Замерзший спрос
В Петербурге объем сделок со складской недвижимостью сократился почти в два раза
В 2025 году в России снизился спрос на складскую недвижимость. В первую очередь по объему сделок просели столицы: Москва и Санкт-Петербург. В регионах, напротив, спрос вырос на 10%. На этом фоне, как отмечают эксперты, увеличивается число свободных площадей и снижаются арендные ставки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По итогам 2025-го объем сделок со складской недвижимостью в Петербурге и Ленинградской области по сравнению с 2024 годом сократился на 48%, до 272 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Это минимальный результат, начиная с 2020 года. Наибольшее число сделок (продажа и аренда) — 116 тыс. кв. м, или 43% от общего объема, — было заключено с представителями многоканального ритейла. Еще 28% площадей заняли производственные компании, 12% — логисты, 10% — онлайн-операторы и 8% — дистрибьюторы.
На такую динамику, по словам руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, повлияло сразу несколько факторов. «Ключевым из них стало то, что онлайн-операторы продолжили экспансию вглубь страны, на региональные рынки, тогда как в Петербурге и Ленобласти они уже создали достаточно инфраструктуры для обеспечения работы на данном этапе»,— объясняет эксперт. Онлайн-ритейл, как отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева, удовлетворил спрос на складские площади в Петербурге и области в 2023–2024 годах.
Значительный вклад в общий объем сделок, по данным консалтинговой компании IPG.Estate, внесли инвестиционные фонды. Самая крупная сделка 2025 года была заключена с их участием: так, в январе закрытый паевой инвестиционный фонд «РД 2» под управлением «Сбережения Плюс» приобрел логистической комплекс «Адмирал» площадью 108 тыс. кв. м на Волхонском шоссе. Также в январе маркетплейс «Яндекс Маркет» полностью арендовал складской комплекс «Фортис 11» в Шушарах. При этом аналитики IPG.Estate замечают, что в условиях некой стабилизации рынка срок экспонирования объектов увеличился до 6–8 месяцев.
По всей стране спрос на склады по сравнению с 2024 годом сократился на 8%, до 5,5 млн кв. м. Такое снижение связано именно с падением спроса в Москве и Петербурге, отмечают в IBC Real Estate. В регионах, напротив, суммарный объем продажи и аренды вырос на 10%, до 2,7 млн кв. м.
На долю сделок, заключенных в Петербурге и Ленобласти, пришлось лишь 5% в общем объеме спроса по стране: регионы впервые за 10 лет заняли третье место в России. На первом традиционно Москва и Московская область (реализовано 2,5 млн кв. м складских площадей), на втором — Башкортостан (333 тыс. кв. м).
Рынок индустриально-складской недвижимости, по мнению аналитиков IPG.Estate, «находится в фазе охлажденного спроса и неопределенности». На этом фоне замедляются темпы ввода новых объектов, снижаются ставки аренды, а свободные площади увеличиваются, говорят эксперты.
Доля вакантных складских метров в Петербурге и Ленобласти выросла в 2,5 раза — с 73,7 тыс. кв. м до 181,2 тыс. кв. м, приводят данные в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. По расчетам IBC Real Estate, на конец декабря на вакантные площади приходилось 3,8% против 1,5% в 2024-м. По прогнозам экспертов, в новом году этот показатель увеличится до 5%. Почти половина, 43% от общего объема свободных метров, приходится на комплексы, освобожденные онлайн-операторами и предлагаемые как в аренду, так и в субаренду.
Рост предложения складывается на арендных ставках: они впервые за последние пять лет поползли вниз. Стоимость аренды «квадрата» в комплексах класса А, по данным Bright Rich | CORFAC International, снизилась на 7%, до 9,5 тыс. рублей в год (без учета НДС и операционных расходов). В объектах класса В — на 2%, до 8,4 тыс. рублей.
По информации IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухих существующих складов класса А в декабре прошлого года составила 10 тыс. рублей за «квадрат» (без дополнительных расходов и НДС) — это на 13% ниже, чем в конце 2024 года.
«Темпы непрерывного роста стоимости аренды складов достигли своего пика в 2024 году, этот цикл закончился. Коррекция, которую мы наблюдаем сегодня, происходит более плавно, рынок ищет баланс, что, по нашим прогнозам, продолжится на протяжении всего 2026 года. Рост стоимости строительства и рост заработных плат в отрасли практически стабилизировались, спрос в регионе возвращается к средним значения 2015–2022 годов»,— говорит Евгений Бумагин.
«Стоимость аренды складских площадей во многом зависит от локации. Юг Санкт-Петербурга традиционно лидирует по объему предложения, что усиливает конкуренцию за арендаторов и оказывает давление на ставки аренды. При этом на севере города предложение качественных складов ограничено, что позволяет собственникам сдавать площади по более высокой цене. В этой локации есть отдельные объекты, где чистая ставка аренды достигает 12 тыс. рублей за кв. м в год»,— заключает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.