Апартаменты снижают ввод

На начало 2026 года на рынке Санкт-Петербурга было представлено 62 комплекса апартаментов общим объемом 5,6 тыс. юнитов, или 204,7 тыс. кв. м. Доминирующую долю юнитов занимали сервисные апартаменты (77%), за ними следовали несервисные (20%), элитные юниты составили оставшиеся 3%. Эксперты рынка говорят о снижении предложения в этом сегменте, что сказывается на ценах, которые пошли вверх.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Светлана Московченко, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что средняя цена квадратного метра апартаментов всех форматов по итогам 2025 года достигла 365 тыс. рублей, по сравнению с третьим кварталом 2025 года прирост составил 7% (16% по сравнению с концом 2024 года). Это является самым высоким годовым приростом за последние пять лет. В конце 2025 года цены за квадратный метр на рынке апартаментов выросли по сравнению с аналогичным периодом 2024 года во всех форматах, кроме элитных апартаментов (корректировка –2%). В сервисных апартаментах прирост составил 9%, в несервисных — 15%.

Недостаточное пополнение

По данным NF Group, по итогам 2025 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге составил 111 тыс. кв. м, или 3,6 тыс. лотов. К концу года показатель снизился на 21% по площади и на 24% по количеству экспонируемых лотов в сравнении с рекордными значениями 2024 года.

«Наиболее значительное снижение объема юнитов зафиксировано в форматах несервисных (–39%) и элитных юнитов (–33%). В первую очередь это обусловлено недостаточным пополнением рынка данными форматами»,— рассказала госпожа Московченко.

По ее данным, в 2025 году в продажу поступило шесть объектов, включая новые очереди, совокупным объемом 50,7 тыс. кв. м, или 1,2 тыс. юнитов.

По подсчетам «Петербургской недвижимости», в 2025 году было введено в эксплуатацию девять объектов в Санкт-Петербурге и один объект в Ленинградской области, суммарным объемом в 2,5 тыс. юнитов, или 86,6 тыс. кв. м. По сравнению с 2024 годом объем ввода снизился на 46%. Доля сервисных юнитов в объеме ввода в эксплуатацию достигла 89%, что на 26 п. п. превышает показатель 2024 года.

В четвертом квартале 2025 года уровень экспозиции на рынке апартаментов (во всех форматах) снизился в годовом выражении при одновременном увеличении средней цены квадратного метра и снижении спроса.

Игорь Кокорев, директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, считает, что прогнозируемый на 2025 год рекордный ввод апарт-отелей в Санкт-Петербурге не был достигнут: фактически завершено строительство и введено в эксплуатацию 2,2 тыс. юнитов, что составляет лишь 42% от первоначально заявленного объема (5,2 тыс.). «При этом важно отметить, что процесс от разрешения на ввод здания до прохождения гостиничной классификации, начала эксплуатации апарт-отеля и приема гостей может занимать от полугода до полутора лет. На данный момент этот этап успели пройти только 363 юнита из введенных в 2025 году»,— указывает он.

Финансовые показатели сегмента демонстрируют сдержанную динамику. По данным Hotel Advisors в выборке Nikoliers, средняя цена (ADR) выросла на 10,5%, до 3347 рублей в сутки, однако заполняемость снизилась на 6,3 п. п. (до 73,9%). В результате доход на номер (RevPAR) показал минимальный рост — всего 2,6%. Одной из причин такой сдержанной динамики является высокая насыщенность рынка: классифицированный номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге достиг 7,7 тыс. юнитов (без учета классических гостиниц), что почти втрое превышает объем московского рынка (2,7 тыс.), создавая высокую конкурентную нагрузку. В Москве доля апарт-отелей от совокупного объема номеров гостиниц и апарт-отелей составляет 10%, в то время как в Санкт-Петербурге — 31%, что значительно выше относительно столицы и России в целом.

Правовые факторы

«Сокращение вывода новых проектов продолжается уже несколько лет, в том числе из-за правовых факторов, усиливающих урегулирование сегмента. В дальнейшем данная тенденция сохранится. Тем не менее сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге уже занял свою нишу как на рынке недвижимости, так и в сознании покупателей как доходный актив. Несмотря на корректировку получаемой или обещанной доходности, из-за изменений в НДС для юридических лиц по УСН с января 2025 года, усиливающую фискальную нагрузку на УК, повышения туристического налога до 2% и роста НДС с 2026 года до 22% — сервисные апартаменты остаются привлекательным продуктом для инвесторов»,— говорит госпожа Московченко.

По ее мнению, хотя рынок апартаментов в Санкт-Петербурге и начинает демонстрировать признаки насыщения, он сохраняет потенциал для качественных проектов. Успех будет обеспечен качественному и современному продукту с сильным отельным оператором или УК, удобной локацией, продуманным позиционированием, инфраструктурой и элементами мультиформатности (интеграция с коммерческими помещениями, офисами и коливингами). На первый план выходит качество управления и сервиса.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ-Апарт», замечает, что прошлый год стал логичным продолжением трансформации рынка гостеприимства. С одной стороны — нацпроекты, внутренний туризм неуклонно растет, с другой — снижается покупательная способность гостя, но все уже привыкли к качественным продуктам. «Отельный бизнес сегодня — это не просто "сдать номер". Ушли мировые сетевые гиганты, к которым все привыкли за десятки лет. Традиционная модель отеля становится неповоротливой и менее прибыльной, и все ярче выглядит в Петербурге рынок апарт-отелей. Однако и здесь, если мы обратимся к цифрам, рынок растет, но темпы начали буксовать. Позапрошлый год — рост 13%, прошлый — 10%, а сейчас мы видим всего 2,7%»,— приводит данные эксперт.

Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург», подсчитал, что на начало января 2026 года около 50% сервисных апартаментов приходилось на проекты комфорт-класса, еще 45% — на бизнес-класс. Основной объем предложения формируется за счет нового строительства — от 80 до 95% в зависимости от формата, оставшаяся часть приходится на проекты реконструкции.

«Динамика спроса в 2025 году была неравномерной. Наиболее выраженный рост пришелся на сегмент бизнес-класса: в зависимости от формата объемы продаж увеличились на 15–33% по сравнению с 2024 годом. Сдерживающими факторами остаются высокая ключевая ставка, фактическая недоступность рыночной ипотеки для большинства покупателей, а также отсутствие льготных программ, включая семейную ипотеку. В этих условиях рынок в значительной степени опирается на инвесторов, использующих рассрочки и полную оплату»,— рассуждает эксперт.

Дополнительным фактором устойчивости сегмента стало формирование собственной аудитории арендаторов, ориентированных на средне- и долгосрочное проживание. В первую очередь это молодежь, для которой принципиальное значение имеют сервисная составляющая (клининг, питание), развитая внутренняя инфраструктура (коворкинги, спортивные залы) и общий уровень комфорта проживания.

Стоит отметить, что ситуация на рынке апартаментов в Петербурге еще более или менее позитивная. Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов напоминает, что в Москве разрешения на строительство новых апартаментов по факту перестали выдавать еще несколько лет назад. В 2025 году не стартовало ни одного нового комплекса, продажи шли в ранее запущенных проектах. «Для сравнения, в 2024 году на рынок вышло четыре проекта, в 2023-м — 12, в 2022-м — 24. Объем предложения в столице за год упал, по разным данным, на 30−40%»,— сообщил господин Татаринов.

В итоге многие девелоперы переориентировались на строительство классического жилья и офисов.

Олег Гончарук, генеральный менеджер апарт-отеля VIDI, полагает, что 2025 год стал для рынка апартаментов в Петербурге годом стабилизации и структурных изменений. «В начале года многие игроки, ориентируясь на динамику предыдущих трех лет, закладывали дальнейший рост ставок, однако уже к середине года стало очевидно, что рынок вошел в более взвешенную фазу, вышел на плато. Влияние оказали насыщенность рынка предложениями, выраженная сезонность Петербурга, а также перераспределение туристического спроса в пользу регионов, интерес к которым в 2025 году продолжил расти»,— говорит он.

Существенное влияние на рынок в 2025 году оказали изменения в законодательстве. Обязательная классификация, требования к регистрации объектов для работы с онлайн-платформами бронирования, введение туристического налога — все эти меры усилили прозрачность сегмента. В результате значительная часть несистемных игроков и так называемого «псевдожилья», работавшего в «серой» зоне, начинает уходить с рынка. Это, считает господин Гончарук, болезненный, но необходимый этап: в долгосрочной перспективе он формирует более устойчивую и прогнозируемую среду как для инвесторов, так и для гостей.

Кирилл Орлов