Загородная недвижимость вернулась в прошлое десятилетие
Малоэтажное жилье
За 2025 год на загородном рынке Петербурга и Ленобласти было продано 4,8 тыс. объектов (коттеджей, участков, таунхаусов), что на 37% меньше, чем в 2024 году. Кроме того, достигнутый результат является наименьшим с 2020 года.
Заместитель директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Светлана Московченко считает, что пандемийный ажиотаж стих и показатели вернулись к стабильным цифрам спроса десятилетней давности в размере 4–5 тыс. сделок в год». Основу спроса в размере 85% все так же составляют участки без обязательного подряда, данный уровень стабилен с 2013 года и колеблется в диапазоне 80–90% в структуре продаж ежегодно, отмечает эксперт.
«Предложение за год увеличилось незначительно — на 2%, составив 14,2 тыс. лотов. Основу предложения традиционно составили участки без подряда (80%), однако отмечен тренд на уменьшение доли поселков смешанного формата в пользу четкого разделения: участки под самостоятельную застройку или участки с обязательным подрядом. Готовые домовладения — редкий продукт на загородном первичном рынке Петербурга и встречается зачастую либо в высоком классе, либо на вторичном рынке, где, в свою очередь, отмечена активизация спроса»,— рассказала госпожа Московченко.
На рынке сохранился невысокий уровень девелоперской активности — 4,8 тыс. новых лотов в 49 проектах (включая новые очереди), что все же выше прошлогоднего уровня на 30%. По ее мнению, отличительной особенностью новых стартов 2025 года стал рост доли проектов централизованной застройки бизнес- и элит-классов: два новых поселка и четыре новые очереди, чуть более 300 премиальных лотов. Это, по мнению эксперта, демонстрирует тренд на рост спроса на постоянное проживание за городом, так как все новые проекты расположены в приближенных к городу локациях.
Положительная динамика отмечена в ценовых показателях по классам, где значительнее всего за последний год увеличился средний бюджет предложения элитных коттеджей — на 14%, достигнув величины в 111 млн рублей за лот. В бизнес-классе годовая динамика составила 6% (в среднем 40,4 млн рублей за лот), подсчитали в «Петербургской недвижимости».
«Отдельно стоит выделить сегмент таунхаусов высокого класса, который последние два года переживает возрождение из-за активизации девелопмента формата в привлекательных локациях, где бюджет с 2023 года вырос на 57%. Этому способствовал выход в продажу новых интересных проектов в Выборгском, Всеволожском и Приморском районах»,— комментирует госпожа Московченко.
Наталья Круглова, управляющий партнер Trophy Assets, подсчитала, что средняя стоимость частного дома на загородном рынке Петербурга в 2025 году выросла на 10,6% год к году и достигла 24,7 млн рублей; в Ленобласти рост составил лишь 1,9%, до 12,7 млн.
«С точки зрения географии наиболее перспективными для малоэтажной застройки остаются направления, где покупатель получает либо максимальную связанность с агломерацией, либо понятную рекреационную ценность. Поэтому, например, Всеволожский район сохраняет устойчивый спрос как "пригород первого пояса". Приозерский район выступает как рекреационная локация с Ладогой и Вуоксой: в качественных организованных проектах цены за сотку там могут доходить до 350–360 тыс. рублей, тогда как во Всеволожском в комфорт-сегменте стартуют примерно от 250 тыс. рублей за сотку. На этом фоне зоны вокруг КАД и вдоль магистралей с однотипным предложением демонстрируют признаки локального переизбытка: там сложнее дифференцироваться, растет экспозиция, а один маркетинг при слабой концепции уже не компенсирует давление конкуренции»,— рассуждает эксперт.
Мария Федорова, управляющий партнер Puzzle Realty, считает, что главным трендом 2025 года, который продолжится и в 2026 году, стал уход от хаотичной застройки к комплексным проектам с продуманной инфраструктурой и четким позиционированием.
«Главный вызов для девелоперов малоэтажного жилья — переход на счета эскроу и защита прав дольщиков. Из-за переходного периода в зоне риска в Ленобласти до сих пор остаются более 2,2 тыс. семей, заключивших договоры до введения новых правил»,— говорит госпожа Федорова.
Вторая системная проблема — хроническая неготовность инфраструктуры. «И здесь механизм комплексного развития территорий (КРТ), призванный решать эту задачу, пока работает точечно. Всего за время существования программы в Ленобласти ее удалось реализовать лишь девяти девелоперам. На этом фоне показателен пример одного из крупных городских девелоперов, решившего выйти в сегмент малоэтажки. Построив комплекс в области, компания столкнулась с непредвиденными сложностями подключения к сетям, особенностями ландшафта и вынужденным строительством дорог и развязок за свой счет. В итоге там заявили, что "больше в загородку — ни ногой". Это иллюстрация того, что опыт высотного строительства в городе не гарантирует успеха на земле, а инфраструктурные риски остаются главным сдерживающим фактором»,— делится госпожа Федорова.