«Газпром» продает то, за что не торговался
Фонд компании выставил на аукцион участок, где ранее планировался кампус СПбГУ
Фонд поддержки социальных инициатив «Газпрома» выставил на торги участок на Васильевском острове площадью почти 7 га за 1,915 млрд рублей. Ранее на этом месте открыть свой кампус планировал СПбГУ, однако от этой идеи в вузе отказались. Образовательную организацию на участке на Мичманской улице вместо университета собирался построить «Газпром». Но и там от этой задумки ушли. Эксперты неоднозначно оценивают начальную цену продажи, но сходятся во мнении, что круг интересантов на торгах существенно ограничен.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Информация о продаже участка была опубликована на электронной торговой площадке Газпромбанка 9 февраля. На торги выставлена земля по адресу Мичманская улица, участок 14, площадью почти 7 га. Он находится на Васильевском острове и прилегает к Новосмоленской набережной. Начальная стоимость лота — 1,915 млрд рублей. Заявки для участия в торгах принимаются в течение месяца, до 10 марта. 12 марта будут подведены итоги.
По Правилам землепользования и застройки Петербурга участок, принадлежащий «Газпрому», находится в зоне специализированной общественно-деловой застройки преимущественно некоммерческого назначения (ТД2–1). Жилая застройка там не разрешена.
В основных видах разрешенного использования обозначены дома социального обслуживания, объекты школьного и среднего и высшего профессионального образования, культурно-досуговой деятельности, цирки, спортивные комплексы. В условно разрешенных видах — гостиницы, заведения общественного питания, но для них требуется получение отдельного разрешения.
Изначально на этом участке Мичманской улицы планировалось возвести кампус Санкт-Петербургского государственного университета. Впрочем, в вузе от этих планов отказались еще несколько лет назад, возможно, сменив приоритеты на кампус в Пушкине. После этого город передал эту территорию АО «Дом.РФ» для продажи с торгов по начальной цене в 1 млрд рублей. Позже, по данным СМИ, было решено, что «Газпрому» территория на Мичманской улице уйдет по рыночной стоимости без торгов для строительства образовательного учреждения.
Кроме того, петербуржцы просили губернатора Александра Беглова инициировать строительство парка вместо какого-либо здания. Горожане обратились также в Следственный комитет и требовали остановить торги «Дом.РФ». Председатель СКР Александр Бастрыкин взял ситуацию на контроль. После результатов проверки местного управления следкома передача участка все-таки состоялась.
В декабре 2023 года правительство РФ передало участок Фонду поддержки социальных инициатив «Газпрома». В пресс-службе «Газпрома» не ответили на запрос «Ъ Северо-Запад» об изначальных планах на участок и причинах его продажи.
Ранее фонд уже строил здания образовательных учреждений. В частности, 1 сентября 2021 года в Петербурге открылась частная «Газпром школа», однако День знаний не прошел без конфликтов в СМИ. Окончательная стоимость школы на Крестовском острове составила 5,2 млрд рублей (вместо изначальных 3 млрд), а деньги без конкурсов освоила фирма МРГТ, сообщала «Фонтанка». После этого фонд потребовал от одного из своих сотрудников написать заявление об увольнении из-за подозрения в сотрудничестве с редакцией.
Девелоперы коммерческой недвижимости в текущих условиях вряд ли будут активно участвовать в аукционе, если вид разрешенного использования участка не будет дополнен иными функциями гражданского строительства, рассуждает Марина Малахатько, партнер NF Group. При существующем назначении — объекты образования и просвещения — круг потенциальных инвесторов существенно ограничен.
«С точки зрения градостроительного потенциала, площадка на Васильевском острове выглядит более логичной для комплексного развития территории. Локация позволяет рассматривать формат многофункционального проекта с возможным размещением офисных помещений, апартаментов, гостиницы, а также объектов общественного назначения — культуры и торговли. В таком формате участок мог бы быть реализован как классический многофункциональный комплекс»,— думает госпожа Малахатько.
По ее мнению, стартовая цена в размере 300 млн рублей за гектар может считаться сопоставимой с рыночными ориентирами для данной локации. Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин, напротив, считает, что при текущем виде разрешенного использования под образование стоимость участка на Мичманской выглядит завышенной. Хотя, если рассматривать покупку участка под условно разрешенное назначение и согласовать строительство гостиницы, то участок выглядит привлекательно. «Хорошая локация, но стоимость все равно завышена»,— полагает господин Трушин.
Он добавляет, что можно рассмотреть здесь строительство квазиапартаментов и потенциально распродать их под жилье, но в целом на рынке спрос на апартаменты сокращается. «Заходить в новые проекты с такой высокой стоимостью земли на текущий момент рискованно, особенно при таких ставках, когда девелоперу все равно придется привлекать заемное финансирование»,— резюмирует эксперт IPG.Estate.