Вторичный рынок сокращает предложение

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», к началу 2026 года объем предложения на вторичном рынке жилья Петербурга и Ленинградской области опустился до 19,6 тыс. лотов — это минимальный показатель за последние четыре года. За 2025 год предложение сократилось на 22%, причем наиболее резкое падение пришлось на четвертый квартал: относительно конца третьего квартала минус составил 13%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Среди причин — традиционный всплеск покупательской активности в конце года и постепенное улучшение условий кредитования. Дополнительную роль сыграли переход части объектов на рынок аренды и выжидательная позиция продавцов, рассчитывающих на более выгодные условия продажи.

«На текущий момент сложился дефицит ликвидных лотов в предложении: часть квартир выставлена по завышенным ценам либо имеет спорные юридические особенности, требующие от покупателей тщательной проверки. Кроме того, покупатели стали более внимательно и вдумчиво подходить к покупке недвижимости на вторичном рынке. В этих условиях выбор все чаще падает на наиболее качественные и юридически чистые варианты»,— комментирует Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

«Новая вторичка» пострадала сильнее всего: объем предложения в этом сегменте составил 7,9 тыс. лотов (40% от общего объема) — на 23% меньше, чем год назад. Показательно, что именно на «новую вторичку» пришлась основная доля сделок в 2025 году: 62% против 59% годом ранее.

Сжатие предложения на фоне высокого спроса закономерно отразилось на ценах. К началу 2026 года средняя цена предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга достигла 248 тыс. рублей за квадратный метр: рост за 12 месяцев составил 14%, что сопоставимо с динамикой первичного рынка.

Цены на «новую вторичку» сравнялись с новостройками, а с августа 2025 года и вовсе незначительно превысили их: 286 тыс. против 282 тыс. рублей за квадратный метр на первичном рынке — разрыв в 1–2%, или 4–5 тыс. рублей за квадратный метр.

В Ленинградской области ценовая динамика оказалась куда сдержаннее: средняя цена предложения выросла лишь на 1% за год и составила 129 тыс. рублей за квадратный метр. В сегменте «новой вторички» рост был чуть заметнее — 5% по итогам 2025 года, однако разрыв с первичным рынком сохраняется: 162 тыс. против 169 тыс. рублей за квадратный метр у новостроек.

Фактические цены сделок в Петербурге традиционно ниже цен предложения. В четвертом квартале 2025 года средняя цена сделки на вторичном рынке составила 210 тыс. рублей за квадратный метр — на 15% меньше заявленных цен. В сегменте «новой вторички» разрыв схожий: средняя цена сделки — 240 тыс. рублей за квадратный метр, что на 16% ниже цены предложения. В Ленобласти картина иная: средняя цена сделки на «новую вторичку» практически совпала с ценой предложения и составила 161 тыс. рублей за квадратный метр.

«Дисконт от первоначальной цены предложения по реализованным квартирам в среднем не превышает 3%. Существенное влияние оказывают изначальное соответствие ожиданий продавца рынку, востребованность локации и ликвидность самого объекта. В условиях ограниченного предложения часть сделок заключалась и с повышением цены при высокой конкуренции за объект»,— отмечает госпожа Трошева.

Бюджеты покупки существенно различаются в зависимости от территории. В Санкт-Петербурге квартира в «новой вторичке» средней площадью 38 кв. м обходилась покупателю в среднем в 9,2 млн рублей, тогда как в Ленобласти сопоставимая по площади квартира (34 кв. м) — в 5,3 млн рублей.

Несмотря на ценовые различия, покупательская активность оставалась высокой как в городе, так и в области. По данным Росреестра, в 2025 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области зарегистрировано 138,7 тыс. переходов прав собственности по договорам купли-продажи и мены, это на 6% больше, чем годом ранее. Декабрь стал рекордным месяцем: количество регистраций выросло на 53% относительно ноября.

Доля Ленобласти в структуре сделок продолжает расти: с 26% в 2023 году и 28% в 2024-м до 30% по итогам 2025 года. Это во многом отражает специфику регионального рынка: 23% экспозиции первичного рынка приходится на квартиры в уже сданных домах, а 27% спроса сосредоточено именно в этом сегменте. Граница между первичным и вторичным рынками постепенно размывается — покупатели все больше ориентируются на готовность объекта, локацию и возможность быстрого заселения при сопоставимых ценах.

Важным катализатором спроса стало постепенное снижение ключевой ставки и восстановление ипотечной активности. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке в «Петербургской недвижимости» выросла с 10–15% в начале 2025 года до 30% к его концу и сохранилась на этом уровне в январе 2026-го. На динамику рынка повлияли также снижение доходности депозитов и частичный переток сбережений в недвижимость, а также сделки с субсидиями, полученными в конце года.

«Ключевым фактором дальнейшей динамики остается денежно-кредитная политика Банка России. Если ключевая ставка продолжит снижаться, интерес к вторичному рынку может укрепиться. Возможно также частичное перераспределение спроса с первичного сегмента на фоне изменений условий семейной ипотеки»,— рассуждает Ольга Трошева.

В январе 2026 года обозначились первые признаки пополнения предложения: часть собственников начали выводить объекты на продажу после новогодних праздников. Дополнительный объем формируют квартиры в домах, сданных в конце 2025 года и приобретенных ранее с инвестиционными целями. В ближайшие месяцы тенденция к постепенному восстановлению предложения, вероятно, сохранится и текущий дисбаланс спроса и предложения несколько сгладится, прогнозируют в «Петербургской недвижимости».

Денис Кожин