Один из дюжины

Гипермаркет «Максидом» в Уфе может быть продан за 2,2 млрд рублей. Как указано в объявлении на портале Avito, общая площадь здания с парковкой составляет около 30 тыс. кв. м, а земельного участка под ним — 8 га. В других 11-ти городах присутствия «Максидома» найти объявления о продаже гипермаркетов не удалось. В «Максидоме» причину продажи уфимского объекта не прокомментировали. Эксперты полагают, что цена здания с земельным участком рыночная, но потенциальный покупатель может рассчитывать на дисконт в пределах 15%. Объект вполне может заинтересовать участников рынка, отмечают они.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Уфе выставлено на продажу здание гипермаркета «Максидом» на улице Маршала Жукова. Соответствующее объявление опубликовано на портале Avito. Стоимость продажи объекта общей площадью 29,6 тыс. кв. м, включая открытую парковку на 8,8 тыс. кв. м — 2,2 млрд руб. или 74,2 тыс. руб. за кв. м.

Здание было введено в эксплуатацию в июне 2017 года. Вместе с ним покупатель получит право аренды земельного участка площадью около 8 га. Срок аренды заканчивается в марте 2068 года, но договор предусматривает возможность его пролонгации, указано в объявлении.

Причина продажи не конкретизируется.

В остальных городах присутствия «Максидома», судя по материалам Avito, гипермаркеты не продаются.

В пресс-службе «Максидома» на запрос «Ъ» не ответили.

Директор по стратегии инвестиционной компании «Финам» Ярослав Кабаков полагает, что начальная стоимость продажи «выглядит скорее верхней границей рыночного диапазона, чем очевидно выгодным предложением для инвестора», учитывая плату за парковку и технические зоны. «Для регионального торгового объекта такого формата это не критически дорого, но и не выглядит дисконтом, который обычно ускоряет сделку. Поддерживают цену относительно свежий год ввода, крупный земельный участок с долгосрочной арендой и сам формат здания, который при необходимости можно перепрофилировать под склад, распределительный центр или объект формата DIY»,— отметил эксперт.

Сдерживающими факторами, перечислил господин Кабаков, остаются высокая стоимость заемного финансирования, слабая динамика непродовольственного ритейла и в целом ограниченный круг потенциальных покупателей, поскольку такие объекты требуют крупного чека и понятной модели использования.

«На практике сделки с подобной недвижимостью в регионах нередко закрываются с дисконтом 15–30% к цене предложения, а при более длительной экспозиции или необходимости ускорить продажу скидка может доходить до 35–40%»,— добавил собеседник, отметив, что интерес к объекту «будет точечным». «Наиболее вероятные покупатели — логистические операторы, структуры, связанные с электронной коммерцией, либо крупные ритейлеры и девелоперы, работающие с форматами light industria»,— пояснил он.

Управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев отмечает, что стоимость продажи «Максидома» — ниже сегодняшних затрат на строительство подобного объекта с нуля. Впрочем, полагает он, земля в аренде станет предметом торга, поэтому финальная стоимость продажи может быть на 10–15% ниже начальной. «Среди сильных сторон лота — отсутствие необходимости других финансовых вложений в объект, так как уровень его износа считается низким, наличие большой парковки и удобное месторасположение. Но не на пользу будет играть продавцу общая макроэкономическая ситуация»,— отметил эксперт. Продолжительность продажи актива Вадим Тедеев оценил в пределах одного года. «Объектом в первую очередь могут заинтересоваться, к примеру, крупные ЗПИФы недвижимости, которые склонны к аккумуляции средств частных инвесторов для покупки готовых объектов с арендным потоком»,— пояснил собеседник.

Директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова отмечает, что стоимость продажи здания «выглядит адекватной». «В настоящее время такой уровень себестоимости строительства считается невысоким даже для складов класса «А». Исходя из этого, сумма в 2,2 млрд рублей вполне оправдана,— полагает госпожа Долганова. — Интерес к зданию могут проявить владельцы крупных распределительных центров, как это произошло со зданием магазина Castorama на Рубежной улице площадью 12600 кв. м на участке 4,8 га (аренда). Если не ошибаюсь, его продажа состоялась в 2023 году, цена предложения составляла 700 млн рублей с НДС, однако итоговая цена продажи не раскрывалась. Сейчас там располагаются складские площади».

Булат Баширов