Офисная урбанистика
В Петербурге на продажу выставили здание бизнес-центра «Бассейная 21»
В Петербурге планируют продать с аукционного торга имущественный комплекс АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» (бывший Гипрогор). За помещения общей площадью около 7,2 тыс. кв. м в бизнес-центре на Бассейной улице, 21, и земельный участок просят 386,9 млн рублей. Эксперты отмечают, что и стартовая цена, и локация выглядят привлекательно. К тому же в районе, где расположен объект, наблюдается дефицит качественных офисных площадей. Однако риски, связанные со структурой владения и управлением объектом, все равно остаются и требуют внимательной оценки.
Здание бизнес-центра «Бассейная 21»
Фото: Скриншот «Яндекс. Карты»
Здание бизнес-центра «Бассейная 21»
Фото: Скриншот «Яндекс. Карты»
Конкурсный управляющий Роман Коган выставил на торги имущественный комплекс обанкротившегося в 2018 году АО «Российский научно-исследовательский и проектный институт урбанистики» (в советское время — Гипрогор, Государственный институт проектирования городов). В лот вошли помещения общей площадью около 7,2 тыс. кв. м в административном здании на Бассейной улице, 21, и земельный участок под ним (6,34 тыс. кв. м), за которые кредиторы хотят выручить 386,9 млн рублей. Ранее ООО «Городская экспертиза» оценивало объект в 1,07 млрд рублей.
Бизнес-центр «Бассейная 21» расположен в Московском районе Петербурга. Здание построено в 1969 году для нужд института Ленгипрогор, преемника Гипрогора, а в 2008 году на три четверти реконструировано. По классификации коммерческой недвижимости комплекс соответствует классу «B». Его общая площадь — более 14,8 тыс. кв. м, из которых под аренду отведено 7 тыс. кв. м. Есть наземный открытый паркинг, рассчитанный на 50 машино-мест.
Имущество обанкротившегося РосНИПИ Урбанистики в 2017 году уже хотели продать на торгах в рамках приватизации за 83 млн рублей, однако Минстрой РФ настоял на том, чтобы объект остался в госсобственности.
Лот в первую очередь может заинтересовать частных инвесторов, которым интересен арендный бизнес в этой локации, так как в ней традиционно наблюдается дефицит качественных бизнес-центров и офисных площадей, говорит руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов.
Значимым фактором является и сам участок, который со временем также может представлять дополнительную ценность для инвестора.
Директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов отмечает, что помещения отлично подойдут под офисы, поэтому их могут рассматривать конечные пользователи (большие компании и корпорации), которым важно собрать сотрудников в одном пространстве (например, в штаб-квартире). Также лот может быть интересен инвесторам.
Бизнес-центр заполнен арендаторами, а стоимость лота в размере 53,7 тыс. рублей за кв. м выглядит привлекательно. Однако, скорее всего, торги не вызовут большого интереса, рассуждает директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International в Санкт-Петербурге Алина Нечаева.
Речь идет об устаревшем объекте, который нуждается в значительных инвестициях в инженерно-техническое оснащение. Также покупатели редко готовы рассматривать покупку части здания, поскольку наличие нескольких собственников усложняет управление объектом.
Дополнительно интерес к лоту снижает его расположение возле станции метро «Парк Победы», которая закрыта на ремонт. В этих условиях инвестору или конечному пользователю будет выгоднее купить более качественный офисный объект, который не требует дополнительных вложений в модернизацию, добавляет госпожа Нечаева.
Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин называет ситуацию с торгами не такой простой, какой она может показаться на первый взгляд. Так как речь идет о продаже не всего здания, а только части помещений в составе объекта, то даже при относительно низкой цене за квадратный метр сохраняется ряд существенных рисков. Ключевой вопрос — в структуре владения и управления зданием.
Если объект функционирует и площади можно стабильно сдавать в аренду, то приобретение по такой цене может выглядеть весьма привлекательным. На фоне дефицита качественных предложений на рынке аренды офисной недвижимости подобная покупка с последующей сдачей площадей в аренду потенциально может оказаться выгодной инвестицией, отмечает господин Трушин. При этом риски, связанные со структурой владения и управлением объектом, все равно остаются и требуют внимательной оценки.