В ожидании охлаждения
Тенденции
С 1 февраля 2026 года в России изменились условия выдачи семейной ипотеки, что в ожидании ужесточения правил способствовало новой волне сделок на рынке первичной недвижимости Петербурга в конце прошлого и начале этого года. Первые месяцы новых правил выдачи льготных жилищных кредитов и изменения в налоговом законодательстве несколько остудят рынок, полагают эксперты рынка.
Спрос на первичную недвижимость в 2025 году в Петербурге оставался выше общероссийского уровня, говорит управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева. По ее мнению, на это влияла прежде всего ограниченность предложения в Петербургской агломерации. Объем продаж в 2025 году составил 2,7 млн кв. м жилья, или 65,5 тыс. договоров купли-продажи. Это на 15% ниже уровня 2024 года (но тогда еще действовала льготная ипотека для более широкого круга покупателей, а не только для семей с детьми). «Рынок живо отреагировал на начало смягчения денежно-кредитной политики Банком России. Спрос после длительного периода охлаждения начал восстанавливаться примерно с июля. Пожалуй, ключевая ставка — это главный драйвер спроса»,— подчеркивает госпожа Косарева.
Стоимость квадратного метра росла во всех сегментах жилья. Средняя стоимость «квадрата» в эконом-классе выросла на 11%, до 276 тыс. рублей. В прилегающих районах Ленинградской области — на 8%, до 165 тыс. рублей. Наиболее всего выросли в цене квартиры бизнес-класса — на 23% (или до 490 тыс. рублей за квадратный метр), элитного жилья — на 18%, или до 735 тыс. рублей за «квадрат». Повышение за год серьезное, значительно превышающее уровень инфляции, приводит данные госпожа Косарева.
Она считает, что в 2026 году тренд роста цен усилится. Это, по ее мнению, связано с тем, что к концу 2025 года объем текущего жилищного строительства упал на 25% относительно уровня 2023 года. «Свой "вклад" ожидаемо внесет рост НДС, мультипликативный эффект от повышения которого будем наблюдать как минимум первое полугодие»,— говорит эксперт.
Смещение за границу города
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, полагает, что ужесточение правил выдачи семейной ипотеки неизбежно приведет к сокращению пула покупателей и вероятному спаду активности. «За ажиотажный спрос декабря и января придется заплатить снижением количества интересантов в феврале и марте. Оживление стоит ждать к апрелю, но на что-то ощутимое можно рассчитывать не ранее второй половины года на фоне дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ,— рассуждает она.— Этот вызов усугубляется давлением на цены, которое сохранится, несмотря на возможную коррекцию спроса. Рост НДС, высокая стоимость строительства и рабочей силы закладывают основу для продолжения роста цен, прогнозируемого на уровне 6–10% за год в массовом сегменте. В любом случае, не меньше реальной инфляции в стране».
Госпожа Орлова отмечает, что в ответ на эти изменения продолжают усиливаться структурные сдвиги, начавшиеся ранее. Тренд на смещение предложения и спроса в Ленинградскую область набирает силу: доля области в предложении выросла с 33% в начале 2022 года до 45% к концу 2025-го, и этот процесс продолжится.
Алексей Бушуев, коммерческий директор компании «Главстрой Санкт-Петербург», подтверждает слова коллеги: «В 2025 году на рынке первичной жилой недвижимости Петербургской агломерации продолжилось сокращение предложения в сегменте масс-маркета в границах города. Проекты, доступные по цене для массового покупателя, все чаще смещаются в Ленобласть, тогда как в Петербурге объем нового строительства остается ограниченным и, как правило, относится к более высоким ценовым сегментам. Это, в свою очередь, поддерживает ценовую динамику в городе».
Эксперт ожидает сохранения данной тенденции и в 2026 году. Покупательская активность в границах Петербурга во многом поддерживается ограниченным выбором новых жилых комплексов, что усиливает интерес к выходу новых очередей и стартам продаж и ускоряет рост цен. При этом в Ленинградской области предложение в масс-маркете остается более широким, и часть спроса продолжит перераспределяться именно в этот сегмент.
Цены продолжат рост
«Существенную роль в формировании спроса по-прежнему играет доступность финансовых инструментов и параметры льготных ипотечных программ. Даже при текущем уровне ключевой ставки сохраняется покупательская активность, что свидетельствует о значительном объеме отложенного спроса. По мере снижения ключевой ставки до уровня 13–14% и ниже можно ожидать его более активной реализации за счет рыночной ипотеки, прежде всего в проектах, находящихся на стадии строительства»,— полагает господин Бушуев.
Эксперт считает, что в 2026 году рынок, вероятнее всего, будет развиваться в условиях умеренного спроса — на фоне ожиданий дальнейшей корректировки программы семейной ипотеки и постепенного восстановления ипотечного кредитования по рыночным ставкам. Согласно прогнозам, цены сохранят устойчивость и будут расти умеренными темпами, опережая инфляцию.
«При этом ожидания покупателей продолжают эволюционировать. Конкурентоспособность проектов все чаще определяется не только характеристиками отдельных квартир, но и целостной концепцией застройки: архитектурой, качеством городской среды и продуманными сценариями повседневной жизни. В массовом сегменте устойчивый спрос сохраняют проекты с системным подходом к инфраструктуре (социальной, транспортной и коммерческой), а также к общественным пространствам, тогда как жилые комплексы без выраженной концепции постепенно теряют привлекательность»,— отмечает господин Бушуев.
Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф», также думает, что в 2026 году на фоне снижения ключевой ставки и роста спроса цены продолжат увеличиваться. «На первичном рынке жилья в 2026 году мы увидим рост цен на 15–20–30% в зависимости от сегмента»,— предполагает она.
Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора недвижимости RedCat, как и ее коллеги, констатирует, что спрос в эконом-сегменте активно смещается из города в Ленинградскую область (в Мурино, Кудрово, Новосаратовку). «Причина проста: в лимит семейной ипотеки (12 млн рублей) в области можно вписать просторную семейную квартиру, в то время как в городе — едва ли двушку»,— поясняет она, добавляя, что покупатель стал крайне требователен к финансовым инструментам. Квартиры без субсидированных рассрочек или траншевой ипотеки практически не рассматриваются. Также вырос спрос на качественную отделку, так как стоимость самостоятельного ремонта за год взлетела из-за дефицита рабочей силы.
«В премиум-сегменте ситуация обратная: он показал максимальную динамику и устойчивость. Бизнес-класс стал лидером роста — примерно плюс 20% за год (средняя цена метра достигла 490 тыс. рублей). Элитное жилье выросло на 18% (средняя цена — 735 тыс. рублей за "квадрат"). При этом наблюдается аномально высокий интерес. При заградительных ставках по ипотеке (до 25% на пике) недвижимость покупают те, у кого есть капитал. Для них "бетон" остается самым понятным способом спасения денег от инфляции. В Петербурге, в отличие от Москвы, очень мало новых пятен под застройку в центре. Любой старт на Петроградке или Васильевском острове (проекты от RBI, Setl, Legenda) вызывает ажиотаж — значительная часть лотов раскупается в первые дни после начала продаж»,— рассказала госпожа Шаталина.
Все ведущие аналитики сходятся во мнении, что 2026 год станет годом минимального ввода новых площадей за последние пять-семь лет. Девелоперы будут искусственно ограничивать объем лотов в продаже, чтобы удерживать цены. «Мы увидим "порционный" вывод: по 50–100 квартир раз в квартал»,— прогнозирует госпожа Шаталина.
При этом, добавляет она, в локациях Мурино, Бугры и Новосаратовка накопился объем нераспроданного жилья. В 2026 году девелоперы будут вынуждены либо демпинговать через «суперрассрочки», либо замораживать старт новых очередей.
«Повышение НДС и налога на прибыль с 2025 года уже заложены в финансовые модели проектов 2026 года. Это "ценовой пол", ниже которого застройщики не опустятся даже при падении спроса»,— рассуждает госпожа Шаталина о ключевых трендах наступившего года.
«Спрос в 2026 году перестанет быть "ипотечным" в классическом понимании. Мы ожидаем, что значительная часть сделок в 2026 году будут проходить через сложные схемы с использованием дополнительных финансовых инструментов. Популярным станет формат "аренда с выкупом" или "длительная рассрочка до пяти-семи лет" (когда застройщик фактически заменяет собой банк). Также стоит отметить, что Санкт-Петербург остается "тихой гаванью" для денег из нефтегазовых регионов. Ожидается, что доля иногородних сделок в бизнес-классе вырастет до 50%. Из-за стагнации жилого "комфорта" инвесторы переложат средства в сервисные апартаменты. Прогноз доходности там в 2026 году выше: 10–12% против 4–5% от сдачи обычных квартир»,— рассуждает эксперт.
«Что касается изменения стоимости, то в сегменте комфорт-класса мы ожидаем минимальный рост цены в пределах 5–7% (фактически это стагнация). Застройщики будут экономить на "скрытых" параметрах. Мы увидим уменьшение средней площади квартир (тренд на микростудии 18–20 кв. м сохранится) и упрощение отделки. Вторичный рынок в спальных районах начнет активно конкурировать с новостройками, так как разрыв в ценах между "старой панелью" и "новым бетоном" станет слишком велик»,— продолжает госпожа Шаталина.
По ее словам, в сегменте бизнес-класса и элитного жилья ожидается продолжение ощутимого роста на 15–20%. «Мы ожидаем, что в бизнес-классе станет нормой продажа квартир не просто с отделкой, а с полной меблировкой и системой "умный дом"»,— резюмирует она.