Ключ повернулся в сторону снижения
Но при ставке в 15,5% эксперты не ждут резкого оживления экономики и деловой активности
Банк России 13 февраля снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 15,5% годовых. Базовый сценарий предполагает удержание средней ключевой ставки в 2026 году на уровне 13,5–14,5%, что означает поддержание регулятором жестких денежно-кредитных условий. Эксперты видят в решении Центробанка подтверждение, что все идет по плану, и не ожидают резких изменений на рынках и в стратегии инвесторов.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
По итогам 2025 года инфляция составила 5,6% — ниже октябрьского прогноза Банка России. Регулятор связывает это с очень низкими темпами роста на ряд товаров, в частности на плодоовощную продукцию, в конце прошлого года. Однако в январе повышение НДС, акцизов, индексация регулируемых цен и тарифов, коррекция цен на плодоовощную продукцию привели к временному, но значительному ускорению текущего роста цен. Таким образом, говорится в сегодняшнем сообщении Центробанка, наблюдалось некоторое перераспределение инфляции между 2025 и 2026 годами. «Устойчивая инфляция снизится до 4% во втором полугодии 2026 года. Однако с учетом смещения роста цен с конца прошлого года на начало текущего прогноз инфляции на 2026 год повышен до 4,5–5,5%»,— сообщается в релизе регулятора. Следующее заседание совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 20 марта.
По словам начальника отдела исследования инвестиционных стратегий «Альфа-Форекс» Спартака Соболева, решение ЦБ снизить ключевую ставку до 15,5% разошлось с общими ожиданиями рынка: консенсус-прогноз экспертов предполагал сохранение «ключа» на уровне 16%. Регулятор отметил возможность продолжить плавное смягчение денежно-кредитных условий в марте на фоне уже сформировавшегося тренда замедления роста цен. Курс рубля, по оценке эксперта, в феврале, вероятно, продолжит закрепляться в диапазоне 74,5–81,5 рубля за доллар.
Управляющий партнер агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева среди позитивных эффектов снижения «ключа» выделяет поддержку потребительского спроса, что неизбежно следует за смягчением монетарного курса, особенно в секторе крупных покупок (тут большую роль играет отложенный спрос). Также за снижением ставки всегда следует оживление рынка. «Среди рисков видим инфляционное давление, в том числе инфляционные ожидания — это прямое следствие роста потребительского спроса»,— указывает аналитик. В сообщении Банка России действительно говорится, что инфляционные ожидания сохраняются на повышенном уровне.
Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов констатирует: «Сильно легче капиталоемким отраслям не стало. Тут что 15,5%, что 20% — в любом случае непосильная изнуряющая нагрузка... Но хотя бы направление движения правильное. Посмотрим, насколько снизятся депозиты и ипотечные ставки».
Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при правительстве РФ, обращает внимание, что банки снизили ставки по депозитам еще до заседания ЦБ РФ. Максимальные ставки по вкладам сейчас составляют около 14,5% по трехмесячным вкладам и 12,8% — по годовым. «Таким образом, очевидно что очередное снижение ставок по депозитам приведет к тому, что люди заберут свои накопления и уйдут в другие ниши: около 15% — в недвижимость, 45% — на фондовый рынок, 30% — в золотые активы. 10% средств депозитов пойдут на отложенные траты: путешествие, ремонт, лечение»,— полагает доцент Щербаченко.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов указывает: любое снижение ключевой ставки позитивно, когда речь идет о проектном финансировании — кредитовании строительства. «Во всяком случае, это повлияет если не на запуск, то, возможно, на начало подготовки или "разморозки" проектов. Опять же ввиду дальнейшего снижения ключевой. Но макроэкономически 15,5% годовых все так же далеки от нормальных условий для ведения бизнеса»,— рассуждает игрок строительного рынка.
Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис», тоже называет текущее снижение несущественным, так как оно не даст большого толчка в рыночных программах ипотеки. «Однако все же субсидировать станет попроще,— замечает она.— Акцент по-прежнему идет на семейную ипотеку, потому что даже с учетом субсидирования рыночные программы выходят вдвое выше, чем 6%».
Основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов отмечает, что до конца текущего года пройдет еще семь заседаний — и если позитивный тренд сохранится, то лишь к концу года рынок сможет увидеть ключевую ставку в районе 12%. «При этом ощутимое влияние рынок первичной недвижимости почувствует только в случае, если ставка опустится ниже 10%»,— убежден девелопер, добавляя, что на запуск новых проектов текущее решение не повлияет: пересмотр инвестиционных планов возможен лишь при снижении ставки ниже 10%. «Ситуацию могло бы изменить широкое применение субсидированной ипотеки со ставкой не выше 6% для всех групп населения»,— подчеркивает господин Сиволобов.
Юрий Коган, коммерческий директор ГК «А101», разделяет общее мнение девелоперов, что текущее снижение на 0,5% не окажет существенного влияния ни на спрос на рынке, ни на спрос на ипотеку, ни на спрос в целом на недвижимость. «Однако поэтапное снижение важно для перспективы: это позволяет застройщикам развивать иные, помимо семейной ипотеки, инструменты продаж. Также изменение фиксирует тренд на переток денежных средств с депозитов в "бетонные метры", повышая инвестиционную привлекательность недвижимости. Считаем, это тренд в правильном направлении, и надеемся на развитие подобной динамики в ближайшей перспективе»,— выражает надежду застройщик.
Участники рынка коммерческой недвижимости тоже не спешат радоваться. Ольга Шлычкова, старший директор департамента инвестиций и рынков капитала CMWP, думает, что данное снижение может простимулировать тех инвесторов, которые сейчас находятся в сделках, ускориться. «Сильнее на активность инвесторов может повлиять более радикальное снижение ставки — до минус 3–4% от текущих значений»,— предполагает она.
Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева согласна, что в текущей макроэкономической ситуации девелоперы по-прежнему будут с осторожностью относиться к планированию новых проектов. В условиях роста себестоимости строительства наиболее привлекательной стратегией выглядит покупка готовых объектов с арендным потоком или недооцененных активов под редевелопмент, добавляет она. «Активным игроком на рынке коммерческой недвижимости останутся закрытые паевые инвестиционные фонды. Благодаря возможности привлекать средства розничных инвесторов высокая ключевая ставка для них не так критична»,— объясняет эксперт Bright Rich | CORFAC International.
Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, также не ожидает, что снижение ставки приведет к пересмотру стратегий со стороны инвесторов. «В текущих условиях инвесторы и девелоперы по-прежнему занимают выжидательную позицию. При базовой ставке на уровне 15,5% и с учетом банковской маржи экономика девелоперских проектов остается крайне сложной,— поясняет он.— Пока речь идет скорее о сигнале, чем о развороте политики. Дополнительное давление в виде повышенного НДС также продолжает сдерживать деловую активность и инвестиционные решения».
Опрошенные эксперты напоминают, что дальнейшее снижение «ключа» не гарантировано — оно будет определяться комплексом факторов. «Только значительное снижение инфляции к марту 2026 года до 5,5% даст возможность снизить ключевую ставку на 1%»,— предупреждает доцент Финансового университета Петр Щербаченко. Аналитик Екатерина Косарева также уверена, что на решение Банка России весной 2026 года будут влиять внешние факторы, такие как геополитика, цены на нефть, и внутренние условия: динамика инфляции, показатели макроэкономики, экономическая активность.