году о намерениях создать собственные сети гостиниц заявили "Ренова-Стройгруп", ВАО "Интурист" и ИФД "Капиталъ". Компания Виктора Вексельберга пообещала в ближайшие десять лет построить 50 гостиниц, в том числе семь в Москве класса "три звезды" на 200 номеров каждая (см. "Ъ" от 18 января 2007 года). "Интурист" до 2011 года построит и реконструирует до 14 трехзвездных гостиниц в крупных городах Центрального федерального округа, инвестиции составят около $200 млн (см. "Ъ" от 13 февраля 2007 года). В марте прошлого года инвестировать $200 млн в строительство двух гостиниц в Крыму и нескольких гостиничных комплексов в Москве принял решение финансовый холдинг "Капиталъ" (см. "Ъ" от 6 марта 2007 года). Инвестируют в гостиницы сразу две компании Олега Дерипаски — "Русские отели" (в управлении — сочинская пятизвездная "Гранд Отель & SPA Родина", саяногорский четырехзвездный спорт-отель "Гладенькая" и украинский четырехзвездный гостиничный комплекс "Металлург") и "БЭЛ Девелопмент" (строит отель "Пушкин" на Тверской улице в Москве).
Сегодня на рынке представлены четыре крупные федеральные сети, созданные и управляемые российскими операторами,— "Азимут Менеджмент групп" (принадлежит ИК "Нерль"; 3 тыс. номеров), Amaks Grand Hotels (около 2,6 тыс. номеров), Intourist Hotels Group (контролируется АФК "Система"; более 2 тыс.) и Heliopark Group (1407 номеров). Если международные операторы работают в основном в сегменте "четыре звезды" и "пять звезд", то российские решили занять нишу востребованных трехзвездных отелей. По оценкам экспертов, уровень проникновения национальных сетей составляет сегодня около 15% от всего номерного фонда России, тогда как западных — около 6%.
И все же многие девелоперы излишне пессимистично оценивают потенциал отельного бизнеса в России и не спешат выходить в новый для себя сегмент, признаются эксперты. "Учитывая нехватку номеров, потенциальная прибыль гостиничных проектов в России может быть гораздо выше, чем на развитых рынках Европы и США",— отмечает директор московского офиса компании Horwath HTL Дэвид Дженкинс. В качестве подтверждения он приводит результаты исследования международного агентства TRI Hospitality Consulting, согласно которым по итогам 2007 года в Европе самый высокий чистый доход, получаемый с каждого гостиничного номера, оказался в Москве — €140 в сутки. На второй и третьей строчках рейтинга — Лондон (€117) и Париж (€96). "После возврата вложенных в строительство гостиницы средств,— говорит Станислав Ивашкевич,— ежегодный денежный поток, получаемый собственниками объектов, может достигать 20% от общей суммы инвестиций". А это уже больше, чем в офисной и торговой недвижимости, где этот показатель в среднем составляет 10-11% в год.