Складская заморозка
Индустриальная недвижимость
В 2025 году рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области вошел в фазу охлажденного спроса и неопределенности. Совокупный объем качественного предложения достиг 5,63 млн кв. м при фактическом вводе 446,5 тыс. кв. м. Рынок мультитемпературных складов составил 490 тыс. кв. м, сегмент light industrial — 112 тыс. кв. м с анонсированным вводом еще 220 тыс. кв. м в ближайшие два года. На рынке земель промышленного назначения зафиксирована четкая сегментация: премиум-локации, перспективные к развитию территории и периферия — на фоне роста стоимости от 100 до 300% за период 2022–2024 годов.
Как сообщает IPG.Estate, по итогам 2025 года рынок индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области перешел в состояние равновесия. Это выразилось в замедлении темпов ввода новых объектов, коррекции арендных ставок, смене драйверов спроса и формировании новых рыночных ниш.
В условиях снижения активного спроса собственники проявляли гибкость в согласовании коммерческих условий для новых арендаторов, говорят аналитики компании. Большинство объектов, заявленных к вводу в 2025 году, было перенесено до момента улучшения рыночной конъюнктуры. Клиенты, в свою очередь, заняли выжидательную позицию — как в части аренды, так и в части покупки — ввиду неопределенности относительно собственной финансовой устойчивости, загрузки производственных и складских мощностей, а также высокой стоимости заемного финансирования. При этом мониторинг рынка не прекращался.
Планы не сбылись
По данным IPG.Estate, фактический ввод в 2025 году составил 446,5 тыс. кв. м — это 58% от заявленного девелоперами на начало периода объема в 771 тыс. кв. м. Перенос части объектов на следующий год стал типичной практикой: наряду со строительными и согласительными задержками давление на сроки оказывали экономические факторы. Высокая стоимость заемного капитала вынудила девелоперов пересматривать графики реализации проектов и приостанавливать разработку новых спекулятивных объектов.
Значительную долю ввода составили объекты формата BTS (built-to-suit) — складские комплексы, возводимые под конкретного заказчика. Это означает, что новые площади не выходят на открытый рынок и не увеличивают предложение для широкого круга арендаторов. Основной объем сделок и поглощения площадей обеспечивают единичные крупные контракты.
По итогам 2025 года баланс сил на рынке сместился в пользу арендатора. Наглядным подтверждением стала динамика арендных ставок: после роста в 2024 году в 2025-м зафиксирована стабилизация с тенденцией к снижению — с 10 700 до 9800 рублей за квадратный метр в год. Если объем ввода в 2026 году останется высоким при умеренном экономическом росте и потребительском спросе, давление на ставки продолжится.
Уровень вакансии в 2,4% выглядит критически низким, однако этот показатель требует корректной интерпретации. Основная часть новых площадей — BTS-объекты, которые сразу занимаются якорным арендатором и не попадают на открытый рынок. Таким образом, низкая вакансия маскирует реальные сложности со сдачей в аренду именно спекулятивных площадей. Девелоперы вынуждены конкурировать не только по ставкам, но и по качеству объекта, локации и гибкости условий.
Вакансия низкая
В 2026 году вакансия в сегменте спекулятивных объектов сохранится на низком уровне с возможным небольшим ростом до 3,5%, что не окажет существенного давления на арендные ставки. После бурного роста 2023–2024 годов складской сегмент в 2025 году вступил в фазу коррекции и последующей стабилизации. Общий объем сделок за год составил 409 тыс. кв. м, что свидетельствует о снижении активности арендаторов. Бизнес, ощущая макроэкономическую неопределенность, занял выжидательную позицию, откладывая решения о расширении. Следствием стало увеличение срока экспонирования объектов на рынке до 6–8 месяцев.
Девелоперы, в свою очередь, пересматривают планы, демонстрируя рациональный подход: реализация спекулятивных проектов без предварительных договоров аренды или явных конкурентных преимуществ откладывается или пересматривается.
Как отмечают в IPG.Estate, на фоне общей осторожности арендаторов заметно выросла активность в сегменте сделок купли-продажи. В числе покупателей и арендаторов — онлайн-ритейлеры и логистические компании, уверенные в своих долгосрочных потребностях. Примечательно, что в 2025 году к ним присоединились производственные компании и классический ритейл. Значительный вклад в общий объем сделок внесли инвестиционные фонды (ЗПИФы): с их участием были приобретены крупные объекты — логистический комплекс «Адмирал» на Волхонском шоссе (108 тыс. кв. м) и склад в Шушарах (41 тыс. кв. м), говорят в компании.
Перспективное направление
Отдельным перспективным направлением остаются мультитемпературные склады. Стабильный спрос со стороны пищевой розницы и производства формирует устойчивую базу для операторов ответственного хранения. По итогам 2025 года общий объем сегмента составил 490 тыс. кв. м.
Основной локацией таких комплексов остается южное направление — вблизи Московского, Киевского, Красносельского и Ропшинского шоссе. Стратегическое расположение обусловлено высокой концентрацией пищевых производств на юге города, сложившимися маршрутами поставок продовольствия и близостью к порту.
«Мы видим стабильный и растущий интерес к мультитемпературным складским комплексам со стороны всех участников продуктовой цепочки — начиная от крупных розничных сетей и заканчивая производителями»,— говорят в IPG.Estate.
В ответ на этот спрос операторы ответственного хранения, сокращая собственный сток, выходят с привлекательными закрытыми предложениями по аренде площадей. Клиенты демонстрируют мультиформатные потребности: в рамках одного комплекса они ищут одновременно морозильные камеры для замороженной продукции, зоны для охлажденных свежих продуктов и стандартные сухие склады.
Яркий тренд
Наиболее выраженным трендом 2024–2025 годов стало бурное развитие сегмента light industrial (LI). Несмотря на скромную долю в 2% от общего рынка, именно на него приходится основная часть анонсированных проектов на 2025–2026 годы: «Промбокс Горелово», «IP Разметелево», «Альянс Парк», «Экспо Логистик», Промышленное пространство «Марьино» и ряд других. В перспективе ближайших двух лет анонсирован ввод 220 тыс. кв. м.
Формат LI предлагает небольшие юниты площадью от 300 до 1500 кв. м с четкими инженерными характеристиками: высота потолка 6–8 м, нагрузка на пол от 3–5 т/кв. м, возможность гибкой трансформации под производственные, складские или офисно-лабораторные функции. Это точное попадание в запросы малого и среднего бизнеса, однако реализация таких объектов требует от девелоперов специальных компетенций.
На фоне снижения покупательской активности в 2025 году девелоперы начали активно предлагать в аренду блоки, изначально экспонировавшиеся в продаже.
Как считают в IPG.Estate, санкции и уход западных компаний создали уникальный момент в 2022 году: возник спрос на новые производственные и складские мощности для замещения импорта и релокации бизнеса. Именно этим объясняется бурный рост стоимости земельных активов в 2022–2024 годах. К 2025 году, в условиях насыщения спроса, замедления экономического роста и дорогих кредитов, первоначальный ажиотаж иссяк. Инвесторы стали заметно избирательнее.
«Цена участка все в большей степени определяется не общей рыночной конъюнктурой, а его конкретными характеристиками: транспортной доступностью, инженерной инфраструктурой, градостроительными ограничениями и реальным спросом со стороны бизнеса в данной локации. Сохранение высокой ключевой ставки остается сдерживающим фактором для девелоперской и инвестиционной активности»,— замечают аналитики компании.
Рынок земель промышленного назначения в Петербурге и Ленобласти четко сегментирован по трем уровням. Премиум-сегмент — участки у КАД и на выездах на федеральные трассы — сохраняет высокие цены (60–100 млн рублей за гектар и выше), однако их рост остановился, а спрос носит точечный характер. Перспективные районы — Горелово, Малое Карлино, Новосергиевка, Мурманское шоссе — предлагают участки по 20–40 млн рублей за гектар с потенциалом умеренного роста стоимости при развитии инфраструктуры. Периферия — удаленные районы Ленинградской области — характеризуется низкими ценами и минимальным эпизодическим спросом.
По мнению специалистов IPG.Estate, 2025 год стал переломным, обозначив переход от экстенсивного роста к фазе качественного развития, где ключевыми факторами успеха становятся экспертиза, гибкость и операционная эффективность.
Как полагают аналитики, реализация объектов, перенесенных на 2026 год, будет определяться доступностью финансирования и наличием предварительных договоренностей с арендаторами. Доля BTS останется высокой.
«В сегменте крупных спекулятивных складов давление на ставки сохранится. В нишевых сегментах (LI и мультитемпературные склады) ставки могут демонстрировать устойчивость или локальный рост ввиду дефицита качественного предложения»,— замечают в IPG.Estate.
По прогнозам компании, формат LI станет главной точкой роста и одновременно новой ареной конкуренции между девелоперами. Уже в 2026 году можно ожидать первых признаков насыщения сегмента.
