'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M14.3017%2018.2207H15.3723L14.8352%2016.9716L14.3017%2018.2207ZM14.0381%2018.8502L13.7205%2019.5769H12.9973L14.5351%2016.0881H15.1601L16.6917%2019.5769H15.9493L15.6357%2018.8502H14.0381ZM25.6746%2019.5744H26.3736V16.0879H25.6746V19.5744ZM22.8929%2018.0766H24.1812V17.4409H22.8929V16.7264H24.7631V16.0905H22.1942V19.5767H24.8304V18.9408H22.8929V18.0766ZM20.1158%2018.4886L19.3234%2016.0879H18.7452L17.9528%2018.4886L17.1817%2016.0898H16.4277L17.6446%2019.5789H18.2308L19.0245%2017.2871L19.8181%2019.5789H20.4094L21.6232%2016.0898H20.8887L20.1158%2018.4886ZM11.9304%2018.0863C11.9304%2018.6538%2011.6486%2018.9571%2011.1368%2018.9571C10.6222%2018.9571%2010.3388%2018.645%2010.3388%2018.0621V16.0902H9.63046V18.0863C9.63046%2019.0681%2010.1761%2019.6312%2011.1271%2019.6312C12.0875%2019.6312%2012.6381%2019.0574%2012.6381%2018.0571V16.0881H11.9304V18.0863ZM7.94048%2016.0881H8.64841V19.5791H7.94048V18.1613H6.34117V19.5791H5.63281V16.0881H6.34117V17.4962H7.94048V16.0881Z'%20fill='white'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M16.0069%2011.6456C13.556%2011.6456%2011.5625%209.65187%2011.5625%207.20117H12.1903C12.1903%209.30551%2013.9026%2011.0176%2016.0069%2011.0176C18.1113%2011.0176%2019.8236%209.30551%2019.8236%207.20117H20.4514C20.4514%209.65187%2018.4576%2011.6456%2016.0069%2011.6456Z'%20fill='white'/%3e%3cdefs%3e%3clinearGradient%20id='paint0_linear_17199_5762'%20x1='1336'%20y1='2.75586'%20x2='1336'%20y2='2669.42'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%23FB6361'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%23ED3E45'/%3e%3c/linearGradient%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
Был бы «Апекс», а CAPEX найдется
Один из старейших БЦ Воронежа будет реконструирован новыми собственниками
Как стало известно «Ъ-Черноземье», один из старейших деловых центров Воронежа — «Апекс» на улице Платонова — сменил собственника. Объект, ранее принадлежавший ГК «Мегион» девелоперов Бориса и Алексея Нестеровых, выкупила группа инвесторов с участием Ильи Анохина, Антона Евсеева и Александра Балбекова. Стороны от комментариев воздерживаются, сделка по активу, который пять лет назад купили за 81 млн руб., оценивается в порядка 220 млн руб. Эксперты и участники рынка отмечают, что БЦ, находящийся на стадии реконструкции, требует дополнительных капитальных вложений (CAPEX) в еще не менее 200 млн руб.
Здание центра культуры и бизнеса «Апекс» в период начала реконструкционных работ в декабре 2025 года
Егор Снетков / Коммерсантъ
Центр культуры и бизнеса «Апекс». Июль 2025 года.
Олег Харсеев / Коммерсантъ
Фрагмент фасада здания центра культуры и бизнеса «Апекс». Декабрь 2025 года
Егор Снетков / Коммерсантъ
Рабочие загружают демонтированные элементы фасада здания центра культуры и бизнеса «Апекс» в кузов самосвала. Декабрь 2025 года
Егор Снетков / Коммерсантъ
Центра культуры и бизнеса «Апекс» в ходе реконструкционных работ. Декабрь 2025 года.
Егор Снетков / Коммерсантъ
Центр культуры и бизнеса «Апекс». Июнь 2025 года.
Олег Харсеев / Коммерсантъ
Как сообщили «Ъ-Черноземье» несколько источников на рынке коммерческой недвижимости Воронежа, структуры господ Нестеровых уже передали бизнес-центр (БЦ) новым собственникам. По информации «Ъ-Черноземье», речь идет о бенефициарах ООО «Актив», владеющих в областном центре также ТЦ «Небо». Среди них бизнесмены Антон Евсеев (сын экс-депутата облдумы Александра Евсеева), Илья Анохин, Александр Балбеков (сын главы Бобровского района Анатолия Балбекова), Дмитрий Суховерхов (сын бывшего вице-губернатора Воронежской области Вадима Суховерхова) и Алексей Ивченко. Сделка уже закрыта, ее условия не раскрываются. Продавец и покупатель предпочитают воздержаться от комментариев.
Площадь делового центра составляет около 5,3 тыс. кв. м. В данный момент в нем идут работы по реконструкции. Объект ориентирован на арендаторов сегмента офисной и сервисной недвижимости. Базовая ставка аренды заявлена на уровне 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Ввод здания в эксплуатацию после ремонта запланирован на 1 июня 2026 года.
Проект предусматривает смешанное функциональное наполнение. На первом этаже планируется размещение предприятий общественного питания. Второй — четвертый этажи отведены под офисные и административные помещения. В цокольном уровне предполагаются коммерческие и сервисные пространства. Четвертый этаж запроектирован как изолированный блок площадью около 180 кв. м.
В числе возможных направлений размещения рассматриваются офисы, образовательные и медицинские услуги, адвокатские и страховые компании, салоны красоты
Несколько якорных арендаторов, включая спортивный клуб и офисных резидентов, уже приступили к подготовительным работам. Управление осуществляется через управляющую компанию комплекса. По мере формирования основного пула арендаторов собственники не исключают корректировки планировочных решений.
Первоначально «центр культуры и бизнеса» «Апекс» возводился с конца 80-х как дом политпросвещения и архив КПСС. После развала СССР строительство было остановлено. Объект завершили в 1992 году силами известной в 90-е строительной компании «Апекс» Андрея Васильева. До сегодняшней реконструкции значительную часть БЦ занимал концертный зал. Согласно кадастровым данным, БЦ «Апекс» расположен по адресу: Воронеж, улица Платонова, 8. Площадь земельного участка под БЦ составляет 5,8 тыс. кв. м. Вид разрешенного использования земли — административное здание. Форма собственности участка — государственная федеральная, при этом у собственника здания действует право аренды. Кадастровая стоимость — 71,3 млн руб.
«Апекс» в 2021 году был приобретен структурами Бориса Нестерова в рамках банкротства московского ООО «Оргтех» вместе с правом аренды земельного участка за 81 млн руб.
Директор департамента управленческого консалтинга «Деловой профиль» Владимир Поклад полагает, что прямая сделка купли-продажи бизнес-центра в 2025 году могла быть заключена в диапазоне 160–200 млн руб.: «Рыночная стоимость аналогичных объектов класса В+ в центре Воронежа на конец 2025 года оценивалась в 67–82 тыс. руб. за 1 кв. м, что при площади 5,3 тыс. кв. м формирует теоретический диапазон 355–435 млн руб. за здание без учета состояния. Не стоит забывать, что на момент сделки объект находился в стадии реконструкции с неопределенностью по срокам и бюджету завершения работ, что сформировало дисконт к стоимости готового актива».
Основным риском для инвестора эксперт называет возможную задержку ввода и превышение бюджета реконструкции: каждые дополнительные 50 млн руб. увеличивают срок окупаемости на 0,6–1 год, а шестимесячная задержка ввода может сдвинуть точку безубыточности примерно на год.
Директор по строительству воронежской компании «ПСТ Сервис» Максим Романов считает, что исходя из площади и расположения объекта его стоимость вряд ли превышала 300 млн руб., однако с учетом длительного простоя возможна продажа с дисконтом до 220 млн руб. «по верхней планке возможной экспертной оценки». По мнению господина Романова, объем инвестиций в реконструкцию запуска проекта составит еще не менее 200 млн руб.
Он также отмечает, что планировочные решения здания включают значительный объем неполезных площадей, а инвестору предстоят существенные вложения в модернизацию инженерных коммуникаций и пересмотр технических условий по электро- и водоснабжению. Здание возводилось более 20 лет назад, и исходные мощности могли не соответствовать современным требованиям эксплуатации.