Рынок ждет возвращения инвесторов

Доля инвестиционных сделок на рынке первичного жилья в Петербурге в последнее время сокращалась. Однако снижение ключевой ставки Центробанка вселяет в экспертов уверенность, что в 2026 году количество инвесторов на первичном рынке жилья вновь начнет расти.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Первая половина 2025 года прошла под влиянием высокой ключевой ставки и постепенного сворачивания льготных ипотечных программ, что закономерно охладило инвестиционную активность на первичном рынке. Инвестор стал осторожнее, горизонт планирования удлинился, а фокус сместился с быстрой перепродажи на модели с арендным доходом. В результате доля сделок с инвестиционной мотивацией сократилась по сравнению с периодом массовой льготной ипотеки, когда в отдельных проектах на инвесторов могло приходиться до трети спроса.

Игнатий Найда, соучредитель группы компаний Kronung, говорит, что за последний год структура спроса на первичном рынке жилья Петербурга заметно сместилась: доля инвестиционных сделок снизилась по сравнению с уровнями 2021–2023 годов, когда рынок был в фазе активного спекулятивного роста. Если раньше инвестиции в новостройки могли составлять 30–40% всех сделок в отдельных сегментах и локациях, то в 2025 году, по оценкам экспертов, эта доля опустилась ближе к 15–20%. «Главная причина высокая стоимость кредитов и общая осторожность покупателей: девелоперы и инвесторы стали чаще пересматривать горизонты окупаемости и сроки реализации проектов»,— полагает господин Найда.

Вложения в первичное жилье, отмечают эксперты, все еще остаются одним из основных способов сохранения капитала для частных инвесторов. Средняя доходность на рынке аренды, особенно в крупных городах вроде Петербурга, часто колеблется в районе 4–6% годовых в рублевом выражении, а при правильном выборе локации и формата эта доходность может быть и выше — до 7–8% в оптимальных сценариях, полагает господин Найда.

Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», считает, что инвестиции в недвижимость изменились. «Если раньше это было про доходность от сдачи в аренду, то сегодня это про сохранение капитала и потенциал роста стоимости»,— говорит он.

По данным эксперта, в 2025 году общий объем инвестиций в недвижимость Петербурга составил около 120 млрд рублей против 270 млрд в 2024 году, таким образом, снижение составило более 50%. «На первичном рынке жилья инвесторы переориентировались на активы с дисконтом. Доля инвестиционных сделок снизилась, потому что текущая доходность невысока: 3–5% годовых от сдачи в аренду»,— рассуждает господин Жабин.

По его словам, инвесторы обращают внимание на текущую доходность и следят за ней, но также максимально следят за потенциалом роста капитализации. «Новостройки на стадии котлована могут дать рост стоимости на 20–30% к сдаче дома, но это требует времени и терпения. В условиях высокой ключевой ставки и неопределенности инвесторы стали более осторожными и учитывают оба фактора: и текущую доходность, и потенциал роста»,— отмечает эксперт.

Осязаемый актив

Виталий Голубев, коммерческий директор жилого комплекса «Охтинские высоты», также считает, что доля инвестиционных сделок на первичном рынке за последний год снизилась. «Рынок стал более "пользовательским": основную активность формируют покупатели для собственного проживания, а не инвесторы. Это связано как с ростом стоимости входа, так и с изменением ожиданий по доходности. Доходность классических инвестиций в жилье сегодня заметно ниже, чем несколько лет назад, и все чаще рассматривается как инструмент сохранения капитала, а не его быстрого приумножения. На этом фоне инвесторы активнее смотрят в сторону альтернатив: коммерческой недвижимости, индустриальных проектов, складов, а также финансовых инструментов с более прогнозируемой доходностью»,— говорит он.

Тем не менее недвижимость остается понятным и осязаемым активом, подчеркивает господин Голубев, особенно в крупных агломерациях. «Инвестиционная логика на этом рынке стала более консервативной и требовательной к качеству продукта»,— поясняет он.

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», уверена, что доля профессиональных инвесторов на первичном рынке упала до минимальных значений. «Причины понятны: высокая ключевая ставка плюс снижение спроса на первичное жилье из-за сворачивания льготных ипотечных программ, высокие цены, а также дефицит предложения "на котловане". Доходность вложений в недвижимость зависит от выбранной инвестиционной модели. Традиционная покупка квартир для перепродажи практически утратила привлекательность: цены от застройщиков в сданных домах ненамного выше, чем у инвесторов-перепродавцов, что делает флипинг нерентабельным»,— думает она.

Начальник отдела маркетинга компании «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова, в отличие от коллег, полагает, что доля инвестиционных сделок за год изменилась незначительно. «В 2024 году она составила 28%, в 2025-м — 30%. Тем не менее вложения в недвижимость стали вполне сравнимы по доходности с вкладами. Ключевая ставка начала снижаться, соответственно, ставки по вкладам тоже пошли вниз. Цены на рынке недвижимости за год выросли на 15–17%, в 2026 году ожидается примерно такое же значение»,— рассуждает она.

Альтернатива

Что касается альтернатив инвестициям в жилье, то в 2025–2026 годах часть капитала направляется туда, куда раньше направлялись средства на «быстрые» спекуляции с квадратными метрами: фиксированные доходные инструменты, инвестиционные фонды, золото.

«Важно понимать, что каждый инструмент имеет свой профиль риска и доходности. Недвижимость остается менее ликвидным, но более осязаемым активом: квартира может служить как жильем, так и источником арендного дохода, а ее стоимость ограничена рынком физического жилья в конкретной локации»,— думает господин Найда.

При этом он замечает, что инвестиции в первичное жилье по-прежнему востребованы, но уже не доминируют как основной способ приумножения капитала. Инвесторы стали точнее выбирать локации и форматы (семейные двух-трехкомнатные квартиры, апартаменты в качественных проектах), а также смотреть на сочетание дохода и риска, включая альтернативные инструменты. «Если в 2021–2023 годах главным драйвером роста был широкий приток инвестиционного капитала, то в 2025 году мы увидели более зрелый спрос»,— полагает эксперт.

Генеральный директор City & Malls PFM Наталья Фролова говорит: «При текущей инфляционной динамике инвестиции в недвижимость дают 1–1,5% реальной доходности только за счет капитализации. Дополнительно собственник может получать 4–5% годовых арендного дохода, что в совокупности составляет 6–7% годовых против 12–15% годовых по банковскому вкладу».

Привлекательность коммерческой недвижимости выше, отмечает она. Офисный сегмент сегодня демонстрирует арендную доходность на уровне 11–13% годовых, а в точечных проектах в престижных деловых районах — до 18–20% за счет роста ставок и дефицита качественных площадей. «Средний срок окупаемости при модели сдачи в аренду составляет 8–10 лет. При стратегии перепродажи на этапе ввода объекта в эксплуатацию рост стоимости в течение строительного цикла может достигать 20–30%, а в наиболее востребованных локациях — 50% и более. В отдельных премиальных проектах прирост цены к моменту ввода способен увеличиваться кратно за счет ограниченного предложения»,— рассказала госпожа Фролова.

По ее словам, торговая недвижимость в формате стрит-ритейла обеспечивает 9–12% годовых при сроке окупаемости 7–12 лет. Наиболее устойчивыми остаются помещения на первых этажах жилых комплексов и бизнес-центров, где формируется гарантированный ежедневный трафик резидентов. «Особенно интересны многофункциональные проекты, сочетающие жилье и офисы: такой формат повышает предсказуемость заполняемости и снижает риски простоя»,— указывает эксперт.

Артем Медведев, операционный директор компании «Аструм», добавляет: «Если говорить об альтернативах инвестиций в жилье, то для состоятельных клиентов ими чаще всего становятся фондовый рынок и ценные бумаги, банковские депозиты и предметы искусства. И элитная недвижимость в этом списке остается одним из немногих инструментов, сочетающих в себе физическую осязаемость, защиту от инфляции и устойчивый рост стоимости в условиях ограниченного предложения».

Как полагает господин Жабин, альтернативой для инвесторов, помимо жилья, могут являться вложения в коммерческую недвижимость через ЗПИФы: складскую или торговую. «Доходность выше, риски другие. ЗПИФы дают доступ к крупным активам с низким порогом входа. Депозиты, когда ключевая ставка высокая, дают 15–18% годовых. Но это не долгосрочно, и когда ставка снизится, депозиты станут менее привлекательными. Цифровые финансовые активы и новые инструменты — для квалифицированных инвесторов и требуют специальных знаний»,— рассуждает эксперт.

Михаил Костромин, сооснователь Aktivo, приводит данные: почти половину общего объема вложений в недвижимость в 2025 году составили инвестиционные сделки (42%), что говорит о высоком потенциале ЗПИФов как инвестиционной идеи. Для сравнения, в прошлом году показатель составил 24%. «Рентная доходность ЗПИФов недвижимости в 2025 году составляла в среднем 10–12% годовых, в то время как доходность от сдачи квартиры в аренду была на уровне 4–5%»,— отмечает он, добавляя, что у пайщиков ЗПИФов есть опция повышенной доходности в первый год создания фонда (до 23%). Это происходит за счет возмещения НДС и относится только к тем фондам, где есть такая практика.

«Судя по актуальной ситуации на рынке, альтернативой инвестициям в недвижимость пока остаются вклады: часть инвесторов фиксируют ставку 14–15% годовых, понимая, что дальше она будет снижаться»,— замечает господин Костромин.

Еще один популярный вариант вложений, по его мнению,— золото, которое традиционно считается защитным активом. «Интересные данные приводит IBC Real Estate: прирост стоимости складской недвижимости за последние десять лет стал трехкратным, совсем немного опередив золото и самый высокорисковый актив — акции. Однако крупные игроки рынка ценят недвижимость за устойчивый арендный поток, в то время как золото таким преимуществом не обладает, к тому же в определенные периоды может падать в цене»,— заключает господин Костромин.

Роман Русаков