Переустройства сделают видимым
В Петербурге подготовили закон, обязывающий вносить изменения о самовольных перепланировках в ЕГРН
В правительстве Санкт-Петербурга разработали законопроект, который предусматривает внесение в Единый государственный реестр недвижимости информации о незаконных перепланировках в квартирах. Таким образом в Смольном предлагают предупреждать покупателей жилья о сделанных ранее изменениях в жилплощади, а также об ответственности, которая ляжет на собственников в случае выявления сноса или перестановки стен.
В 2025 году на рассмотрение районных межведомственных комиссий поступило восемь тысяч проектов перепланировок, из которых 4,4 тыс. были согласованы
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В 2025 году на рассмотрение районных межведомственных комиссий поступило восемь тысяч проектов перепланировок, из которых 4,4 тыс. были согласованы
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге предложили фиксировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведения о несогласованных перепланировках. Соответствующий законопроект подготовили в жилищном комитете города. Внести поправки намерены в ст. 29 Жилищного кодекса РФ и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Сейчас в реестре такая информация не фиксируется.
Предполагается, что органы госвласти и органы местного самоуправления будут обязаны направлять в Росреестр сведения о самовольной перепланировке для закрепления их в ЕГРН. Законопроект, как сообщают в Смольном, согласован с Управлением Росреестра по Петербургу и направлен в Минстрой РФ. Если в российском правительстве идею поддержат, то инициативу внесут в городской парламент.
Согласно Жилищному кодексу РФ, под переустройством помещения в МКД понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт объекта. Перепланировка — это изменение границ и/или площади помещения, его нарезка на несколько отдельных комнат. С 1 апреля 2024 года в законе закреплено, что перепланировка считается завершенной после внесения изменения в графическую часть ЕГРН или осуществления кадастрового учета новых образованных помещений.
В Смольном полагают, что принятие данного закона «создаст комплексную систему защиты прав граждан при покупке жилья, повысит прозрачность рынка недвижимости и исключит возможность совершения сделок с объектами, имеющими неустраненные самовольные перепланировки». В пресс-службе жилкома отметили, что такая отметка в ЕГРН даст понимание покупателю о состоянии квартиры и позволит вдумчиво принять решение о ее приобретении.
Петербургская инициатива, по мнению заместителя руководителя практики разрешения споров Rightmark Group Юлии Прокопьевой, направлена на создание системы защиты покупателей: такой закон сделает рынок прозрачным и позволит заранее видеть скрытые проблемы объекта. «Ответственность за незаконную перепланировку всегда переходит к новому собственнику, который обязан либо согласовать фактическую планировку, либо привести помещение в соответствие со сведениями ЕГРН. Наличие незаконной перепланировки накладывает на квартиру существенные ограничения: банки зачастую отказывают в выдаче ипотеки и рефинансировании, а некоторые виды перепланировок узаконить вообще невозможно. При выявлении нарушений новому владельцу грозит административный штраф, предписание и судебное решение о возврате объекта в исходное состояние за свой счет (ст. 29 ЖК РФ)»,— рассказывает о последствиях госпожа Прокопьева.
В Петербурге перепланировка квартир — история распространенная. В первую очередь речь идет о коммуналках, из которых собственники делают несколько отдельных квартир-студий.
Одним из самых резонансных случаев стала перепланировка в доме Розенштейна на площади Льва Толстого, где владелец имущества организовал 11 студий. В результате был затоплен расположенный ниже театр Андрея Миронова.
Подобные изменения, по словам Юлии Прокопьевой, чаще всего являются незаконными. «Такая перепланировка обычно нарушает строительные и санитарные нормы (ст. 25 ЖК РФ). Основная проблема заключается в обустройстве дополнительных "мокрых зон" — кухонь и санузлов, которые запрещено размещать над жилыми комнатами соседей снизу. В большинстве случаев такие "студии" невозможно официально зарегистрировать в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости, что делает их покупку крайне рискованной из-за угрозы судебных исков о приведении помещения в исходное состояние (ст. 29 ЖК РФ)»,— объясняет юрист.
В 2025 году на рассмотрение районных межведомственных комиссий поступило 8 тыс. проектов перепланировок, из которых 4,4 тыс. были согласованы. За год чиновники провели осмотр 1,5 тыс. помещений, из них в 445 случаях были выявлены незаконные перепланировки, озвучили данные на совещании в Смольном.
После выяснения несогласованных изменений собственник обязан вернуть помещение в первоначальное состояние: конкретный срок для этого не установлен, однако, по словам Юлии Прокопьевой, на практике на это дается около двух месяцев. Если за этот период владелец квадратных метров не выполняет предписание, то орган местного самоуправления может обратиться в суд. Кроме того, собственника могут привлечь к административной ответственности: согласно ст. 7.21 КоАП РФ, размер штрафа для физических лиц варьируется от 2 до 2,5 тыс., для должностных — от 4 до 5 тыс., для юридических — от 40 до 50 тыс. рублей.