Игры со ставками
Торгцентры добиваются сокращения налога на имущество на 70% для развлекательных зон
Владельцы торговых центров просят установить им дифференцированные налоговые ставки. Для площадей, занятых неторговыми арендаторами, включая операторов развлекательных зон, бизнес предлагает закрепить их на уровне 0,6–0,75% от кадастровой стоимости против обычных 2–2,5%. Это позволит владельцам недвижимости сэкономить до 20%. Растущая доля развлекательных операторов в торгцентрах ухудшает экономику объектов, но работать с ними бизнес вынужден из-за роста вакантности.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Российский совет торговых центров (РСТЦ) обратился к председателю Госдумы Вячеславу Володину, предложив поменять систему расчета налога на имущество для торгцентров, следует из письма организации (есть у “Ъ”). Предлагается закрепить ставку для площадей, занятых неторговыми операторами, на уровне не более 30% от общего показателя для объектов в целом. В пресс-службе Госдумы вопросы “Ъ” переадресовали в комитет по экономической политике, где заявили, что с обращением еще не ознакомились.
Налог на имущество для торгцентров рассчитывается от кадастровой стоимости. Ставка налога для зданий дешевле 300 млн руб. в этом году составляет 2%, дороже этой суммы — на уровне 2,5%. Эти условия в регионах применяются без льгот, уточняют в РСТЦ. Если предложения совета примут, размер ставок для площадей с неторговыми операторами сократится до 0,6–0,75% от кадастровой стоимости объектов.
Установить дифференцированную ставку РСТЦ предлагает из-за роста доли неторговых операторов.
Скоро развлекательные, образовательные, спортивные, государственные, медицинские и другие организации могут занять до 50% площадей торгцентров. Партнер компании «Магазин магазинов» Вячеслав Кацегоров отмечает, что только за последний год доля развлекательных и досуговых концепций выросла на пять-семь процентных пунктов, до 25–30% площадей. Это связанно с сокращением за пять лет площадей, занимаемых фешн-операторами, с 50–55% до 25%.
Руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь обращает внимание, что после ухода с рынка западных брендов и начала стремительного развития онлайн-торговли торгцентры связывали с развлекательными операторами большие надежды. Они не оправдались: зоны востребованы только в объектах с высоким трафиком.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева отмечает, что в крупных торгцентрах Москвы развлекательные центры платят 4–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для якорных ритейлеров ставка в торговой галерее составляет до 50 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для неякорных —до 180 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Арендаторы могут платить и долю от товарооборота: для фешн-ритейлеров она обычно составляет 5–10%, развлекательных центров — 15–18%, но из-за падения трафика эти сборы могут снижаться, поясняет Вячеслав Кацегоров.
Управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский говорит, что платежи магазинов в среднем в три-пять раз выше, чем от развлекательных операторов. Но работать с последними торгцентры стремятся, заполняя пустующие площади.
Вакантность на рынке торговой недвижимости Москвы в 2025 году выросла с 7% до 9,5%, следует из данных «Магазина магазинов».
Олег Войцеховский подсчитал, что в ситуации, когда 20–30% арендуемых площадей занимают неторговые операторы, применение сниженной ставки позволит сократить размер налогового платежа на 20%. «Это произойдет, если кадастровая стоимость самих объектов при ближайшей кадастровой переоценке не повысится пропорционально»,— предупреждает он. Эксперт предполагает, что мера улучшит экономику проектов.
Руководитель налоговой практики Vegas Lex Юрий Иванов считает, что с точки зрения законодательства установление разных налоговых платежей для площадей в составе одного объекта возможно. По мнению руководителя направления финансово-экономических экспертиз «АльфаПро» Людмилы Хапугиной, реализовать это можно через раздельный кадастровый учет торговых и неторговых площадей либо с помощью четкого выделения в одном объекте зон разного назначения. Но выработать сбалансированный механизм будет непросто. Потребуется установить объективные и проверяемые критерии оценки арендаторов, которые не вызывали бы споров между налогоплательщиками и властями, поясняет господин Иванов. Одновременно недобросовестные предприниматели, по мнению эксперта, могут оптимизировать свои площади для снижения нагрузки.