Пай набирает вес

По итогам 2025 года закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФы) обеспечили в России 105,1 млрд рублей приобретений коммерческой недвижимости, что в 2,3 раза выше объема прошлого года (45,9 млрд) и является рекордом за всю историю наблюдений. В этом году, как ожидают эксперты, приток инвестиций через ЗПИФы продолжит рост — это будет связано, в том числе, с изменениями в регуляторной политике, которые произойдут в марте нынешнего года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Такие данные приводят в компании Nikoliers. Елена Михайлова, руководитель аналитического центра Parus Asset Management, подсчитала, что стоимость активов в ЗПИФах недвижимости, доступных для инвестирования физлицам за 2025 год, выросла на 55% (или на исторические максимумы в 317 млрд рублей) и достигла 893 млрд рублей.

Эксперты говорят: в последнее время ЗПИФы и их паи становятся более актуальными и привлекательными для квалифицированных инвесторов как инструмент защиты и наращивания капитала. Вместе с тем высокая стоимость кредитного плеча предоставила ЗПИФам возможности для приобретения объектов за разумные «живые» деньги.

«Растущий со стороны физлиц спрос на фонды недвижимости мотивирован не только высокой доходностью ЗПИФов недвижимости, которая в 2025 году достигала 30% годовых (10–16% годовых от регулярных выплат с арендного дохода и 14–20% от роста стоимости объектов недвижимости, включенных в ЗПИФ), но и тем, что коммерческая недвижимость защищает капитал инвесторов в периоды экономических шоков»,— рассуждает госпожа Михайлова.

Однако, отмечает она, доля инвестиций физлиц в коммерческую недвижимость в России все еще находится на низком уровне. Для сравнения, профессиональные институциональные инвесторы в России инвестируют 12% своего капитала в коммерческую недвижимость, а глобальные международные инвесторы в мире — 15–18%.

Тренд года

Михаил Костромин, сооснователь Aktivo, подтверждает: развитие ЗПИФов недвижимости стало одним из главных трендов 2025 года. Ссылаясь на данные IBC Real Estate, он замечает, что доля фондов в общем объеме вложений за год выросла вдвое и составила 18%. «Это ответ на повышенный спрос: инвесторы в 2025 году искали активы на замену банковским депозитам, ставки которых заметно снизились. ЗПИФ недвижимости сочетает в себе преимущества владения реальным активом (защита от инфляции, пассивный доход) и инвестиционного инструмента (юридическая защищенность, ликвидность). Для розничных инвесторов это возможность диверсифицировать портфель: в недвижимость через форму ЗПИФов приходят деньги, которые не пришли бы в форме прямой инвестиции (например, небольшие капиталы до 10 млн рублей)»,— говорит господин Костромин.

Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева подтверждает слова коллеги: «В прошлом году ЗПИФы недвижимости (ЗПИФН) были одним из наиболее активных инвесторов в коммерческую недвижимость. Из-за жесткой денежно-кредитной политики Центробанка доступность заемного финансирования остается ограниченной, что сдерживает активность классических девелоперов. При этом на высокую ключевую ставку не оказывает существенного влияния на ЗПИФН, поскольку у них есть возможность привлекать капитал инвесторов на длительный срок».

Способ упаковки

Сейчас ЗПИФН в основном воспринимаются как способ для «упаковки» активов, но их популярность у розничных инвесторов будет увеличиваться, прогнозирует госпожа Андреева. Данный инструмент дает возможность пайщикам инвестировать в складские, офисные и гостиничные проекты с высоким порогом входа. При этом в некоторых фондах стоимость пая не превышает 100 тыс. рублей.

«Кроме того, ЗПИФН позволяют диверсифицировать риски. Фонды обычно владеют объектами в разных сегментах рынка или регионах, что позволяет снизить риск волатильности. При условии эффективной работы управляющей компании розничный инвестор может рассчитывать на доходность в 14–15%»,— указывает госпожа Андреева.

Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике группы RBI, обращает внимание, что проектное финансирование через банки сегодня является ключевым способом привлечения капитала для строительства жилых объектов. Альтернативные финансовые инструменты существуют, но используются довольно ограниченно.

«Паевые инвестфонды вряд ли могут быть полноценной заменой средствам дольщиков как источник финансирования строительных проектов. Участник такого фонда становится обладателем пая, но не конкретной квартиры, в то время как 99% покупателей на рынке недвижимости ориентированы именно на получение жилья — будь то недвижимость для личного проживания либо приобретаемая в инвестиционных целях»,— напоминает эксперт.

Юридические инструменты, которые позволяли бы привязать пай в ЗПИФН к конкретной квартире в строящемся объекте недвижимости, на сегодня не разработаны, обращает внимание господин Ефремов. Паевой инвестиционный фонд сегодня используется на строительном рынке чаще не как инструмент привлечения инвестиций, а как способ оптимизации налога на прибыль, напоминает он. Как правило, речь в таких случаях идет о владении коммерческой недвижимостью и управлении ею.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», тоже считает, что ПИФы — это важный инструмент, но не панацея. Они работают для определенных типов проектов и инвесторов, но не заменяют классическое финансирование.

«Доля ЗПИФов в структуре классических инвестиционных сделок выросла с 10,1 до 18,1%. Это значительный рост, но нужно понимать контекст. ПИФы активно работают в коммерческой недвижимости: складской (67,3% портфелей), торговой, офисной. Для жилой недвижимости это пока менее распространенный инструмент, хотя интерес растет: прирост составил 85% с конца 2023 года. Но это в основном готовые активы или проекты с четкой бизнес-моделью. Почему ПИФы растут? Потому что они дают квалифицированным инвесторам доступ к крупным проектам с низким порогом входа. Когда классическое финансирование дорогое, ПИФы становятся альтернативой. Но это не для всех — нужны квалифицированные инвесторы и понятная доходность»,— объясняет господин Жабин.

Он полагает, что ПИФы работают там, где есть понятная доходность, стабильный денежный поток, управляемый актив. «Для жилой недвижимости на стадии строительства это сложнее: риски выше, сроки длиннее, доходность неочевидна. Что это значит для девелоперов? ПИФы — это дополнительный инструмент, но не замена проектного финансирования или собственных средств. Для жилых проектов классические схемы остаются основными. ПИФы работают там, где есть готовый актив или четкая бизнес-модель. В текущих условиях, когда базовые инструменты финансирования не работают без дополнений, ПИФы становятся частью гибкой системы финансирования. Но это не массовый инструментом для жилой недвижимости»,— рассуждает эксперт.

Виталий Голубев, коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты», добавляет: «Закрытые паевые инвестиционные фонды остаются нишевым, но заметным инструментом привлечения средств в девелоперские проекты. Их доля в общем объеме финансирования по рынку невелика и не носит массового характера, однако за последний год интерес к этому механизму вырос — прежде всего со стороны квалифицированных инвесторов и институциональных участников».

По его словам, ЗПИФы используются, как правило, на ранних стадиях проектов или для структурирования сложных сделок с землей и активами. Их преимущество — гибкость и возможность аккумулировать средства без прямой нагрузки на банковское проектное финансирование. При этом инструмент требует высокой прозрачности и понятной модели выхода, поэтому подходит далеко не всем проектам, напоминает господин Голубев.

Новые возможности

«Мы ожидаем, что в 2026 году активы в рыночных ЗПИФах недвижимости прибавят еще 400–500 млрд рублей — это исторический максимум за все время существования рыночных фондов недвижимости. Мы уже в четвертом квартале 2025 года наблюдали растущий спрос со стороны физлиц на фонды коммерческой недвижимости, который в 2026 году будет только наращиваться»,— прогнозирует госпожа Михайлова.

Ольга Рянкель, руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers, считает, что в 2026 году высокий интерес ЗПИФов к коммерческой недвижимости сохранится, при этом предложение качественных активов по привлекательной доходности и цене по-прежнему будет лимитированным.

Директор филиала компании «Цифра брокер» в Санкт-Петербурге Игорь Василевский также прогнозирует рост активов этого класса с учетом будущих послаблений: с марта этого года ожидается расширение доступа для неквалифицированных инвесторов к ранее закрытым фондам.

«В марте фонды получат возможность менять свой статус с "квального" на "неквальный" (доступный для широкого круга инвесторов). Это увеличит доступность ЗПИФН для розничных инвесторов, которым этот инструмент будет интересен в качестве альтернативы депозитам и облигациям»,— поясняет госпожа Андреева.

Кирилл Орлов