В «Южный порт» стекаются инвестиции
Как развивается самый амбициозный проект джентрификации Москвы
Стоимость жилья в кластере «Южный порт» растет опережающими рынок темпами. Расположение в пойме Москвы-реки, доступность, которая включает самые разные виды транспорта, и проекты, обещающие благоустройство локации в лучших традициях современной архитектуры, создают значительные ожидания у инвесторов. Новостройки в «Южном порту», выведенные в продажу полтора года назад, уже опередили соседей по темпам роста цен.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Бывший Южный речной порт и прилегающие к нему территории — 644 га, остававшиеся на протяжении последних 30 лет без развития, сегодня готовятся к стремительной джентрификации. Их развитие, скорее всего, полностью изменит не только сложившийся район Печатники — кластер занимает около 35% локации, но и весь юго-восток столицы.
«Сейчас “Южный порт” — один из крупнейших проектов реорганизации Москвы.
Редевелопмент этой территории — одна из самых амбициозных задач города, сопоставимая по масштабу с «Москва-Сити» и превосходящая ММДЦ по ряду параметров»,— подчеркивает директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
«Южный порт» — проект в рамках городской программы комплексного развития территорий. Площадь планируемой застройки достигает 7,5 млн кв. м недвижимости, из которых около 5 млн кв. м сформирует жилье, 1 млн кв. м — коммерческие площади, остальное займут зеленые зоны, парки и социальная инфраструктура. Сейчас в активном комплексном развитии «Южного порта» 70,5 га, которые осваивают шесть девелоперских компаний. В первой фазе проекта запланировано строительство 2,85 млн кв. м недвижимости, в том числе около 1,5 млн кв. м жилья. Частные инвестиции в строительство превысят 380 млрд руб.
По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, локация отличается высоким коэффициентом обеспеченности социальной инфраструктурой и парковками. «Удобный транспортный узел, объединяющий метро, наземный транспорт, речной транспорт и канатную дорогу; пешеходные эстакады, набережная, многоуровневые развязки и автомагистрали. Плюс в перспективе 26 тыс. мест приложения труда и центры притяжения для всех жителей: многоуровневая набережная, яхт-клуб, парки и скверы, музеи, театры, плавучая сцена, летний кинотеатр»,— перечисляет он. Транспортный узел «Печатники» объединяет две линии метро — БКЛ и Люблинско-Дмитровскую — и МЦД. В будущем у кластера появится еще одна станция метро — «Южный порт» — между действующими «Кожуховской» и «Печатниками».
«Это будет третье ядро мегаполиса после исторического центра Москвы и “Большого Сити”. С более комфортной плотностью застройки, так как район уже на этапе формирования отличается сбалансированностью разных общественных функций»,— убежден Руслан Сырцов.
Высокий темп жилищного строительства в Москве в целом создает заметный запрос на новые рабочие места, но без увеличения маятниковой миграции. «“Южный порт” станет новым субцентром, отвечающим этому запросу. Его задача также дать городу то, чего здесь сейчас нет: образовательные учреждения, возможности для досуга. Тогда кластер станет естественной частью Москвы, разгрузит центр»,— говорит старший преподаватель Высшей школы урбанистики им. А. Высоковского Антон Городничев.
Значимость новой локации поддерживается не только функционально, но и визуально: масштаб территории и отсутствие сложившегося фонда позволяют экспериментировать с обликом жилья. В ЖК Portland от Forma будут минеральные фасады природных оттенков, чтобы подчеркнуть связь с водой. Архитекторы «Level Южнопортовая» тоже вдохновлялись природными формами, предусмотрев плавные линии фасадов. ЖК «Южный порт» от AEON будет более геометричным, но точно нескучным — его проектировали японские архитекторы. В ЖК «Адмирал» от «Галс-Девелопмент» пересмотрели классическую концепцию и специально доработали архитектуру проекта, чтобы квартал полностью отвечал будущему ультрасовременному облику кластера. Теперь здания имеют футуристичную форму с волнообразными изгибами с градиентом цвета от синего к голубому. Силуэтная архитектура выглядит весьма эффектно.
Фото: предоставлено пресс-службой FORMA
Фото: предоставлено пресс-службой Level Group
Фото: предоставлено пресс-службой «АЕОН Девелопмент»
Фото: Предоставлено пресс-службой «Галс-Девелопмент»
Фото: Предоставлено пресс-службой «Галс-Девелопмент»
«Футуристичность в этой локации уместна. Старая производственная застройка не представляет значительной культурной ценности, и у архитекторов есть право на смелые решения, чтобы создать новый иконический образ»,— рассуждает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков. «Отдельные исторически значимые объекты обязательно должны остаться в виде артефактов, обеспечивающих связь времен, но остальное должно быть новым и современным»,— добавляет он. С этой целью в районе проекта «Южный порт» будет сохранен портовый кран высотой 49 м. «Чтобы новая часть города не стала безликой, обязательно необходимо сохранять связь эпох»,— подтверждает руководитель мастерской, партнер архитектурно-градостроительного бюро Master’s Plan Илья Филимонов. По его словам, исторические элементы, соседствующие с новой, продуманной архитектурой, делают всю территорию органичной.
Что видно инвесторам
Архитектура становится важным конкурентным преимуществом, если есть базовая ценность локации — ее качество и транспортная доступность. «Без них никакая архитектура проект не вытянет»,— говорит член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
«Но нельзя отрицать, что архитектура влияет на ликвидность через видовые характеристики, планировки. Башни с панорамным остеклением и видами на Москву-реку будут продаваться быстрее и дороже типовых корпусов»,— добавляет он.
Кластер «Южный порт» не столько архитектура, сколько возможности, поэтому он уже сейчас привлекает инвесторов. «Город вкладывается в инфраструктуру: ТПУ, метро, канатная дорога до “Острова мечты”, благоустройство набережной. Это не частная инициатива девелоперов, а городская программа развития юго-востока столицы. В проекте участвуют сильные девелоперы. Он позиционируется как третий центр Москвы после исторического и “Сити”»,— перечисляет господин Цогоев.
Первый и ключевой триггер роста цен — запуск ТПУ и станции метро. Второй — высокая скорость строительства жилья и заполнение площадей офисного кластера.
«Когда в районе появятся 1,5–2 млн кв. м офисов с серьезными арендаторами, спрос на жилье должен вырасти»,— предполагает Артем Цогоев. Третий триггер — набережная. «Если она будет действительно высокого уровня качества, район может стать новой городской точкой притяжения»,— поясняет он.
Еще один важный признак отложенного спроса на строящееся в кластере жилье — минимальный объем нового строительства в Печатниках. По данным «Ъ-Недвижимости», за прошедшие 25 лет в районе появилось всего девять домов, все относятся к жилью массового класса. Старый жилой фонд дорожает медленнее, чем новые корпуса. На фоне отсутствия нового ввода с 2020 года жилье в Печатниках выросло в цене на 67%. Показатель ниже по сравнению с соседями — так, в Текстильщиках старый фонд подорожал на 72%, в Южнопортовом — на 79%, в Нагатинским затоне — на 85%. Качественное новое жилье в Нагатинском затоне за этот же период подорожало на 115%. То есть с появлением новой жилой застройки в рамках кластера темп роста средней цены увеличится.
В ближайшие несколько лет в Печатниках благодаря кластеру будет построено около 500 тыс. кв. м нового жилья. Сейчас среднюю стоимость квадратного метра в будущем кластере «Южный порт» Руслан Сырцов оценивает в 437 тыс. кв. м.
«В ближайшие три года показатель может вырасти на 35–40%. Во-первых, ожидается повышение ликвидности уже реализуемых объектов благодаря активному развитию инфраструктуры. Во-вторых, девелоперы будут выводить на местный рынок новые комплексы, включая класса бизнес. Кроме того, постепенно растет потребительская активность в этой локации, что также ведет к коррекции цен вверх»,— объясняет он.
Динамика стоимости 1 кв. м в строящихся проектах на территории кластера «Южный порт» в Москве
|
Данные: подсчеты "Ъ-Недвижимость"
Динамика цен внутри строящихся проектов «Южного порта» высокая. «В Level Южнопортовая» 1 кв. м стоит 420 тыс. руб. с учетом скидок, что на 51% выше, чем в 2023 году. Проект «Адмирал» от «Галс Девелопмент» подорожал на 34%, до 475 тыс. руб. за 1 кв. м, за 13 месяцев после старта в декабре 2024-го»,— привела пример Анна Мурмуридис. «Эффект масштаба проекта меняет динамику цен. В обычном ЖК цены растут быстро на старте продаж, потом стабилизируются. В проектах наподобие “Южного порта" может быть так: первые очереди могут расти в цене медленно из-за недостроенной инфраструктуры, зато более поздние очереди войдут в уже сформированную среду и сразу получат премию к цене»,— говорит Артем Цогоев.
Перспективы высокой динамики цен в активно осваиваемых локациях подтверждает и уже реализованный пример джентрификации районов Москвы — Хорошево-Мневники, где за последние годы на месте бывших промзон появились миллионы квадратных метров жилья. По данным «Ъ-Недвижимости», за пять лет жилье здесь подорожало на 99%, и по темпу роста этого показателя район на втором месте в Москве после Хамовников. «В Москве очень мало свободной земли, земли у воды еще меньше. Желающих жить в относительной близости к центру города и гулять по набережной становится больше. Но тот же кластер “Москва-Сити” физически не может вместить всех желающих, а цены здесь давно стали настолько высокими, что позволить себе недвижимость здесь могут единицы»,— резюмирует основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.